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Diese Regelungen sollte jeder Mietvertrag enthalten

Nach der Mieterauswahl legen Sie besonderen Wert auf den Abschluss eines ordnungsgemäßen Mietvertrags.

Darin sollten bestimmte Regelungen enthalten sein. Auch damit können Sie viel Geld sparen.

Mietsache und Mietparteien

Zunächst nehmen Sie im Mietvertrag eine genaue Beschreibung des zu vermietenden Objekts mit sämtlichen Nebenräumen und Nebenflächen vor.

So wissen Sie im Fall einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs genau, was Ihr Mieter herauszugeben hat.

Alle Vertragsparteien sollen unterschreiben

Sämtliche volljährigen Personen, die in die Wohnung einziehen wollen, unterschreiben den Mietvertrag und werden damit Ihre Vertragspartner und Schuldner.

Ein unverheiratetes Paar mietet eine Ihrer Wohnungen. Nun kommen sie in Zahlungsverzug und können die Miete nicht mehr zahlen. Sie können jetzt von beiden die volle geschuldete rückständige Miete verlangen, natürlich begrenzt auf den Gesamtbetrag. Wie das Paar dann untereinander die Forderung ausgleicht, kann Ihnen egal sein.

Weiterhin gehört zu den wesentlichen Punkten, dass Sie eine Vereinbarung über die Miethöhe und deren Fälligkeit vereinbaren. So können Sie leichter und erfolgreicher vor Gericht gegen säumige Mieter vorgehen.

Beispielformulierung:

„Die Nettomiete beträgt monatlich 400 €. Zusätzlich ist eine Nebenkostenvorauszahlung von 150 € zu zahlen. Die Miete ist auf das Konto des Vermieters so zu überweisen, dass sie am 1. Werktag eines Monats auf dem Konto eingegangen ist.“

Nehmen Sie im Mietvertrag bereits Ihre Bankverbindung auf. Dann weiß Ihr Mieter genau, wohin er die Miete zu überweisen hat. Noch besser: Ihr Mieter erteilt Ihnen eine Abbuchungsermächtigung.

Betriebskosten

Besonders wichtig für Sie ist eine Vereinbarung zur Zahlung der Betriebskosten. Falls Sie diesen Punkt nicht regeln, sind sämtliche Betriebskosten in der Grundmiete bereits enthalten. Das Gesetz sieht nämlich vor, dass Sie als Vermieter die Betriebskosten zu zahlen haben. Etwas anderes gilt nur, wenn Sie diese Verpflichtung auf Ihre Mieter durch eine Vereinbarung übertragen.


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Verweis auf das Gesetz ist am besten

Am besten ist es immer, wenn auf die Betriebskostenverordnung Bezug genommen wird („Der Mieter zahlt die Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung.“). In diesem Fall muss Ihr Mieter alle gesetzlich zulässigen Betriebskosten zahlen, soweit sie angefallen sind.

Vereinbaren Sie eine monatliche Vorauszahlung für Betriebskosten, über die Sie dann jährlich abrechnen.

Schönheitsreparaturen – Verpflichtung auf den Mieter übertragen

Entsprechendes beachten Sie bei der Übernahme von Schönheitsreparaturen. Auch hier sieht das Gesetz vor, dass Sie als Vermieter sämtliche Schönheitsreparaturen, also insbesondere das Streichen und Tapezieren der Wände und Decken, auch während des Mietverhältnisses übernehmen müssen.

Nur durch eine Vereinbarung können Sie diese Verpflichtung Ihren Mietern übertragen.

Seien Sie kritisch bei der Veränderung von Klauseln in vorformulierten Verträgen. Das führt nämlich in aller Regel dazu, dass die veränderte Formulierung rechtswidrig ist und damit die gesamte Klausel unwirksam wird. So ist es schon vielen Vermietern vor Gericht ergangen.

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Bagatellschäden/Kleinreparaturen – Kosten „im Rahmen“ zahlt der Mieter

Auch eine Kleinreparaturklausel hilft Kosten zu senken, wenn Sie nicht jede Glühlampe auf Ihre Kosten auswechseln wollen. Dabei müssen Sie im Wohnraummietrecht gewisse Grenzen einhalten.

Zunächst einmal darf sich die Vertragsklausel nur auf die Teile der Wohnung beschränken, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

Darunter fällt die Behebung kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlusseinrichtungen der Fensterläden.

Weiterhin muss Ihre Klausel nicht nur die Belastung des Mieters pro Einzelfall begrenzen, sondern auch eine Höchstgrenze für die jährliche Gesamtbelastung nennen. Die Grenze kann also von Ihnen beispielsweise auf bis zu 85 € im Einzelfall, maximal jedoch pro Mietjahr auf 8% der Jahresnettokaltmiete festgelegt werden.

Mietkaution – Ohne Vereinbarung keine Mietsicherheit

Ganz wichtig ist die Vereinbarung einer Kaution. Das gibt Ihnen eine finanzielle Sicherheit. Sie haben aber nur Anspruch auf eine Kautionszahlung, wenn Sie dies vertraglich vereinbart haben. Die Kaution darf die 3-fache Monatsmiete (ohne Betriebskostenvorauszahlungen) nicht übersteigen (§ 551 BGB).

Eine Kaution in Euro, die sogenannte Barkaution, darf der Mieter in 3 Monatsraten leisten. Die 1. Rate wird erst zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die Mietsicherheit legen Sie bei einem Kreditinstitut mit einem für Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz an.

Die Zinsen stehen grundsätzlich Ihrem Mieter zu. Legen Sie für jeden Mieter ein eigenes Sparkonto an. Es sollte auf Ihren Namen lauten, jedoch mit dem Vermerk „Kaution“ und dem Namen des Mieters.

Tipp: Die Barkaution ist am einfachsten zu handhaben.

Diese weiteren Arten der Mietkaution können Sie auch vereinbaren:

Verpfändetes Sparbuch

Ihr Mieter kann Ihnen auch die Forderung aus einem Sparbuch verpfänden. Verlangen Sie die Auszahlung des Kautionsgelds, unterrichtet das Geldinstitut den Mieter hiervon. Frühestens 4 Wochen nach dieser Information erhalten Sie Ihr Geld. Während der Zeit kann der Mieter dann rechtliche Schritte einleiten.

Sparbuch mit Sperrvermerk

Der Sperrvermerk bewirkt, dass jede Mietpartei nur mit Zustimmung der anderen über die Forderung aus dem Sparbuch verfügen kann.

Gemeinsames Sparbuch

Auch hierbei kann der Vermieter nicht ohne Mitwirkung des Mieters an das Geld kommen.

Bankbürgschaft

Hierbei stellt der Mieter einen Bürgen. Dies kann auch eine Bank oder Sparkasse sein. Wenn die Bürgschaftsurkunde eine „Zahlung auf erstes Anfordern“ vorsieht, zahlt die Bank Ihnen den gewünschten Betrag aus, ohne die Berechtigung der Forderung zu prüfen.

Weitere Anlageformen

Auch andere Mietsicherheiten und andere Arten der Geldanlage sind möglich. Dabei tragen beide Parteien das Risiko des Wertpapierverlusts.

13. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.