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Eigenbedarf: Konkreter Bedarf muss vorliegen

Nach dem Gesetzeswortlaut des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB können Sie als Vermieter Eigenbedarf für sich selbst geltend machen, für Familienangehörige und für Haushaltsangehörige.

Sie benötigen die Räume „für sich“, wenn Sie sie zukünftig selbst als Wohnräume nutzen wollen.

Beispiel: Sie haben sich bereits vor Jahren eine Eigentumswohnung gekauft.

Diese ist seither vermietet.

Nun planen Sie dauerhaft in diese Wohnung zu ziehen.

Hier können Sie unproblematisch wegen Eigenbedarfs kündigen, da Sie die Wohnung selbst beziehen wollen.


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Eigenbedarfskündigung nur bei beabsichtigter Wohnraumnutzung

Wollen Sie aber die Wohnung nur zu einem geringen Teil selbst nutzen und den übrigen Teil an Dritte überlassen oder die Wohnung gewerblich nutzen, so liegt in Wirklichkeit keine beabsichtigte Wohnraumnutzung vor.

Eine Eigenbedarfskündigung scheidet also aus. Allerdings hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass der Wunsch des Vermieters, seine Wohnung teilweise für Wohnzwecke, überwiegend für berufliche Zwecke (in diesem Fall für die Einrichtung eines Architekturbüros) zu nutzen, zu respektieren ist.

Wegen der grundgesetzlich geschützten Berufsfreiheit darf der Eigenbedarf nicht geringer bewertet werden als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelte Eigenbedarf zu Wohnzwecken (BGH, Beschluss v. 05.10.05, Az. VIII ZR 127/05).

Exkurs: Eigenbedarf bei juristischen Personen

Für juristische Personen – also etwa eine GmbH, AG oder einen Verein – gibt es grundsätzlich keine Möglichkeit, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen.

Dies wird damit begründet, dass eine juristische Person die Räume nicht als Wohnung nutzen kann. Es genügt daher auch nicht, wenn ein Gesellschafter, der Geschäftsführer oder ein Angestellter der Firma, die Wohnung privat nutzen möchte.

Auch Alleingesellschafter, die wirtschaftlich über die vermietete Wohnung verfügen können, haben nicht die Möglichkeit, eine Eigenbedarfskündigung gegen den Mieter auszusprechen.

Ausnahme: gesteigerter Betriebsbedarf

Möglich ist hier jedoch, dass ein sogenannter gesteigerter Betriebsbedarf geltend gemacht wird. Dies kann ausnahmsweise einen weiteren Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 1 BGB darstellen.

Voraussetzung hierfür ist, dass die Nutzung einer bestimmten Wohnung durch den Geschäftsführer oder eines Mitarbeiters der Firma aus betrieblichen Gründen dringend erforderlich ist.

Zu den Anforderungen an den gesteigerten Betriebsbedarf hat der BGH in 2 neuen Urteilen ausgeführt, dass das Wohnen des Mitarbeiters gerade in dieser Wohnung nach seiner betrieblichen Funktion und Aufgabe für den Betriebsablauf von nennenswertem Vorteil sein muss.

Dass der Mitarbeiter dadurch einen kürzeren Weg zur Arbeit hat, genügt hierfür jedenfalls nicht (BGH, Urteil v. 23.05.07, Az. VIII ZR 113/06 und Az. VIII ZR 122/06).

Auch für Personenhandelsgesellschaften (OHG und KG) scheidet eine Eigenbedarfskündigung grundsätzlich aus. Dies wurde vom BGH nochmals für die KG bestätigt (BGH, Urteil v. 23.05.07, Az. VIII ZR 122/06).

Eigenbedarf für alle BGB-Gesellschafter zulässig

Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (BGB-Gesellschaft) ist die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum grundsätzlich wegen des Eigenbedarfs eines Gesellschafters zulässig, sofern dieser bereits bei Abschluss des Mietvertrags Gesellschafter war (BGH, Urteil v. 27.06.07, Az. VIII ZR 271/06).

17. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.