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Doppelte Eigenheimzulage gibt es nur bei räumlicher Trennung

Bei der Rentenreform wird auch das selbstgenutzte Eigenheim berücksichtigt

Nach zähem Ringen zwischen Parteien, Bund und Ländern wurde im Mai das umfangreiche Packet zur Rentenreform im Bundesrat verabschiedet. Eine gute Nachricht für Immobilienbesitzer: Praktisch in letzter Minute rückte die Bundesregierung von ihrer Haltung ab, das selbstgenutzte Immobilieneigentum bei der künftigen Förderung privater Vorsorgemaßnahmen vollständig außen vor zu lassen.

mindestens 10.000 Euro angesammelt hat. Überdies muss es sich um einen Vertrag handeln, der von der staatlichen Regulierungsstelle als förderungsfähiger Vorsorgevertrag zertifiziert worden ist.

Achtung: Das Konto dürfen Sie dabei unter keinen Umständen überziehen. Die maximale Entnahme liegt bei 50.000 Euro.

Die neue Regelung sieht nun vor, dass aus bestehenden Altersvorsorge-Sparverträgen vorübergehend Geld für den Erwerb von Wohneigentum entnommen werden darf. Mit der Entnahme bereits geförderter Vorsorgegelder verknüpft der Gesetzgeber jedoch strenge Regelungen.

Wichtig: Unabhängig davon, ob und in welcher Höhe Sie Eigenkapital für Ihr Eigenheim entnommen haben, können Sie auf das Vertragskonto auch weiterhin Ihre regelmäßigen Beiträge einzahlen und dafür ab Januar 2002 staatliche Zuschüsse kassieren.

Achtung: Die Neuregelung im Zuge der Rentenreform betrifft nur das selbstgenutzte Wohneigentum. Wenn Sie als Immobilienanleger in vermietete Wohnungen investieren, können Sie dafür keine staatliche Vorsorgeförderung beantragen.

Mit dieser Vorgehensweise vergeben Sie praktisch ein zinsloses Darlehen an sich selbst. Allerdings können Sie die Modalitäten der Rückzahlung nicht frei bestimmen – denn die Bundesversicherungsanstalt für Angestellte (BfA) stellt für Sie einen verbindlichen Rückzahlungsplan auf.

Voraussetzung für das Herausnehmen von Eigenkapital für den Wohnungskauf aus einem Vorsorgevertrag ist zunächst einmal, dass sich auf dem Sparvertrag bereits ein Guthaben von Zwar müssen Sie für den „Kredit“ keine Zinsen bezahlen – was bei einem Darlehen von der linken in die rechte Tasche auch ziemlich unlogisch wäre – aber der ausgeliehene Nominalbetrag muss am Ende der regulären Ansparzeit wieder auf dem Vertrag gutgeschrieben sein.

Wenn Sie aus der Wohnung ausziehen oder Ihre Immobilie verkaufen, müssen Sie die Differenz zwischen dem ursprünglich entnommenen Betrag und den bereits geleisteten Rückzahlungen auf einen Schlag wieder in den Vertrag einzahlen. Ausnahme: Wenn Sie eine neue selbstgenutzte Wohnung kaufen, dürfen Sie den Tilgungsplan regulär weiterlaufen lassen.

der Tilgungsphase stirbt. Dann kann der Ehepartner in den Vertrag einsteigen – die Kinder allerdings nicht. Würde die Immobilie an die nächste Generation vererbt, müssten die Kinder die erhaltenen Förderbeiträge mitsamt fünf Prozent jährlicher Verzinsung zurückzahlen.

Achtung: Den von der Versicherungsanstalt vorgeschriebenen Tilgungsplan müssen Sie akribisch einhalten. Tun Sie dies nicht, liegt eine so genannte „schädliche Verwendung“ vor. Die Folge: Vater Staat betrachtet die bereits geleisteten Zuschüsse innerhalb des für den Wohnungskauf entnommenen Betrags als hinfällig, und Sie müssen diese Fördergelder zurückzahlen. Besonders bitter ist in diesem Fall, dass Sie auf die zurückzuzahlenden Fördermittel einen Zins von jährlich fünf Prozent berappen müssen!

Als echte Unterstützung für Immobilienbesitzer kann die Wohneigentums- Klausel im Rentenreform-Paket nicht betrachtet werden. Zunächst einmal findet eine echte Förderung nicht statt – es wird lediglich großzügig erlaubt, bereits gefördertes Guthaben aus Sparverträgen auch für den Kauf von Wohneigentum einzusetzen.

