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Eigenbedarf: BGH erleichtert Kündigung Vermietern nochmals erheblich

Immer wieder scheitern Eigenbedarfskündigungen in der Praxis, weil die Gerichte den geltend gemachten Bedarf für unangemessen halten oder die Kündigung deshalb als rechtsmissbräuchlich ansehen, weil der Bedarf nur vorübergehend ist.

Derart überzogene Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung hat der BGH in einer neuen Entscheidung klar zurückgewiesen und das vom Grundgesetz garantierte Eigentumsrecht des Vermieters damit wieder gestärkt (BGH, Urteil v. 04.03.15, Az. VIII ZR 166/14).

Gleich 3 wichtige und erfreuliche Grundsätze stellen die BGH-Richter mit diesem Urteil auf:

  1. Nur weit überhöhter Wohnbedarf ist rechtsmissbräuchlich.
  2. Erhöhter Wohnbedarf ist nicht nur bei der Gründung einer ehelichen oder nichtehelichen Lebensbeziehung zu berücksichtigen, sondern ebenso bei der Bildung einer kameradschaftlichen Wohngemeinschaft.
  3. An die Dauer des geltend gemachten Eigenbedarfs dürfen keine allzu strengen Anforderungen gestellt werden, häufig wird ein Nutzungswunsch von etwa einem Jahr ausreichend sein.

Außerdem betonen die Richter aus Karlsruhe erneut, dass die Gerichte grundsätzlich zu respektieren haben, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht.


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Vermieter haben also einen weiten Ermessensspielraum. Die Richter sind nicht berechtigt, einfach über ihre Lebensplanung hinwegzugehen und an deren Stelle eigene Vorstellungen von angemessenem Wohnen zu setzen.

Tipp: Ausführlich begründen

Vermieter können das neue Urteil für ihre Eigenbedarfskündigung nutzen. Begründen Sie Ihren Bedarf ausführlich und konkret. Berücksichtigen Sie besonders bei einem erhöhten Flächenbedarf oder einer nur vorübergehenden Nutzung die von den BGH-Richtern aufgezeigten Kriterien.

Nur weit überhöhter Wohnbedarf ist rechtsmissbräuchlich

Machen Vermieter Eigenbedarf geltend, dürfen die Gerichte diesen nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbräuchlichkeit überprüfen. Und rechtsmissbräuchlich ist nicht schon ein überhöhter, sondern erst der weit überhöhte Wohnbedarf.

In dem jetzt entschiedenen Fall beispielsweise kündigte der Vermieter eine mindestens 125 m² große Wohnung zugunsten seines 22-jährigen Sohnes. Dieser war Student und wollte zusammen mit einem langjährigen Freund eine Wohngemeinschaft gründen. Erhöhter Raumbedarf bestand auch deshalb, weil im Rahmen des Studiums praktische Arbeiten zu Hause zu erledigen waren.

Ob dieser Wohnbedarf weit überhöht ist, dürfen die Gerichte nicht anhand pauschaler oder formelhafter Floskeln entscheiden. Die pauschale Beurteilung etwa, dass für eine alleinstehende Person ohne eigenes Einkommen eine 100 m² große Wohnung unangemessen groß sei, ist nicht mehr haltbar.

Berücksichtigen müssen die Richter neben der Wohnfläche und der Anzahl der Räume je nach Fall beispielsweise auch den Zuschnitt und die Ausstattung der Wohnung, den Lebensentwurf der begünstigten Person, ihre persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse, aber auch die Verhältnisse des – gegebenenfalls unterhaltspflichtigen – Vermieters. Die Lage auf dem Wohnungsmarkt, die Höhe der Miete und auch die Häufigkeit der beabsichtigten Nutzung sind von Bedeutung. Es kann sogar eine Rolle spielen, ob der Mieter selbst großzügig wohnt.

Vorteil: Eigenbedarf ist auch gerechtfertigt, wenn die gekündigte Wohnung nur als Zweitwohnung genutzt werden soll (BVerfG, Beschluss v. 23.04.14, Az. 1 BvR 2851/13).

Eigenbedarf auch bei Wohngemeinschaft

Bei der Frage, ob der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, spielt es natürlich eine Rolle, ob der Vermieter oder die begünstigte Person allein oder mit anderen Personen in die Wohnung einziehen möchte. Hier macht der BGH deutlich, dass nicht nur die Aufnahme von Familienangehörigen oder einem nichtehelichen Lebenspartner geschützt ist.

Der Wunsch, mit einem langjährigen Freund in einer kameradschaftlichen Wohngemeinschaft zu leben, ist eine heutzutage weit verbreitete Lebensform und ebenso anerkennenswert. Er kann daher in gleicher Weise eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen.

Auch vorübergehender Bedarf rechtfertigt die Kündigung

Es darf selbst dann wegen Eigenbedarfs gekündigt werden, wenn nur eine zeitlich begrenzte Nutzung der Wohnung beabsichtigt ist.

In dem Urteilsfall endete das duale Studium des Sohnes zwar voraussichtlich ein halbes Jahr nach Ablauf der Kündigungsfrist, der Sohn beabsichtigte jedoch, ein 2-jähriges Masterstudium am selben Ort anzuhängen.

Manche Gerichte haben bisher eine Eigenbedarfskündigung erst bei einer Mindestnutzungszeit etwa von 3 Jahren akzeptiert. Dem treten die BGH-Richter nun entgegen: Bereits ein Eigenbedarfswunsch von etwa einem Jahr beruht häufig auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen und kann daher eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen.

Eine feste zeitliche Grenze ist das aber nicht. Vielmehr kommt es auch hier auf die Umstände des einzelnen Falls an. Bedeutsam ist dabei neben der absoluten Nutzungsdauer beispielsweise, ob der Endzeitpunkt bereits endgültig feststeht oder ungewiss ist, sich gegebenenfalls also noch verlängern kann.

5 Jahre in die Zukunft brauchen Vermieter nicht zu planen

Bereits einen Monat zuvor hat der BGH eine weitere wichtige Entscheidung zur Eigenbedarfskündigung getroffen, ebenfalls zugunsten der Vermieter. Die Richter haben betont, dass ein Vermieter zu einer Lebensplanung auf 5 Jahre in die Zukunft nicht verpflichtet ist (BGH, Urteil v. 04.02.15, Az. VIII ZR 154/14).

Vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags muss also keine Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf angestellt werden. Nur wenn man sich bereits entschlossen hat, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen, oder einen Eigenbedarf bereits ernsthaft in Betracht ziehen, muss der Mieter darüber ungefragt aufgeklärt werden.

21. Juli 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.