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Durch jahrelange Abrechnungspraxis ändern Sie nicht den Vertrag

Immer wieder kommt es vor, dass Mietparteien im Lauf der Jahre von ursprünglich vereinbarten Mietstrukturen abweichen.

Im Mietvertrag ist nur die Umlage von Heizung, Warm- und Kaltwasser vereinbart.

Der Vermieter rechnet aber auch über die Kosten der Gartenpflege und der Hausreinigung ab. Der Mieter zahlt jahrelang anstandslos.

Der Vermieter ist der Ansicht, der Mieter sei viele Jahre lang mit der Abrechnung einverstanden gewesen und damit sei der ursprüngliche Mietvertrag geändert worden.

Die Gerichte lehnen eine solche Argumentation meistens ab. Denn auch wenn eine Betriebskostenabrechnung vom Mietvertrag abweicht, kann daraus nicht ohne weiteres geschlossen werden, dass der Vermieter damit den Mietvertrag ändern will.


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Und auch aus der kommentarlosen Zahlung des Abrechnungssaldos durch den Mieter kann nicht gefolgert werden, der Mieter sei zu einer Vertragsänderung bereit.

Denn in aller Regel zahlt der Mieter ja in der Vorstellung, zur Zahlung verpflichtet zu sein.

Allerdings: Nachträglich kann der Mieter die zuviel gezahlten Betriebskosten nicht zurückfordern, entschieden die Richter des Bundesgerichtshofs. Der Grund: Auch für die fehlerhafte Umlage nicht vereinbarter Betriebskosten gilt, dass der Mieter seine Einwendungen nur innerhalb eines Jahres nach Zugang der Abrechnung vorbringen kann (BGH, Urteil v. 10.10.07, Az. VIII ZR 279/06).

Nur besondere Umstände ermöglichen eine Vertragsänderung

Eine Vertragsänderung durch jahrelange Abrechnungspraxis bejahen die Gerichte nur, wenn aufgrund besonderer Umstände für den Mieter deutlich wird, dass der Vermieter die Mietstruktur ändern will.

So hat in einem vom Landgericht Itzehoe entschiedenen Fall der Vermieter einer preisgebundenen Wohnung ausdrücklich erklärt, die Betriebskosten in Zukunft von der Miete getrennt umzulegen (LG Itzehoe, Urteil v. 30.10.09, Az. 9 S 20/08).

Der Bundesgerichtshof hat eine Vertragsänderung angenommen, als nach einem Vermieterwechsel der neue Vermieter umfassend Nebenkosten in Rechnung stellte, während sich die Abrechnung zuvor auf die Kosten für Heizung und Warmwasser beschränkt hatte, und der Mieter diese Praxis 6 Jahre lang unbeanstandet ließ (BGH, Beschluss v. 29.05.00, Az. XII ZR 35/00).

Übrigens: Der Grundsatz, dass eine vom Vertrag abweichende Abrechnungspraxis nur in Ausnahmefällen zu einer Vertragsänderung führt, kann sich auch zu Ihren Gunsten auswirken.

Sind nämlich im Mietvertrag Betriebskostenvorauszahlungen mit jährlicher Abrechnung vereinbart, können Sie auch dann noch „neu“ mit der Betriebskostenabrechnung beginnen, wenn eine solche jahrelang unterblieben ist (BGH, Urteil v. 13.02.08, Az. VIII ZR 14/06).

Tipp: Sehen Sie im Mietvertrag nach

Prüfen Sie anhand Ihrer Mietverträge, ob Sie tatsächlich sämtliche dort vereinbarten Betriebskosten weiter berechnen.

Es kommt immer wieder vor, dass die Umlage aller Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung vereinbart ist, Vermieter aber nur die verbrauchsabhängigen Betriebskosten umlegen. Rechnen Sie ab jetzt alle vereinbarten Betriebskosten ab, schließlich ist es Ihr Geld.

13. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.