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Diese Sonderkündigungsrechte hat der Mieter

Mieter können im Gegensatz zum Vermieter auch ohne Angabe von Gründen stets mit 3-monatiger Frist kündigen.

Für sie sind die Sonderkündigungsrechte nur in bestimmten Fällen interessant.

Und zwar nur dann, wenn das Mietverhältnis für eine bestimmte Zeit nicht durch eine ordentliche Kündigung beendet werden kann.

Also im Fall eines Zeitmietvertrags bzw. dann, wenn im Mietvertrag ein Kündigungsausschluss vereinbart wurde.

In diesen beiden Fällen können auch Sie als Vermieter das Mietverhältnis nur mit einer Sonderkündigung beenden – von einer fristlosen Kündigung, die bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen immer möglich ist, einmal abgesehen.

Mieterhöhung

Macht Sie eine Mieterhöhung geltend, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht (§ 561 BGB).

Und zwar sowohl, wenn Sie eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen, als auch wenn Sie einen Modernisierungszuschlag geltend machen.

Macht der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, tritt die Mieterhöhung nicht ein.

Frist: Hat der Mieter Ihr Mieterhöhungsverlangen erhalten, kann er bis zum Ablauf des 2. darauffolgenden Monats kündigen.

Unabhängig davon, wann der Mieter innerhalb dieser Zeit kündigt, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats nach Ablauf dieser Überlegungsfrist.

Ihr Mieterhöhungsbegehren geht dem Mieter am 12. November zu. Bis zum 31. Januar kann sich der Mieter überlegen, ob er kündigt. Egal wann der Mieter vor dem 31. Januar kündigt, das Mietverhältnis endet wegen der Kündigung mit Ablauf des 31. März.


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Wichtig: Die Ausübung des Sonderkündigungsrechts nach § 561 BGB setzt nicht voraus, dass das Mieterhöhungsbegehren des Vermieters wirksam war. Sobald der Mieter Ihrer Mieterhöhung zustimmt, erlischt sein Kündigungsrecht.

Modernisierung

Kündigen Sie Ihrem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme an, hat dieser ebenfalls das Recht auf eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist (§ 554 Abs. 3 S. 2 BGB).

Frist: Nach Erhalt Ihrer Modernisierungsankündigung hat der Mieter 1 Monat Zeit, von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen. Tut er dies, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats.

Haben Sie Ihrem Mieter am 3. (oder am 20.) Januar die Modernisierung angekündigt, kann er bis zum letzten Tag im Februar die Kündigung aussprechen (Zugang muss noch im Februar erfolgen). Das Mietverhältnis endet dann zum 31. März.

Wichtig: Planen Sie lediglich eine sogenannte Bagatellmodernisierung, hat der Mieter kein Sonderkündigungsrecht.

Eine Bagatellmodernisierung ist gegeben, wenn die Baumaßnahmen mit allenfalls unerheblichen Einwirkungen auf die Mietsache verbunden sind und zu keiner oder nur zu einer unwesentlichen Mietzinserhöhung von nicht mehr als 10 € im Monat – maximal aber 5% der Nettokaltmiete – führen.

Untervermietung

Verweigern Sie Ihrem Mieter die vollständige Untervermietung der Mieträume, ohne dass Sie einen wichtigen Grund gegen den Untermieter vorbringen können, ist Ihre Verweigerung unberechtigt und der Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht (§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB).

Frist: Eine bestimmte Frist für die Kündigung sieht das Gesetz nicht vor. Der Mieter darf damit jedoch nicht allzu lange warten, weil sonst eine Verwirkung des Kündigungsrechts eintreten kann.

Kündigt der Mieter bis zum 3. Werktag eines Monats, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats.

Am 7. März teilt Ihnen der Mieter mit, dass er untervermieten möchte und macht Ihnen Angaben zur Person des Untermieters.

Sie haben nichts gegen den Untermieter. Da Sie aber generell keine Untervermietung wünschen, verweigern Sie der Untervermietung am 24. März Ihre Erlaubnis.

Daraufhin kündigt der Mieter am 10. April. Gerechnet vom 3. Werktag des Folgemonats Mai endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats, also am 31. Juli.

Wichtig: Der Mieter muss Ihnen Namen und Anschrift des Untermieters nennen, damit Sie prüfen können, ob Sie die Person aus wichtigem Grund ablehnen.

Gibt der Mieter Ihnen diese Informationen nicht, haben Sie keine Möglichkeit, sich zur Untervermietung zu erklären. In diesem Fall darf der Mieter nicht außerordentlich kündigen.

Staffelmiete

Haben Sie mit Ihrem Mieter einen Staffelmietvertrag geschlossen und ist für diesen das Recht auf ordentliche Kündigung für länger als 4 Jahre ausgeschlossen, darf der Mieter dennoch nach Ablauf von 4 Jahren außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen.

So sieht es das Gesetz vor (§ 557 a Abs. 3, 4 BGB).

Frist: Frühestens 4 Jahre nach Abschluss des Mietvertrags darf der Mieter erstmals kündigen. Bei Kündigung bis spätestens zum 3. Werktag eines Monats endet das Mietverhältnis mit Ablauf des dann übernächsten Monats.

Am 12. April 2005 haben Sie mit Ihrem Mieter einen Zeitmietvertrag bis 31. Mai 2011 geschlossen. Der Mietvertrag sieht eine Staffelmietvereinbarung vor, aufgrund derer sich die Miete jährlich erhöht. Am 1. Mai 2005 sind die Mieter eingezogen.

Zum 3. Werktag im Mai 2009 kann der Mieter den Mietvertrag erstmals kündigen – mit Wirkung zum 31. Juli 2009.

Tod des Mitmieters

Haben Sie an mehrere Personen vermietet und stirbt einer der Mieter, hat der überlebende Mitmieter ein Sonderkündigungsrecht (§ 563 a Abs. 2 BGB).

Frist: Ab dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter vom Tod seines Mitmieters Kenntnis erhält, hat er 1 Monat Zeit, die Kündigung zum Ablauf des dann übernächsten Monats zu erklären.

Der Mieter erfährt vom Tod des Mitmieters am 20. August. Die Kündigung muss er Ihnen bis spätestens zum 20. September erklären. Tut er dies, endet der Mietvertrag am 30. November.

Wichtig: Gibt es mehrere überlebende Mieter, können diese nur gemeinsam ihr Sonderkündigungsrecht ausüben. Die nur von einem Mieter erklärte Kündigung ist unwirksam.

27. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.