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Eigenbedarf: Vermeiden Sie unwirksame Befristungen

Sie besitzen eine attraktive Eigentumswohnung.

Aus privaten Gründen wollen oder können Sie diese erst ab dem 01.01.2014 nutzen.

Oder Sie beabsichtigen, die Wohnung dann zu verkaufen.

Bis dahin soll die Wohnung vermietet werden.

Sie schließen daher mit dem Mieter einen bis 31.12.2013 befristeten Vertrag ab.

Befristung wegen Verkaufs unzulässig

Grundsätzlich ist es möglich, einen zeitlich befristeten Vertrag zu schließen, wenn Sie ab einem bestimmten Zeitpunkt die Wohnung selbst oder für Angehörige nutzen möchten.

Eine Befristung wegen geplanten Verkaufs ist dagegen gesetzlich ausgeschlossen. Eine wirksame Befristung wegen Eigenbedarfs setzt aber zwingend voraus, dass Sie dem Mieter den Befristungsgrund, also den Eigenbedarf, bei Vertragsschluss mitteilen.

Dies muss schriftlich erfolgen. Ansonsten hat dies zur Folge, dass der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt.

Ihr Mieter muss dann auch nicht zum 31.12.2013 ausziehen. Sie müssen eine gesonderte Eigenbedarfskündigung aussprechen und verlieren somit unnötig Zeit.

Eigenbedarf detailliert darlegen

Erläutern Sie in Ihrem Mietvertrag den Anlass für die Befristung – den zukünftigen Eigenbedarf – in schriftlicher Form. Je genauer Sie diesen Eigenbedarf beschreiben, desto besser.


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Es reicht nicht aus, einfach Eigenbedarf anzumelden. Der Vertrag muss zum Beispiel detaillierte Informationen enthalten, welche Person aus dem Haushalt des Eigentümers die Wohnung beziehen wird.

Für den oben genannten Beispielfall empfehlen wir folgende Formulierung:

(1) Das Mietverhältnis beginnt am 01.07.2012 und ist befristet bis zum 31.12.2013. Es endet mit Ablauf der Befristung, ohne dass es einer vorherigen Kündigung bedarf.

(2) Das Mietverhältnis wird deswegen befristet, weil sich der Vermieter bis 31.12.2012 noch im Ausland aufhält und ab dem 01.01.2013 die Wohnung für sich nutzen will.

Checkliste: Vor und bei Abschluss des Mietvertrags alles richtig gemacht?

Sie können anhand folgender Checkliste überprüfen, ob Sie alle Fallen umgangen haben, die vor und bei Abschluss des Mietvertrags auf Sie lauern:

  • Ihr Mieter ist zahlungsfähig?
  • Haben Sie die Gleichbehandlungsgrundsätze eingehalten?
  • Haben Sie einen Energieausweis?
  • Sie haben den Mietvertrag weder bei Ihrem Mieter zu Hause noch an seinem Arbeitsplatz abgeschlossen?
  • Hat der Mieter die erste Monatsmiete bezahlt? Erst dann geben Sie den Schlüssel zur Wohnung heraus.
  • Wurde der Mietvertrag schriftlich geschlossen?
  • Haben Sie zum Einzug des Mieters ein Übergabeprotokoll angefertigt?
  • Haben Sie eine Kaution vereinbart?
  • Haben Sie die Kaution auf einem Treuhandkonto angelegt?
  • Beim Immobilienerwerb: Haben Sie die Kaution des Mieters vom Veräußerer erhalten?
  • Wenn ein Ehepaar Ihre Mietwohnung bezieht: Haben beide Ehepartner den Mietvertrag unterschrieben? Soll eine Index- oder Staffelmiete vereinbart werden?
  • Haben Sie an die Vereinbarung über die Betriebskosten und deren Umlage gedacht?
  • Befristung des Mietvertrags: Besteht ein tauglicher Befristungsgrund und erläutern Sie diesen im Mietvertrag?
  • Haben Sie geregelt, dass die angegebene Wohnfläche nicht verbindlich ist?

15. April 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.