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Drei Schritte zur Erhöhung der Inklusivmiete

Wollen Sie Ihrem Mieter die Miete erhöhen, geht dies am einfachsten mit einem Mietspiegel – vorausgesetzt es existiert einer für die Gemeinde, in der Ihre vermietete Wohnung liegt.

Haben Sie aber mit Ihrem Mieter eine Inklusivmiete vereinbart, stehen Sie vor einem Problem: Der Mietspiegel weist in der Regel nur Nettomieten aus.

Die gute Nachricht: Auch mit einem solchen Mietspiegel können Sie Ihre Inklusivmiete erhöhen. Wir zeigen Ihnen, wie es geht.

Der Bundesgerichtshof hat in einer aktuellen Entscheidung bestätigt, dass eine Inklusivmiete erhöht werden darf, auch wenn ein Mietspiegel zu Hilfe genommen wurde, der lediglich Nettomieten ausweist (BGH, Urteil v. 20.01.10, Az. VIII ZR 141/09).

Haben Sie eine Inklusivmiete vereinbart?

Unter einer Inklusivmiete versteht man eine Miete, deren Betrag nicht nur die Überlassung der Räume, sondern auch noch anfallende Betriebskosten umfasst.

Sie haben also eine Inklusivmiete vereinbart, wenn Sie nicht alle für die Wohnung anfallenden Betriebskosten – soweit dies nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) zulässig ist – gesondert gegenüber Ihrem Mieter abrechnen, sondern diese jedenfalls teilweise von der eigentlichen Miete abgedeckt sind.

Sie haben mit Ihrem Mieter vereinbart: „monatliche Miete: 670 €, monatliche Vorauszahlungen für Heizung und Wasser: 150 €.“ Selbstverständlich fallen aber für die Wohnung weitere Betriebskosten an, zum Beispiel Müllgebühren, Sach- und Haftpflichtversicherung.

Diese Betriebskosten können Sie nach der getroffenen Vereinbarung nicht gesondert auf Ihren Mieter umlegen, denn diese Kosten sind bereits mit der Grundmiete (670 €) abgedeckt.

Sie haben also eine Inklusivmiete vereinbart.

Bis zur Nettomiethöhe können Sie ganz leicht erhöhen

Die einfachste Art, Ihre Inklusivmiete zu erhöhen: Sie gehen mit Ihrer Inklusivmiete nicht über das hinaus, was der Mietspiegel für vergleichbare Wohnungen als Nettomiete ausweist. Denn dann liegt Ihre Miete garantiert nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete.


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Sie begründen Ihre Mieterhöhung also einfach in gleicher Weise wie eine Nettomieterhöhung.

Das heißt, Sie brauchen nur auf das für Ihre Wohnung passende Mietspiegelfeld hinzuweisen, aus dem sich die ortsübliche Miete ablesen lässt.

Eine weitere Begründung ist nicht erforderlich, sagen die Karlsruher Richter (BGH, Urteil v. 10.10.07, Az. VIII ZR 331/06).

Tipp: Mieterhöhung bis zur Kappungsgrenze

Wählen Sie diese einfache Art der Inklusivmieterhöhung, wenn Sie wegen der Kappungsgrenze ohnehin eingeschränkt sind und nicht über den Wert der im Mietspiegel ausgewiesenen Nettomiete hinauskommen.

Zur Erinnerung: Kappungsgrenze heißt, dass Sie innerhalb von 3 Jahren die Miete nicht um mehr als 20% erhöhen dürfen.

So erhöhen Sie die Miete über Werte des Mietspiegels hinaus

Wollen Sie die maximale Mieterhöhung ausnutzen, die der Mietspiegel hergibt, also über die dort ausgewiesenen Nettomietwerte hinausgehen, müssen Sie die Vergleichbarkeit zwischen der Mietspiegel-Nettomiete und der von Ihnen vereinbarten (Teil-)Inklusivmiete herstellen.

Ermitteln Sie hierzu den konkreten Betriebskostenanteil, der in Ihrer Inklusivmiete steckt. So gehen Sie vor:

Schritt 1: Stellen Sie die Betriebskosten zusammen

Als erstes rechnen Sie alle Betriebskosten zusammen, die in dem vergangenen Jahr für das gesamte Gebäude angefallen sind und von Ihnen nicht gesondert auf die Mieter umgelegt werden.

Welche Kosten Sie hier einrechnen dürfen, erkennen Sie anhand der Regelung in § 2 BetrKV.

Wichtig: Der BGH hat klargestellt, dass Sie bei der Berechnung der Betriebskosten für eine Inklusivmieterhöhung immer die aktuell verfügbaren Betriebskosten heranziehen müssen (BGH, Urteil v. 26.10.05, Az. VIII ZR 41/05).

Schritt 2: Ermitteln Sie den Anteil der Mietwohnung

Berechnen Sie in einem 2. Schritt den anteiligen Betrag der Betriebskosten für die betroffene Wohnung.

Legen Sie dafür das Verhältnis der Gesamtfläche zur Wohnfläche der einzelnen Wohnung zugrunde und wenden Sie dieses Verhältnis auf die Aufteilung der Gesamtkostensumme an.

Achtung: Haben Sie ein Gebäude mit Wohn- und Gewerbeflächen vermietet, prüfen Sie zunächst, ob Sie die Betriebskostenanteile, die den Gewerbebetrieben zuzuordnen sind, vorweg abziehen müssen. Das ist der Fall, wenn in den Gewerbeeinheiten einzelne Betriebskosten deutlich höher ausfallen als in den Wohneinheiten.

Schritt 3: Berechnen Sie Ihre Vergleichsmiete

Um nun die Vergleichbarkeit der Nettomieten des Mietspiegels mit der in Ihrem Mietvertrag vereinbarten Inklusivmiete herzustellen, rechnen Sie einfach den Betriebskostenanteil Ihrer konkreten Wohnung aus Schritt 2 zu der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Nettomiete hinzu.

Als Ergebnis erhalten Sie die Vergleichsmiete für Ihre individuelle Inklusivmiete. Bis zu diesem Wert dürfen Sie nun – unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze von 20% – Ihre Inklusivmiete anheben.

Betriebskosten-Durchschnittswerte des Mietspiegels dürfen Sie nicht verwenden

Manche Mietspiegel weisen neben der eigentlichen Nettomieten-Tabelle auch Durchschnittswerte für Betriebskosten aus.

Oft wird dabei zwischen den verschiedenen Betriebskostenarten nicht differenziert, sondern beispielsweise pro Baualtersklasse ein einziger Durchschnittswert angegeben, der sämtliche üblicherweise anfallenden Betriebskostenarten erfasst.

Betriebskosten-Durchschnittswerte dieser Art dürfen Sie zur Erhöhung Ihrer Inklusivmiete nicht heranziehen. Dies hat der BGH bereits entschieden (BGH, Urteil v. 12.07.06, Az. VIII ZR 215/05).

Als Vermieter müssen Sie immer den Betriebskostenanteil berechnen, der tatsächlich in Ihrer Inklusivmiete enthalten ist.

16. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.