Dann zwingt Sie der starre Tilgungsplan in ein finanzielles Korsett, das Ihnen einen Großteil Ihrer Flexibilität raubt. Und wenn Sie Ihre private Altersvorsorge auf vermietetem Immobilieneigentum aufbauen, können Sie vom Staat sowieso keine Förderung für die Privatvorsorge erwarten.

In Gefahr geraten Ihre Fördergelder auch, wenn Sie mit dem Tilgungsplan mehr als zwölf Monate in Verzug geraten. Weil Sie mit der BfA nicht über eine Stundung verhandeln können, müssen Sie ebenfalls mit der Rückzahlung der bereits erhaltenen Förderbeträge rechnen. Genaue Regelungen gibt es auch für den Fall, dass der Eigentümer der Immobilie während Praxis-Tipp: Prüfen Sie beim Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum kritisch, ob Sie dafür auch wirklich Ihr Altersvorsorge-Guthaben „anzapfen“ wollen. Als Alternative zum unflexiblen Rückzahlungsplan sollten Sie sich durchrechnen lassen, ob Ihnen die schnellere Tilgung eines Bankdarlehens bei gleichzeitigem Verzicht auf die Förderung unterm Strich nicht mehr Kalkulationssicherheit bringt.

Riester-Zuschuss oder höhere Tilgung?

Bei der Finanzierung müssen Sie entscheiden, ob es sinnvoller ist, die Schulden so schnell wie möglich zu tilgen oder parallel zur Kreditrückzahlung mit Hilfe staatlicher Förderung Vorsorgeguthaben aufzubauen. Das nachfolgende Rechenbeispiel zeigt, wie sich die beiden Varianten auf Förderanspruch und Restschuld auswirken. Basis ist eine Baufinanzierung in Höhe von 300.000 DM zum Nominalzins von 6 Prozent sowie die Frage, ob eine monatliche Sparrate von 250 DM lieber zur Schuldentilgung oder als Riester-Vorsorge verwendet werden soll.

Alternative 1: Schuldentilgung

Mit der Monatsrate von 250 DM kann die anfängliche Tilgung von 1,0 auf 2,0 Prozent erhöht werden. Die Restschuld kann damit nach 10 Jahren von 259.000 DM auf 218.000 DM gedrückt werden.

Alternative 2: Riester-Sparen

Bei einer monatlichen Sparrate von 250 DM und einem Jahreseinkommen von 60.000 DM fällt die staatliche Zulage je nach Familienstand unterschiedlich aus. Bis zum Jahr 2011 kann ein Single insgesamt maximal 2.100 DM einstreichen, bei einer vierköpfigen Familie sind es immerhin 7.140 DM.


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Die Gefahr bei steigenden Zinsen

Das geförderte Guthaben darf bei einer Anschlussfinanzierung nicht zur Tilgung verwendet werden. Die Folge: Wenn die Marktzinsen zum Ablauf der Zinsbindung gestiegen sind, kann aufgrund der hier um 41.000 DM höheren Restschuld der finanzielle Vorteil durch die Förderung innerhalb weniger Jahre wieder verlorengehen. Konkret: Wenn die Zinsen um 2,5 Prozent steigen, müssen allein für die erhöhte Restschuld pro Jahr 1.025 DM mehr Zinsen bezahlt werden. Die Förderung für Singles ist dann innerhalb von 2 Jahren aufgebraucht, bei der vierköpfigen Familie frisst der höhere Zins die Förderung im Lauf von genau 7 Jahren auf.

HAFTPFLICHT

Vermieter haften nicht für den Leichtsinn ihrer Mieter und deren Besucher

Wenn ein Mieter oder deren Besucher auf dem Weg zum Haus oder im Treppenhaus stürzen, ist das im wahrsten Sinne des Wortes immer auch ein Fall für Sie als Vermieter. Es stellt sich dann die Frage, ob Sie Ihrer Verkehrssicherungspflicht nachgekommen sind. Als Immobilienbesitzer sind Sie dafür verantwortlich, dass von Ihrem Mietobjekt keinerlei Gefahren für Ihre Mieter und die Besucher des Hauses ausgehen.

bar neben der Haustür und Strahler im Außenbereich gehören, wird durch Bewegungsmelder eingeschaltet. Neben der Hauseingangstür befindet sich zusätzlich noch ein Schalter für die Außenbeleuchtung.

