MenüMenü

Gratis Studie zum kostenlosen Download:
Neu: 3 Topaktien für das Jahr 2017 . . . Download hier ➜

Disagio als Werbungskosten von der Steuer absetzen? So geht´s

Wann und wie lässt sich ein Disagio steuerlich als Werbungskosten absetzen? Diese Frage ist zwar seit einigen Jahren weitgehend geklärt, im Detail aber gibt es noch gerichtlichen Klärungsbedarf.

Generell steht der Begriff Disagio im Zusammenhang mit Wertpapier- oder Kreditgeschäften. Populär sind immer wieder Fragen aus dem Bereich der Immobilienfinanzierung. Das Disagio ist ein Abschlag auf den Darlehensbetrag einer Bank.

Ist ein solches vereinbart, fällt die ausgezahlte Kreditsumme etwas niedriger aus – meist zwischen 5% und 10%. Dafür ist der Nominalzins für die Laufzeit entsprechend niedriger. Vorsicht: Der Effektivzinssatz fällt dann meist etwas höher aus.

Dennoch: Beim Hypothekenkredit etwa kann sich ein Haus- oder Wohnungskäufer entscheiden, ob er lieber einen Teil der gesamten Zinsen im Voraus als Abschlag an die Bank zahlt.

Diese Gestaltungsvariante ist dann interessant, wenn er sofort einen möglichst hohen Anteil der Kreditaufwendungen von der Steuer absetzen will anstatt kleiner Beträge über die Jahre verteilt. Grund könnte sein, dass in diesem Jahr das zu versteuernde Einkommen recht hoch ist. Im dem Fall kann der Vorteil auch gegenüber leicht höheren Effektivzinsen überwiegen.

Voraussetzung zur sofortigen Absetzbarkeit

Wenn Aufwendungen dazu dienen, Einnahmen zu erzielen, sind sie als Werbungskosten absetzbar. Deshalb geht das auch nur, wenn die Immobilie vermietet wird. Doch den vorweggenommenen Werbungskostenbrocken lässt der Fiskus nur unter bestimmten Voraussetzungen und nicht in beliebiger Höhe zu.

Als Faustregel gilt: umgelegt auf die Laufzeit darf pro Jahr maximal 1% der Zinsvorauszahlung, sprich Disagio, als Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Doch bis zu welcher Höhe lässt sich der Anteil des Disagios sofort abziehen? Eine genaue gesetzliche Regelung steht noch aus.

Bislang setzt der dafür einschlägige §11 des Einkommenssteuergesetzes lediglich Folgendes voraus: Sofern der Zeitraum der Zinsfestschreibung mindestens 5 Jahre beträgt muss das Disagio „marktüblich“ sein.

Fiskus füllt Gesetzeslücke

Da aber eine exakte Definition zur „Marktüblichkeit“ fehlt, geht der Fiskus von höchstens 5% der Darlehenssumme aus. Nur bis zu der Höhe kann derzeit der Anteil des Disagios gleich als Werbungskosten abgezogen werden. Der Rest wird trotz sofortiger Belastung über die restliche Laufzeit verteilt.

Ob nun die 5%-Regel des Finanzamts tatsächlich das Maß der „Marktüblichkeit“ ist, stellte ein Ehepaar aus Rheinland-Pfalz in Zweifel und klagte vor dem dortigen Finanzgericht (FG Rheinland-Pfalz vom 16.10.2014. AZ: 4K 1265/13).

Die Eheleute rechneten vor, dass ihr Disagio von 10% für 10 Jahre Laufzeit einem 5%igen Disagio über 5 Jahre annähernd gleich ist. Das Gericht bestätigte zwar der Vereinfachung halber die Regel des Finanzamts, ließ aber wegen der Bedeutung der Frage Revision beim Bundesfinanzhof zu.

Bundesfinanzhof wird Klarheit bringen

Der muss nun entscheiden, was unter dem Begriff „marktüblich“ zu verstehen ist und ob der Fiskus die Definitionslücke des Gesetzes mit seiner 5%-Regel füllen darf.

Noch ist also das Urteil des FG Rheinland-Pfalz nur ein vorläufiges Ergebnis im Rechtsstreit. Deshalb sollten Vermieter ihr Disagio eines Immobilienkredits sofort in voller Höhe geltend machen.

Ist es voll absetzbar, so bringt es meist eine größere Steuerersparnis als bei einer Verteilung der Zinsen auf mehrere Jahre. Wenn mit der Abschreibung das Einkommen geringer ausfällt, ist auch der persönliche Steuersatz niedriger.

6. April 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Ralf Hartmann
Von: Ralf Hartmann. Über den Autor

Ralf Hartmann arbeitet seit vielen Jahren im Bereich Wirtschaft und Finanzen und hat dabei stets besonders das Wohl des Lesers im Blick. Sein Ziel: Aufklären über Anlagemöglichkeiten und Chancen für interessierte Anleger.