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Kündigungsfrist: Diese Sonderkündigungsrechte hat Ihr Mieter

Wie Sie wissen, hat der Gesetzgeber die Kündigungsfrist für Mieter auf einheitlich drei Monate festgesetzt – und zwar unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis bestanden hat. Abweichende Vereinbarungen sind nunmehr unwirksam.

Hierbei handelt es sich um Vereinbarungen, nach denen eine feste Vertragslaufzeit zwischen den Mietvertragspartnern vereinbart wurde, wobei sich der Vertrag im Anschluss daran aufs Neue verlängert – sofern er nicht mit einer bestimmten Frist gekündigt wird.

In diesen Fällen hat Ihr Mieter ein Sonderkündigungsrecht

Ein Sonderkündigungsrecht steht Ihrem Mieter nur in bestimmten Fällen zu. Machen Sie beispielsweise eine Mieterhöhung geltend, hat Ihr Mieter ein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB.

Und zwar sowohl, wenn Sie eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen, als auch wenn Sie einen Modernisierungszuschlag geltend machen. Macht der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, tritt die Mieterhöhung nicht ein.

Frist: Hat der Mieter Ihr Mieterhöhungsverlangen erhalten, kann er bis zum Ablauf des 2. darauffolgenden Monats kündigen. Diese Zeit ist die sogenannte Überlegungsfrist. Unabhängig davon, wann der Mieter innerhalb dieser Zeit kündigt, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats nach Ablauf der Überlegungsfrist.

Beispiel: Ihr Mieterhöhungsverlangen geht Ihrem Mieter am 12. November zu. Bis zum 31. Januar kann sich der Mieter überlegen, ob er kündigt. Egal, wann der Mieter vor dem 31. Januar kündigt, das Mietverhältnis endet wegen der Kündigung mit Ablauf des 31. März.

Wichtig: Die Ausübung des Sonderkündigungsrechts nach § 561 BGB setzt nicht voraus, dass das Mieterhöhungsbegehren des Vermieters wirksam war. Hat der Mieter der Mieterhöhung bereits zugestimmt, erlischt sein Kündigungsrecht.

Modernisierung eingeschlossen

Kündigen Sie Ihrem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme an, hat dieser ebenfalls das Recht auf außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist (§ 554 Abs. 3 S. 2 BGB).


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Frist: Hat der Mieter Ihre Modernisierungsankündigung erhalten, hat er 1 Monat Zeit, von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen. Tut er dies, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats.

Haben Sie Ihrem Mieter am 3. (oder am 20.) Januar die Modernisierung angekündigt, kann er bis zum letzten Tag im Februar die Kündigung aussprechen (Zugang muss noch im Februar erfolgen), wobei dann gegebenenfalls die Kündigungsfrist mit Ablauf des 31. März endet.

Wichtig: Planen Sie lediglich eine sogenannte Bagatellmodernisierung, hat der Mieter kein Sonderkündigungsrecht.

Eine Bagatellmodernisierung ist gegeben, wenn die Baumaßnahmen mit allenfalls unerheblichen Einwirkungen auf die Mietsache verbunden sind und sie zu keiner oder nur zu einer unwesentlichen Mieterzinserhöhung von nicht mehr als 10 € im Monat, maximal aber 5% der Nettokaltmiete, führen (etwa bei der Installation einer Gegensprechanlage).

Untervermietung: Verweigerung zählt

Verweigern Sie Ihrem Mieter die vollständige Untervermietung der Mieträume, ohne dass Sie einen wichtigen Grund gegen den Untermieter vorbringen können, ist Ihre Verweigerung unberechtigt und der Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Frist: Eine bestimmte Frist für die Ausübung des Kündigungsrechts sieht das Gesetz hier nicht vor; jedoch darf der Mieter damit nicht allzu lange warten, weil sonst Verwirkung eintreten kann. Kündigt der Mieter bis zum 3. Werktag eines Monats, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats.

Beispiel: Am 7. März teilt Ihnen der Mieter mit, dass er untervermieten möchte und macht Angaben zur Person des Untermieters. Sie haben gegen den Untermieter nichts einzuwenden. Da Sie aber generell keine Untervermietung wünschen, verweigern Sie der Untervermietung am 24. März Ihre Erlaubnis.

Daraufhin kündigt der Mieter am 10. April. Gerechnet vom 3. Werktag des Folgemonats Mai endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats, also am 31. Juli.

Wichtig: Der Mieter muss Ihnen Namen und Anschrift des Untermieters nennen, damit Sie prüfen können, ob Sie die Person aus wichtigem Grund ablehnen möchten. Gibt der Mieter Ihnen diese Informationen nicht, können Sie sich zur Untervermietung nicht erklären und der Mieter kann nicht kündigen.

Durch Staffelmiete Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts

Haben Sie mit Ihrem Mieter einen Staffelmietvertrag geschlossen und ist für diesen Mietvertrag das Recht auf ordentliche Kündigung für mehr als 4 Jahre ausgeschlossen, darf der Mieter dennoch nach Ablauf von 4 Jahren außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 557a Abs. 3 BGB).

Frist: Frühestens 4 Jahre nach Abschluss des Mietvertrags darf der Mieter zum 3. Werktag eines Monats zum Ablauf des dann übernächsten Monats den Mietvertrag kündigen.

 

Das müssen Sie beim Tod des Mitmieters beachten

Haben Sie an mehrere Personen vermietet und stirbt einer der Mieter, hat der überlebende Mitmieter ein Sonderkündigungsrecht (§ 563a Abs. 2 BGB).

Frist: Von dem Zeitpunkt an, zu dem der Mieter vom Tod seines Mietmieters Kenntnis erhält, hat er 1 Monat Zeit, die Kündigung zum Ablauf des dann übernächsten Monats zu erklären.

Beispiel: Der Mieter erfährt vom Tod des Mitmieters am 20. August. Die Kündigung muss er Ihnen bis spätestens zum 20. September erklären. Tut er dies, endet der Mietvertrag am 31. Dezember.

Wichtig: Haben Sie an mehrere Personen vermietet und stirbt eine von ihnen, wird das Mietverhältnis mit den überlebenden Mietern fortgesetzt, sofern diese das wünschen.

Anderenfalls räumt ihnen das BGB ein Sonderkündigungsrecht ein. Danach können die überlebenden Mieter innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mitmieters erfahren haben, das Mietverhältnis kündigen.

5. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.