Beispiel: Abends und nachts muss das Treppenhaus ausreichend beleuchtet sein. Im Winter muss der Weg zum Haus von Schnee und Eis geräumt sein.

Als ein Besucher des Mieters der Erdgeschosswohnung spät abends das Haus verließ, schaltete er die Treppenhausbeleuchtung gar nicht erst ein. Auch die Schalter für die Außenbeleuchtung betätigte er nicht, weil er davon ausging, dass die Bewegungsmelder die Außenbeleuchtung schon einschalten würden.

Die Verkehrssicherungspflicht besteht aber nicht endlos. „Wer sich in Gefahr begibt, hat selbst Schuld“, sagt der Volksmund und markiert damit treffend die Grenze für Ihre Haftung als Vermieter. Das hat jetzt auch das Oberlandesgericht Köln bestätigt. Wer leichtsinnig handelt, kann den Vermieter nicht in Regress nehmen. (OLG Köln, 11 U 41/00)

Bewegungsmelder reagierte nicht – Besucher stürzte schwer

Was der Besucher nicht wusste: Die Bewegungsmelder setzen sich nur dann unmittelbar in Betrieb, wenn eine Person auf das Haus zugeht, nicht aber dann, wenn eine Person aus der Haustür hinaustritt.

Besucher des Mieters tastete sich durch die Dunkelheit

Der Fall ereignete sich in einem Mehrfamilienhaus. Die Außenbeleuchtung, zu der zwei Außenleuchten unmittel- Der Besucher stürzte schwer und machte den Vermieter für den Sturz haftbar. Als der Vermieter jegliche Zahlung verweigerte, zog der Besucher vor Gericht und holte sich eine Abfuhr.

Die Richter stellten klar, dass den Vermieter keine Pflichtverletzung trifft. Wer zu Fall kommt, weil er das Haus bei völliger Dunkelheit verlässt, ohne die Beleuchtung des Außenbereichs einzuschalten, kann den Vermieter nicht in Regress nehmen. Ein Besucher darf nicht darauf vertrauen, dass die Außenbeleuchtung beim Verlassen des Hauses ebenso wie beim Betreten des Grundstücks durch Bewegungsmelder eingeschaltet wird.

ten. Er habe durch die Außenbeleuchtung für eine ausreichende Beleuchtungsmöglichkeit des Hauszugangs in jeder Richtung gesorgt. Er hat lediglich nicht bedacht, ein Besucher des Hauses könne dieses bei völliger Dunkelheit verlassen, ohne die vorhandene Möglichkeit zu nutzen, die Treppenhausbeleuchtung und/oder die Außenbeleuchtung einzuschalten. Mit einem derart unvorsichtigen Verhalten muss nach Auffassung des Gerichts aber auch niemand rechnen.

Vermieter muss für ausreichende Beleuchtung sorgen

Dabei verkennen die Richter nicht, dass der Eigentümer eines Hauses für eine ausreichende Beleuchtung der Zugänge zu sorgen hat. Sie betonen auch noch einmal, dass an die Sicherung vorhandener Treppenanlagen besonders hohe Anforderungen zu stellen sind, weil in solchen Bereichen die Gefahr von Stürzen erfahrungsgemäß hoch ist. Allerdings sei ein Schutz vor allen nur denkbaren Gefahren nicht möglich. Deshalb beschränkt sich die Verkehrssicherungspflicht für Sie als Vermieter darauf, solche Maßnahmen zu ergreifen, die nach den Gesamtumständen zumutbar sind und die ein verständiger und umsichtiger Mensch für notwendig hält, um andere vor Schaden zu bewahren.

Dem Besucher hielten die Richter vor, er habe geradezu leichtsinnig gehandelt: Wer beim Verlassen eines Hauses bei Dunkelheit nicht für die gebotene Beleuchtung sorgt, obwohl diese durch die vorhandenen Schalter ohne weiteres eingeschaltet werden kann, und der seinen Weg dann noch im Dunkeln fortsetzt, obwohl die Außenbeleuchtung durch die Bewegungsmelder nicht „anspringt“, und der auch dann noch weitergeht, ist bei einem Sturz für seinen Schaden selbst verantwortlich.

Mit grobem Leichtsinn muss niemand rechnen

Dem betroffenen Vermieter bescheinigten die Richter umsichtiges Verhal- Praxis-Tipp: Nehmen Sie die Verkehrssicherungspflicht ernst. Sorgen Sie für eine ausreichende Beleuchtung im und am Haus. Dabei ist eine Dauerbeleuchtung weder notwendig noch wirtschaftlich sinnvoll. Bewegungsmelder vorm Haus und sogenannte, durch eine Zeitschaltuhr betriebene „Minutenlichter“ im Treppenhaus sind ausreichend und energiesparend zugleich.

