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Diese Sonderkündigungsrechte haben Mieter und Vermieter

Sonderkündigungsrechte können in bestimmten Fällen geltend gemacht werden.

Damit ist es dem Vermieter bzw. dem Mieter möglich, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen.

Beispiel: Ist ein Mietvertrag für länger als 30 Jahre geschlossen worden, kann er von beiden Seiten nach Ablauf von 30 Jahren außerordentlich mit gesetzlicher Frist gekündigt werden (§ 544 BGB).

Frist: Die Kündigung ist frühestens 30 Jahre nach Überlassung der Mieträume an den Mieter möglich. Das Mietverhältnis endet dann mit Ablauf des übernächsten Monats.

Am 11. August 1979 wurde ein Mietvertrag mit einer festen Laufzeit von 40 Jahren geschlossen. Am 1. Oktober 1979 ist der Mieter eingezogen. Das Mietverhältnis kann hier frühestens bis zum 3. Oktober 2009 von beiden Seiten gekündigt werden. Geschieht dies, endet das Mietverhältnis zum 31. Dezember 2009.


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Wichtig: Wenn der Mietvertrag auf Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters geschlossen ist, besteht dieses Sonderkündigungsrecht nicht.

Diese Sonderkündigungsrechte im Mietvertrag sind möglich

Es ist Ihnen möglich, zugunsten des Mieters weitere Sonderkündigungsrechte im Mietvertrag zu vereinbaren. So können Sie etwa vereinbaren, dass der Mieter außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen darf, wenn für ihn nachweislich ein beruflich bedingter Ortswechsel erforderlich wird.

Wichtig: Alle Regelungen im Mietvertrag, die zulasten des Mieters die vorgenannten Kündigungsrechte beschränken beziehungsweise die Sonderkündigungsrechte des Vermieters erweitern, sind unwirksam.

Außerdem ist die Vereinbarung eines Kündigungsrechts wegen Verkaufs der Mietwohnung stets unwirksam. Denn das Gesetz legt fest:

Kauf bricht nicht Miete.

Kündigung trotz Kündigungsausschluss

Haben Sie mit Ihrem Mieter einen Zeitmietvertrag oder einen Kündigungsausschluss vereinbart, dann kann das Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung nicht beendet werden.

Möglich sind dann nur eine fristlose Kündigung sowie eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist.

Die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist wird oft als Sonderkündigungsrecht bezeichnet, wobei vielen Vermietern und Mietern ihre Rechte insoweit unbekannt sind – kein Wunder, denn die Sonderkündigungsrechte sind über das ganze Gesetz verteilt.

Dabei ist klar: Da Mieter im Gegensatz zum Vermieter auch ohne Angabe von Gründen stets mit 3-monatiger Frist kündigen können, sind die Sonderkündigungsrechte für sie nur dann interessant, wenn das Mietverhältnis für eine bestimmte Zeit durch eine ordentliche Kündigung nicht beendet werden kann.

Dies gilt im Fall eines Zeitmietvertrags beziehungsweise dann, wenn im Mietvertrag ein Kündigungsausschluss vereinbart worden ist.

In diesen beiden Fällen können auch Sie als Vermieter das Mietverhältnis nur mit einer Sonderkündigung beenden – von einer fristlosen Kündigung einmal abgesehen, die bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen immer möglich ist.

5. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.