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Drei Fragen zum Thema Schönheitsreparaturen und Renovierung

In diesem Artikel werden drei häufig gestellte Fragen zum Thema Schönheitsreparaturen und Renovierung beantwortet.

Leserfrage Nummer 1

„Mein Mieter ist laut Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen bei Auszug verpflichtet.

Kann ich verlangen, dass er auch den bereits recht verschmutzten Teppichboden gründlich reinigt?“

Ja, Sie dürfen von Ihrem Mieter fordern, dass er den Teppichboden reinigt. Sie können sich dazu auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs berufen.

Denn die Karlsruher Richter haben im Jahr 2008 vermieterfreundlich entschieden, dass die Schönheitsreparaturpflicht des Mieters die Grundreinigung des Teppichbodens umfasst.

Und zwar unabhängig davon, ob diese Pflicht im Mietvertrag besonders genannt ist oder nicht (BGH, Urteil v. 08.10.08, Az. XII ZR 15/07).

Leserfrage Nummer 2

„Ich habe gelesen, dass einem Mieter nicht verwehrt sein darf, selbst zu renovieren.

Wie ist das dann bei Kostenquotenklauseln? Ist es zulässig, dass die Renovierungskosten von einem Fachbetrieb ermittelt werden, den der Vermieter bestimmt?

Oder muss auch hier der Mieter auswählen können?“

Zunächst: Viele Mietverträge sehen Kostenquotenklauseln vor. Diese regeln, dass der Mieter bei einem Auszug vor Ablauf der Regelfristen die Renovierungskosten entsprechend seiner Mietdauer zu tragen hat.

Dabei bestimmen die Klauseln meistens, dass die Kosten für Schönheitsreparaturen auf der Grundlage „eines vom Vermieter auzuwählenden Fachgeschäfts“ zu ermitteln sind.


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Sie haben recht – in der Tat hat der BGH kürzlich grundlegend festgestellt, dass solche Renovierungsklauseln unwirksam sind, nach denen ein Mieter nicht selbst renovieren darf, sondern Schönheitsreparaturen nur von Fachunternehmen ausgeführt werden dürfen (BGH, Urteil v. 09.06.10, Az. VIII ZR 294/09).

Ihre Frage ist deshalb klug, weil die Wertung dieses Urteils – ein Mieter muss das Recht haben, Einfluss auf die Kosten der Renovierung nehmen zu können – dann auch für die Kostenquotenklauseln geltend muss.

Das ist aber schon längst so. Denn bereits 2004 entschied der BGH, dass Kostenvoranschläge des Vermieters nicht für verbindlich erklärt werden dürfen.

Der Mieter muss immer das Recht haben, selbst einen Kostenvoranschlag eines Fachbetriebs zur Ermittlung der Renovierungskosten vorlegen zu dürfen.

Fällt dieser günstiger aus als der des Vermieters, kann der Mieter darauf bestehen, dass die anteiligen Renovierungskosten auf Basis „seines“ Kostenvoranschlages berechnet werden.

Zugleich hat der BGH klargestellt, dass ein Mieter über dieses Recht im Mietvertrag nicht ausdrücklich informiert werden muss (BGH, Urteil v. 06.10.04, Az. VIII ZR 215/03).

Das bedeutet konkret: Kostenquotenklauseln, nach denen die (anteiligen) Renovierungskosten des Mieters auf der Grundlage „eines vom Vermieter auzuwählenden Fachgeschäfts“ berechnet werden, sind wirksam.

Allerdings hat der Mieter entgegen dem Wortlaut der Klausel immer das Recht, einen eigenen Kostenvoranschlag einzuholen und kann auch auf dessen Berücksichtigung bestehen, wenn er günstiger ausfällt.

Leserfrage Nummer 3

„Ein Mieter ist vor zwei Jahren ausgezogen. Vorher hatte er noch die vereinbarten Schönheitsreparaturen durchgeführt. Jetzt beruft er sich darauf, dass die Renovierungsklausel unwirksam war.

Er will von mir die Renovierungskosten und außerdem die Rechtsanwaltskosten erstattet bekommen. Muss ich das bezahlen?“

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Mai dieses Jahres tatsächlich entschieden, dass ein Mieter seine Renovierungskosten vom Vermieter zurückfordern kann, wenn ihm später bewusst wird, dass er zur Renovierung bei Auszug gar nicht verpflichtet war, weil die vereinbarte Schönheitsreparaturklausel schon zu dem damaligen Zeitpunkt als unwirksam galt (BGH, Urteil v. 27.05.09, Az. VIII ZR 302/07).

Renovierungskosten müssen Sie nicht immer erstatten

Aus der genannten BGH-Entscheidung folgt nicht, dass Sie nun auf jeden Fall zahlen müssen. Prüfen Sie zunächst:

  • Ist die Renovierungsklausel tatsächlich unwirksam gewesen?
  • Hat der Mieter die Renovierung ordnungsgemäß oder nur mangelhaft durchgeführt?

Wichtig ist außerdem, ob Sie den Mieter bei Mietende noch extra zur Renovierung aufgefordert haben – und ob Ihr Mieter das beweisen kann.

Mancher Mieter renoviert nämlich ohne besondere Aufforderung durch den Vermieter, obwohl er bereits weiß oder ahnt, dass er das möglicherweise gar nicht mehr muss, beispielsweise um „keinen Ärger zu haben“.

Liegt Ihr Fall so, dann kann Ihr Mieter jetzt keine Kostenerstattung für die Renovierung von Ihnen fordern – und damit auch keine Anwaltskosten.

Bei ausdrücklicher (falscher) Renovierungsaufforderung: auch Erstattung von Anwaltskosten

Wenn Sie ihn aber, möglicherweise sogar schriftlich, ausdrücklich angewiesen haben, vor seinem Auszug noch zu renovieren, müssen Sie ihm die geforderten Kosten nun leider erstatten.

Den Ersatz der Anwaltskosten kann Ihr Mieter aber nur verlangen, wenn ihm die Kosten entstanden sind, weil der Anwalt die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel überprüft hat.

Dies hat das Berliner Kammergericht vor Kurzem entschieden (KG Berlin, Urteil v. 18.05.09, Az. 8 U 190/08).

28. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.