BAUPLAN-ÄNDERUNG

Müllcontainer direkt vor der Terrasse: Bauträger muss neuen Standort suchen

Der Käufer war glücklich: Nach langem Suchen hatte er eine schöne Eigentumswohnung gefunden. Die Lage stimmte, der Kaufpreis auch.

Terrasse standen. Seine Forderung: Entweder wird der Platz verlegt, oder er bekommt vom Kaufpreis 30.000 DM zurück.

Dass die Wohnanlage noch nicht fertig gestellt war, störte den Käufer nicht. Schließlich waren die Planungen ebenso beeindruckend wie eindeutig. Was der Käufer nicht ahnen konnte: Der Teufel steckte im Detail. Das bedeutete hier: In der Gartengestaltung und in der Unterbringung der Müllcontainer.

Der Bauträger war zu beidem nicht bereit. Daraufhin zog der Käufer vor Gericht und hatte Erfolg. Der Bauträger muss den Sammelplatz für Container aus dem Garten entfernen. Das entschied jetzt das Oberlandesgericht Düsseldorf. (OLG Düsseldorf, 9 U 93/00)

Nach den Plänen des Bauträgers war für die Gartengestaltung nur ein Kinderspielplatz in der linken hinteren Gartenecke vorgesehen. Die Müllgefäße sollte jeder Wohnungseigentümer im eigenen Abstellraum unterbringen. Soweit einzelnen Wohnungen kein Abstellraum zugeordnet war, sollte die Unterbringung im Geräte-/Fahrradkeller erfolgen.

Die Richter kannten mit dem Bauträger kein Pardon. Für sie wies die Wohnung einen Mangel auf, weil sie nicht entsprechend den Vorgaben des Bauträgervertrags errichtet worden war. Nach den Bestimmungen dieses Vertrags gehört zur vertragsgemäß vereinbarten Leistung auch die vollständige Erstellung der Außenanlagen.

Stellplatz für Müllcontainer entstand mitten im Garten

Bauträger muss sich an die eigenen Pläne halten

Es kam aber ganz anders: Im Garten errichtete der Bauträger einen Sammelplatz für Container. Dagegen lief der Käufer Sturm, da die Container jetzt in unmittelbarer Nähe seiner In diesem Zusammenhang hielten die Richter dem Bauträger die eigenen Planungen vor. Danach ergab sich für die Gestaltung der Außenanlage eine einheitliche Fläche, in der die Terrasse der Erdgeschosswohnung, ein Spielplatz und eine Vielzahl von Bäumen als gestalterisches Element hervorgehoben wurden. Ein Abstellplatz für Müllcontainer, der nur über einen Weg parallel zur Terrasse des Käufers erreicht werden kann und mindestens Platz für 10 Müllcontainer bietet, war nicht eingezeichnet.

Müllcontainer mindern den Wert der Wohnung

Zwar räumten die Richter ein, dass der Lageplan nicht festlegt, wie die Außenanlage im Detail letztendlich bepflanzt werden sollte. Insofern gestanden sie dem Bauträger auch einen gestalterischen Spielraum zu. Dieser deckte jedoch nicht das Anlegen des Müllcontainerplatzes ab.

Auch darauf wiesen die Richter hin: Der Bauträger hatte selbst in den Vertrag geschrieben, dass er nur solche Änderungen vornehmen darf, die keine Wertminderung für die Wohnung bedeuten.

Zugleich dachten die Richter auch schon weiter: Sie berücksichtigten nämlich auch, dass der Wiederverkauf der Wohnung durch den Containerplatz erschwert wird. Die Wohnung hat, so die Richter, nunmehr den Makel, dass die Terrasse der Wohnung „neben einem Müllplatz“ liegt. Auch wenn der Platz zwischenzeitlich mit Liguster abgepflanzt und deshalb kaum noch einsehbar sei, bleibe dies einem Kaufinteressenten nicht verborgen. Soweit dieser das Interesse an der Wohnung dann nicht grundsätzlich verliert, wird er das Vorhandensein des Platzes nutzen, um den Kaufpreis zu drücken. Dazu die Richter: „Terrassen und Balkone haben heute einen nicht zu unterschätzenden Freizeitwert.“

Dazu die Richter: Die Schaffung des Abstellplatzes für Müllcontainer setzt den Wert der Wohnung vertragswidrig herab. Richtig ist zwar, dass der Müllcontainerplatz auf Gemeinschaftseigentum errichtet wurde. Die Gestaltung der Außenanlage in dieser Weise wirkt sich aber direkt als Mangel der Wohnung aus, weil sie deren Platzierung in der Umgebung verändert und damit deren Wert entscheidend herabsetzt. Dafür hat der Bauträger als Vertragspartner des Käufers einzustehen und den Mangel zu beseitigen.

