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Eigenbedarf: Späterer Wegfall und Vortäuschung

In berechtigten Fällen können Sie Eigenbedarf geltend machen.

Es kommt jedoch immer wieder vor, dass die Gründe für den Eigenbedarf nach dem Ausspruch der Kündigung entfallen.

Hier müssen Sie wissen, wie Sie auf die Situation richtig reagieren, wenn der Eigenbedarf vor Ablauf der Kündigungsfrist wegfällt.

Es könnte sein, dass Sie sich anders entscheiden und den ursprünglich begehrten Wohnraum gar nicht mehr haben wollen.

Vielleicht wollten Sie auch für Ihre Tochter eine Wohnung frei kündigen und diese will nun gar nicht mehr dort einziehen.


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Wegfall des Eigenbedarfs dem Mieter mitteilen

In diesem Fall fordert der BGH, dass Sie dies dem Mieter mitteilen (BGH, Urteil v. 09.11.05, Az. VIII ZR 339/04). Sie unterrichten Ihren Mieter daher vom Wegfall des Eigenbedarfs. Zugleich fordern Sie von ihm eine Erklärung, ob er das Mietverhältnis fortsetzen will. Rechtlich ist dieses als Angebot zur Fortführung des bisherigen Mietvertrags zu werten.

Ausnahme: Eines Hinweises an Ihren Mieter bedarf es nicht mehr, wenn dieser die Wohnung bereits geräumt hat.

Formulierungsbeispiel:

Sehr geehrter Mieter, ich hatte für die von Ihnen gemietete Wohnung eine Eigenbedarfskündigung zum 30. September ausgesprochen. Der Grund für den Eigenbedarf ist zwischenzeitlich entfallen.

Ich biete Ihnen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses an und fordere Sie auf, binnen 2 Wochen zu erklären, ob Sie das Angebot zur Mietfortsetzung annehmen.

Bei Versäumnis droht Schadensersatz

Falls Sie dieser Hinweispflicht bis zum Ablauf der Kündigungsfrist und Räumung der Wohnung nicht nachkommen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar. Ihr Mieter kann Sie daher auf Schadensersatz verklagen, wenn er Ihnen nachweisen kann, dass Sie gegen diese Hinweispflicht vorsätzlich oder zumindest fahrlässig verstoßen haben.

Die Vortäuschung kann Betrug sein

Ein vorgetäuschter Eigenbedarf liegt dann vor, wenn Sie bereits bei Ausspruch der Eigenbedarfskündigung wussten, dass der Kündigungsgrund „Eigenbedarf“ tatsächlich nicht vorliegt. Damit täuschen Sie Ihren Mieter vorsätzlich. Auch hier würden Sie sich strafbar wegen Betrugs und schadensersatzpflichtig machen.

Beispiel

Ein Vermieter hat seit Jahren immer wieder Streit mit seinem Mieter. Mal geht es um die unpünktliche Zahlung der Miete, mal geht es um die Nichteinhaltung der Hausordnung. Für eine ordentliche, geschweige denn fristlose Kündigung reichen die Verstöße des Mieters aber nicht aus.

Vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung

Der Vermieter will den unliebsamen Mieter daher mit einer Eigenbedarfskündigung loswerden. Er begründet dies damit, dass sein 18-jähriger Sohn zur Gründung eines eigenen Hausstands in die Wohnung einziehen möchte.

Tatsächlich ist jedoch bereits im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung klar, dass der Sohn im Ausland studieren will und gar nicht beabsichtigt, in die gekündigte Wohnung zu ziehen.

Die Eigenbedarfskündigung des Vermieters erscheint zunächst plausibel. Selbst einen Räumungsprozess muss der Vermieter nicht fürchten, sofern nicht auffällt, dass der Sohn tatsächlich nicht einziehen will.

Strafanzeige und Schadensersatz möglich

Allerdings könnte es sein, dass der zwischenzeitlich ausgezogene Mieter später Nachforschungen betreibt und herausfindet, dass der Sohn des Vermieters gar nicht eingezogen ist und dies auch nicht wollte. In diesem Fall müsste der Vermieter mit einer Strafanzeige und Schadensersatzansprüchen rechnen.

Im Fall einer Strafbarkeit wegen Betrugs müsste der Vermieter mit einer empfindlichen Geldstrafe oder einer Freiheitsstrafe bis zu 5 Jahren rechnen.

17. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.