MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Eigenbedarf: Vermeiden Sie „rechts missbräuchliche“ Kündigung

Wann nach Mietbeginn erstmals wegen Eigenbedarfs gekündigt werden darf, hat der BGH aber leider nicht entschieden.

Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie auf einen möglichen Eigenbedarf schon bei Abschluss des Mietvertrags hinweisen.

Haben Sie dies getan oder war der Eigenbedarf nicht vorhersehbar, kann Ihre Kündigung später nicht als „rechtsmissbräuchlich“ angesehen werden.

Vermieter darf aus demselben Grund erneut kündigen

Nach einem neuen Urteil darf einem Mieter wegen Eigenbedarfs auch dann gekündigt werden, wenn sich eine gleiche Kündigung schon früher vor Gericht als unbegründet erwiesen hat.

Der Fall: Wegen Eigenbedarfs seiner Tochter hatte ein Vermieter dem Mieter zum 31.08.05 gekündigt.

Der gekündigte Mietvertrag war erst am 24.03.03 geschlossen worden. Da der Mieter nicht auszog, erhob der Vermieter eine Räumungsklage, die seinerzeit abgewiesen wurde.

Begründung: Eine Kündigung so früh nach Mietbeginn sei „rechtsmissbräuchlich“, da der Vermieter den Eigenbedarf schon bei Abschluss des Mietvertrages hätte vorhersehen können.

Am 06.12.06 kündigte der Vermieter dem Mieter mit der gleichen Begründung erneut.


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Wiederum musste er eine Räumungsklage erheben, die vom Amts- und Landgericht abgewiesen wurde mit der Begründung, dass das erste Urteil eine „Sperrwirkung“ entfalte:

Wenn eine Kündigung wegen Eigenbedarfs in einem rechtskräftigen Urteil als unzulässig erachtet worden ist, darf ein Vermieter aus dem gleichen Grund kein zweites Mal kündigen.

Die Karlsruher Richter am BGH meinten jedoch, dass es einem Vermieter – im Unterschied zu einem Arbeitgeber – möglich sei, aus demselben Grund erneut zu kündigen.

Anders als im Arbeitsrecht ist im Mietrecht das Recht des Vermieters auf Kündigung nach dem erfolglosen ersten Versuch nicht „verbraucht“ (BGH, Urteil v. 21.01.09, Az. VIII ZR 62/ 08).

Damit ist klar: Auch wenn eine erste Kündigung erfolglos war, können Sie dem Mieter aus dem gleichen Grund noch einmal kündigen.

Nach diesem Urteil kann davon ausgegangen werden, dass dies allgemein für Kündigungen gilt und nicht auf diejenige wegen Eigenbedarfs beschränkt ist.

Leserfrage

Ich möchte mit meinem Wohnungsmieter einen Mietaufhebungsvertrag schließen, da ich mir nicht sicher bin, ob meine Kündigung wegen Eigenbedarfs begründet ist.

Ich frage mich aber, was passiert, wenn der Mieter zum vereinbarten Zeitpunkt nicht auszieht. Kann ich dann gleich den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen?

Nein, das können Sie nicht. Denn aus einem Mietaufhebungsvertrag kann nicht die Zwangsvollstreckung betrieben werden.

Zieht der Mieter nicht aus, müssen Sie auch hier eine Räumungsklage gegen Ihren Mieter erheben. Erst auf der Grundlage des Räumungsurteils können Sie einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung der Wohnung beauftragen.

Bei Gewerberäumen dürfen Sie Räumungsklausel vereinbaren

Diese Verfahrensweise können Sie auch nicht verkürzen, indem Sie den Mietaufhebungsvertrag direkt vor einem Notar schließen.

Zwar kann grundsätzlich notariell vereinbart werden, dass sich der Mieter hinsichtlich des Räumungsanspruchs der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft.

Was die meisten Vermieter – und auch viele Anwälte – aber nicht wissen ist, dass diese Möglichkeit nicht für Wohnungen besteht.

Denn § 794 Abs. 1 Nr. 5 der Zivilprozessordnung (ZPO) bestimmt an versteckter Stelle, dass sich ein Wohnungsmieter in einem Mietaufhebungsvertrag niemals der sofortigen Vollstreckung unterwerfen kann.

Das bedeutet: Im Umkehrschluss kann also in einem Aufhebungsvertrag für ein Gewerbemietverhältnis eine Vollstreckungsklausel vor einem Notar wirksam vereinbart werden.

Dennoch macht ein Mietaufhebungsvertrag auch für Wohnungen häufig Sinn. Zieht der Mieter nämlich tatsächlich nicht zum vereinbarten Mietende aus, so hat Ihre Räumungsklage Erfolg.

Der Grund: Vertrag ist Vertrag; und wenn der Vertrag die Aufhebung des Mietverhältnisses selbst regelt, gibt es daran keinen Zweifel mehr.

5. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.