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Disagio: Baufinanzierung – eine Alternative zu herkömmlichen Krediten

Wenn Immobilienkredite vergeben werden, vereinbaren Banken oft mit ihren Kunden einen Abzug von der Darlehenssumme. Diesen Abzug nennt man Disagio.

Mehr dazu: Disagio: Definition des Abschlages

Das Disagio ist also ein Abschlag vom vereinbarten Darlehensbetrag. Der Kreditnehmer erhält also eine geringere Summe ausgezahlt als tatsächlich auf dem Papier steht.

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Vor- und Nachteile der Disagio Baufinanzierung

Bei einer Disagio Berechnung von 5% bis 10% (üblich bei Immobiliendarlehen) bedeutet das, dass der Kunde nur 95% bis 90% seines Darlehens ausgezahlt bekommt. Er muss den Kredit jedoch zu 100% zurückzahlen.

Zinsen und Tilgungsraten werden beim Disagio Kredit ebenfalls für den gesamten Betrag berechnet. Der Disagio Kredit erscheint daher erstmals teurer als andere Darlehen. Er kann sich jedoch auch lohnen.

Besonders Personen, die mit dem Kredit keine privaten Immobilien finanzieren möchten, sondern eine betriebliche Nutzung oder eine Vermietung beabsichtigen, können von dieser Darlehensform profitieren.


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Der bedeutendste Vorteil besteht darin, dass die Berechnung des Disagios erhebliche steuerliche Wirkungen mit sich bringt. Die Darlehensnehmer können das Disagio direkt von ihrer vermieteten oder betrieblich genutzten Immobilie von ihrer Steuerschuld abziehen.

Mehr dazu: Disagio als Werbungskosten – Abzug bei Immobilienerwerbern

Für das Finanzamt gehört es zu den absetzbaren Werbungskosten, weshalb im Einzelfall sogar ein hohes Disagio von 10% für Darlehenskunden von Vorteil sein kann.

Rückzahlung des Darlehens

Mit Vorsicht zu betrachten ist allerdings die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens. Wenn das Disagio Darlehen vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit aufgelöst wird, ist es möglich, dass ein vorausgezahltes Disagio nicht zurückerstattet wird. Oder der rückvergütete Disagio-Anteil muss versteuert werden.

Bei den Vertragsverhandlungen sollte man die Rückzahlungsbedingungen auf jeden Fall exakt formulieren, damit die optimalen Bedingungen sowohl für den Kunden als auch für den Kreditgeber ausgehandelt werden können.

Ein Rechtsstreit ist schließlich immer ärgerlich und bei der Disagio Berechnung sogar für Spezialisten nicht immer ganz einfach.

Disagio bei der Baufinanzierung: eine Falle

Bei einer bestimmten Form des Disagio Darlehensvertrages gibt es zwar einen Kredit zu niedrigen Zinsen und es werden auch 100% der Summe ausgezahlt, jedoch wird nach 5 Jahren wieder Geld verlangt.

Nach einer niedrigen Festzinsphase wird das Disagio – ein „Aufgeld“ – von 10% an die Bank fällig. Im Klartext: Bei einer Kreditsumme von 300.000 € sind das 30.000 €, die auf einen Schlag gezahlt werden müssen.

Insgesamt kann das Disagio in der Baufinanzierung sowohl positiv als auch negativ sein.

Wichtig bei der Wahl der Baufinanzierung ist, ob es sich bei der Immobilie um ein gewerblich genutztes oder vermietetes Objekt handelt oder ob es sich um eine privat genutzte Immobilie handelt.

Für privat genutzte Immobilien lohnt sich eher ein Kredit ohne Disagio. Für die gewerblich genutzten oder vermieteten Immobilien kann sich jedoch auch ein Darlehen mit Disagio lohnen.

Mehr zum Thema: Auf einen Blick: Disagio im Steuerrecht

22. April 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.