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Diese Angaben muss Ihre Abrechnung enthalten

Bei Betriebskostenabrechnungen spielt es immer wieder eine Rolle, wie detailliert Sie die einzelnen Kosten aufgeschlüsselt haben.

Folgendes hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem vermieterfreundlichen Urteil nun klargestellt:

Die Kostenpositionen Wasserversorgung und Entwässerung dürfen in einer Summe zusammengefasst und einheitlich abgerechnet werden (BGH, Urteil v. 15.07.09, Az. VIII ZR 340/08).

Eine Betriebskostenabrechnung ist nur dann formell ordnungsgemäß, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung aller Einnahmen und Ausgaben enthält.

Das bedeutet: Ihre Betriebskostenabrechnung muss mindestens Angaben zu folgenden 4 Punkten enthalten:

  • Zusammenstellung der Gesamtkosten
  • Angabe und Erläuterung der Umlagemaßstäbe, nach denen die Gesamtkosten auf die Mieter verteilt werden
  • Berechnung des Anteils des einzelnen Mieters
  • Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

Das letztlich entscheidende Kriterium dabei: Die Abrechnung muss für den Mieter nachvollziehbar und überprüfbar sein.


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Aufschlüsselung nach Betriebskostenverordnung ist die Regel

Die meisten Gerichte folgern aus diesem Nachvollziehbarkeitsgrundsatz, dass Sie Ihre Gesamtkosten mindestens nach den einzelnen Kostenarten, die in § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) genannt sind, aufschlüsseln müssen.

Mitunter fordern die Gerichte aber auch noch eine weiter gehende Differenzierung. Beispielsweise sollen bei der Position „Versicherungen“ die einzelnen Versicherungsarten getrennt angegeben werden (KG Berlin, Urteil v. 08.10.01, Az. 8 U 6267/00).

BGH lässt Zusammenfassung von Positionen zu

Mit seiner jetzigen Entscheidung hat der BGH demgegenüber die Abrechnung im Interesse der Vermieter vereinfacht.

Es ist nämlich zulässig, so die Richter, die Positionen Wasserversorgung (§ 2 Nr. 2 BetrKV) und Entwässerung – also Abwasser – (§ 2 Nr. 3 BetrKV) in einer Abrechnungsposition zusammenzufassen und einheitlich abzurechnen.

Voraussetzung: Die Kosten für Wasser und Abwasser werden einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch umgelegt.

Das ist in der Praxis aber fast immer der Fall, da die Abwassermengen nicht durch eigene Zähler separat erfasst werden.

Summenmäßige Angabe der Brennstoffverbrauchswerte genügt

Die Betriebskostenabrechnung ist das wohl umstrittenste Thema zwischen Vermietern und Mietern. Häufig verweigern Mieter die Nachzahlung mit der Begründung, die Abrechnung sei wegen formeller Mängel unwirksam.

Die Anforderungen, die an die Zusammenstellung der Gesamtkosten zu stellen sind, hat der BGH kürzlich konkretisiert (BGH, Urteil v. 25.11.09, Az. VIII ZR 322/08).

Dabei ging es um die Kostenposition Brennstoffkosten, für die der BGH klarstellte, dass lediglich die summenmäßige Angabe der Verbrauchswerte und der dafür angefallenen Kosten erforderlich ist.

Eine Mitteilung des Anfangs- und Endbestands des Brennstoffs sei dagegen nicht erforderlich. Ob die Werte der Abrechnung zutreffend angesetzt sind, sei keine Frage der formellen Ordnungsmäßigkeit.

Die Abrechnung muss für Mieter leicht verständlich sein

Damit hat der BGH klargestellt, dass Sie der formellen Wirksamkeit der Abrechnung genügen, wenn Sie Ihren Mieter in die Lage versetzen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen.

Weiterhin muss Ihr Mieter anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn anfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachprüfen können.

Hinsichtlich weitergehender Informationen können Sie Ihren Mieter durchaus auf die Belegeinsicht verweisen.

Auch wenn es in diesem Urteil um Brennstoffkosten ging, dürfen Sie diese Grundsätze durchaus auch auf andere Kostenpositionen übertragen.

Es reicht also, wenn Sie in Ihrer Abrechnung die summenmäßige Angabe der Verbrauchswerte und der dafür angefallenen Kosten mitteilen.

Mieter kann frühere Abrechnung nicht fordern

Mieter, die ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung erwarten, setzen nicht selten ihren Vermieter unter Druck, zügig abzurechnen – jedoch zu Unrecht.

Denn es gilt: Sie entscheiden allein, wann innerhalb der Abrechnungsfrist Sie Ihre Abrechnung erstellen.

Erwarten Sie, dass Ihre Abrechnung mit einem Guthaben abschließt, ist es also völlig legitim, wenn Sie erst am Ende der Abrechnungsfrist abrechnen.

Eine frühere Abrechnung kann der Mieter nicht von Ihnen fordern – auch nicht, wenn er zu seinen Gunsten ein Guthaben erwartet.

Zinsen gibt es nur, wenn der Mieter Sie in Verzug gesetzt hat

Deshalb ist auch eine weitere, von Mietern häufig erhobene Forderung unberechtigt: Ein Guthaben des Mieters brauchen Sie nicht zu verzinsen.

Hierfür wäre nämlich Voraussetzung, dass Sie abgerechnet haben und der Mieter Ihnen für die Auszahlung des Guthabens eine Frist gesetzt hat.

Nur wenn der Mieter dann innerhalb der Frist sein Guthaben nicht erhält, befinden Sie sich in Verzug und der Mieter könnte von Ihnen die gesetzlichen Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz verlangen.

27. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.