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Diese Rechte hat Ihr Mieter bei Wohnflächenabweichungen

Steht eine erhebliche Flächenabweichung von mehr als 10% fest, knüpfen sich hieran vielfältige Rechtsfolgen, die der BGH im Laufe der Zeit jeweils entschieden hat.

Welche Rechte Ihr Mieter bei Abweichungen in den Angaben der Wohnfläche hat, lesen Sie hier.

Fristlose Kündigung: aus wichtigem Grund

Bei einer Flächenabweichung von mehr als 10% hat der Mieter das Recht, den Mietvertrag fristlos zu kündigen (gemäß § 543 BGB).

Dies entschied der BGH zu einem Fall, in dem die Flächenabweichung wegen nicht berücksichtigter Dachschrägen nachweislich um 22,6% unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche lag.

Der BGH urteilte, dass damit die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gegeben waren, die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Mieter also unzumutbar ist (BGH, Urteil v. 29.04.09, Az. VIII ZR 142/08).

Betriebskosten: 10%-Regelung gilt ebenfalls – ansonsten gilt Wohnfläche

Ist im Mietvertrag nichts anderes geregelt, werden Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche des Mieters im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche des Gebäudes umgelegt (§ 556a Abs. 2 BGB).

Dessen ungeachtet regeln viele Mietverträge dies ausdrücklich.


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Auch für die Betriebskostenabrechung kommt es damit entscheidend auf die Richtigkeit der Flächenangaben im Mietvertrag an.

Der BGH wendet seine 10%-Rechtsprechung auch auf Betriebskostenabrechnungen konsequent an (BGH, Urteil v. 31.10.07, Az. VIII ZR 261/06).

Danach gilt: Weniger als 10%: vereinbarte Fläche ist Abrechnungsgrundlage

  • Ist die Flächenangabe im Mietvertrag unzutreffend, weicht die tatsächliche von der vereinbarten Fläche aber um nicht mehr als 10% ab, ist das Flächenmaß des Mietvertrags Grundlage der Abrechnung.

Mehr als 10%: tatsächliche Fläche

  • Ist die Flächenangabe im Mietvertrag unzutreffend und weicht die tatsächliche von der vereinbarten Fläche um mehr als 10% ab, ist das tatsächliche Flächenmaß Grundlage der Abrechnung.

Selbst wenn die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche nicht zutrifft, bleibt diese für Ihre Betriebskostenabrechnung maßgeblich. Allerdings darf die Abweichung nicht mehr als 10% ausmachen.

Mieterhöhung: Fallkonstellation entscheidend

Damit Sie eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete durchführen können, müssen Sie die Quadratmeterzahl Ihrer Wohnung kennen.

Liegt diese unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, können Sie von Ihrem Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen (§§ 558 ff. BGB). Für die Berechnung der Miete kommt es damit entscheidend auf das Flächenmaß an.

Die im Mietvertrag festgelegte Wohnfläche beträgt 75 m², die tatsächliche Größe beträgt 80 m².

Bei einer vereinbarten Miete von 750 € beträgt die Quadratmetermiete für das Mieterhöhungsverfahren also 10 €/m², obwohl tatsächlich nur 9,37 €/m² gezahlt werden.

Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete zum Beispiel bei 10 € liegt, könnten Sie keinen Erhöhungsanspruch geltend machen.

Beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete dagegen 11 €, dürften Sie die Zustimmung zu einer Miete von 825 € (75 m² * 11 €) verlangen und nicht von 880 € (80 m² * 11 €).

3. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.