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Diese Sonderkündigungsrechte haben Sie als Vermieter

In bestimmten Fällen können Sie als Vermieter von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.

So zum Beispiel, wenn Ihr Mieter verstirbt.

In diesem Fall treten dessen Ehe-/Lebenspartner beziehungsweise dessen Kinder in den Mietvertrag ein, wenn diese Personen zuvor schon mit dem Mieter in der Wohnung gelebt haben (§ 563 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)).

Spricht gegen den eintretenden Mieter ein wichtiger Grund, können Sie ihm mit gesetzlicher Frist außerordentlich kündigen.

Ein wichtiger Grund liegt etwa vor, wenn der eintretende Mieter in der Vergangenheit nachhaltig den Hausfrieden gestört hat.


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Frist: Sobald Sie Kenntnis vom Tod Ihres Mieters und dem Eintritt einer anderen Person in das Mietverhältnis erlangt haben, müssen Sie innerhalb von 1 Monat die Kündigung aussprechen. Geschieht dies bis zum 3. Werktag eines Monats, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats.

Beispiel: Am 7. April erfahren Sie, dass Ihre Mieterin, die ihren Lebensgefährten in der Wohnung aufgenommen hatte, gestorben ist. Da sich die Nachbarn schon häufiger über Pöbeleien und nächtlichen Lärm des Lebensgefährten beschwert haben, kündigen Sie ihm am 11. April.

Gerechnet vom 3. Werktag des Folgemonats Mai endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats, also am 31. Juli.

Wichtig: Der Mieter kann Ihrer Kündigung die Sozialklausel entgegenhalten. Das heißt: Liegt eine Härte vor, kann er von Ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, allerdings nur bis zum vereinbarten Ende des (Zeit-)Mietvertrags.

Eintritt des Erben

Treten nach dem Tod Ihres Mieters keine Personen kraft Gesetzes (siehe oben) in den Mietvertrag ein, wird der Vertrag mit den Erben der Mieterin beziehungsweise des Mieters fortgesetzt.

In diesem Fall haben sowohl Sie als auch der Erbe ein Sonderkündigungsrecht (§ 564 BGB).

Frist: Die außerordentliche Kündigung muss innerhalb von 1 Monat nach Kenntnis vom Tod des Mieters und dem Eintreten des Erben in das Mietverhältnis erfolgen. Geschieht dies bis zum 3. Werktag eines Monats, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats (siehe vorheriges Beispiel).

Wichtig: Lebt der gekündigte Erbe nicht in der Wohnung, kann dieser sich auch nicht auf die Sozialklausel berufen und der Kündigung eine „Härte“ entgegenhalten.

Erwerb in der Zwangsversteigerung

Erwerben Sie vermietete Räume in einer Zwangsversteigerung, haben Sie gegenüber dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht und können mit gesetzlicher Frist außerordentlich kündigen (§ 57a Zwangsversteigerungsgesetz – ZVG).

Frist: Ihre Kündigung ist nur wirksam, wenn Sie diese zu dem ersten zulässigen Termin aussprechen. Dies ist stets der 3. Werktag eines Monats. Wird die Kündigung erklärt, endet das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats.

Beispiel: Am 15. Mai erhalten Sie den Zuschlag in der Zwangsversteigerung für eine vermietete Wohnung. Möchten Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, müssen Sie Ihrem Mieter die Kündigung bis spätestens zum 3. Werktag im Juni erklären. In diesem Fall endet das Mietverhältnis am 31. August.

5. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.