Praxis-Tipp: Wenn Sie eine „Eigentumswohnung vom Reißbrett“ kaufen, ist es für Sie besonders wichtig, dass sämtliche Bauunterlagen in die notarielle Vertragsurkunde mit aufgenommen werden. Das gilt auch für Zusagen des Bauträgers, auf Ihren Wunsch hin bestimmte Änderungen oder Ergänzungen zu den Planungen vorzunehmen. Letztlich kann Sie aber auch das nicht davor schützen, dass der Bauträger doch anders baut als vertraglich vereinbart. Sie haben dann zumindest aber eine eindeutige vertragliche Grundlage, auf der Sie Ihre Ansprüche rechtssicher durchsetzen können.

NEUBAU

Neubau: Wenn Sie auf den Keller verzichten, sparen Sie am falschen Ende

Wenn Sie den Bau eines Hauses planen, stehen Sie schon frühzeitig vor der Entscheidung, ob Sie lieber einen Keller oder eine Bodenplatte als tragendes Element für das Haus wählen sollen. Zunächst einmal scheint dies eine reine Kostenfrage zu sein, denn für einen Keller müssen höhere Baukosten als für eine einfache Fundamentplatte einkalkuliert werden.

Wohnraum schaffen, der beispielsweise als Gästezimmer, Hobbyraum oder Büro genutzt werden kann. Auch die Elektro-, Wasser- und Heizungsinstallationen können vom Keller aus den einzelnen Räumen zugeführt werden. Ihr Vorteil: Sind Veränderungen oder Reparaturen notwendig, kommen Sie ohne aufwändige Stemmarbeiten an die Installationen heran.

Praxis-Tipp: Je nach Größe und Untergrund müssen Sie bei einem Einfamilienhaus für den Keller rund 40.000 bis 80.000 DM als Baukosten einplanen, während eine Fundamentplatte etwa 15.000 bis 30.000 DM kostet.

Auch Garage und Vorratsräume lassen sich meist nur beim unterkellerten Haus ins Gebäude integrieren – das spart wertvolle Grundstücksfläche, was vor allem in Ballungsräumen ein wichtiger Faktor ist.

Auf den ersten Blick ein klarer Fall: Die Fundamentplatte ist die günstigere Alternative. Das täuscht allerdings, denn der Keller bringt nicht nur Mehrkosten, sondern auch handfeste Vorteile. Drastisch ausgedrückt: Bei genauer Betrachtung bedeutet der Verzicht auf einen Keller einen Vermögensverlust für den Bauherren. Dass der Keller mehr als Vorratsraum und Rumpelkammer ist, zeigen schon die vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten im Untergeschoss.

Achtung: Wenn Sie eine Bodenplatte wählen, müssen entweder in Form eines kleinen Anbaus oder innerhalb des Hauses mindestens 15 Quadratmeter Nutzfläche als Vorratsraum zur Verfügung stehen, und möglicherweise ist sogar der Bau einer freistehenden Garage oder eines Carports nötig.

Vor allem bei Häusern in Hanglagen lässt sich auf diese Weise zusätzlicher Wichtig: Diese Mehrkosten müssen in die Vergleichskalkulation einfließen – und dann sieht die Rechnung schon wieder anders aus. Als Faustregel gilt: Unter Berücksichtigung der Mehrkosten für zusätzliche Vorratsräume liegt beim Bauen ohne Keller die Ersparnis nur bei rund fünf Prozent der Hausbaukosten.

Checkliste für die Kontrolle bei Erdaushub und Keller

Dazu kommt, dass Ihr Haus beim Wiederverkauf zum Problemfall werden kann, wenn der Keller fehlt. Eine Umfrage unter Immobilienmaklern ergab: 86 Prozent der befragten Makler waren der Meinung, dass Häuser ohne Keller schwieriger zu verkaufen sind als unterkellerte Gebäude. Damit steigt das Risiko des Wertverlustes beim Verkauf, wenn der Keller fehlt.

8. Juli 2001

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.