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Eigenbedarfskündigung: Das müssen Sie vorher klären

Möchten Sie wegen Eigenbedarfs kündigen, sollten Sie sich als Vermieter vor unliebsamen Überraschungen schützen.

Daher gilt es im Vorfeld einige Punkte zu klären:

Falls Ihre Wohnung eine öffentlich geförderte Wohnung ist, können Sie wegen Eigenbedarfs nur kündigen, wenn Sie oder die andere begünstigte Person wohnberechtigt ist.

Das Wohnungsbindungsgesetz enthält in den §§ 4 bis 5a WoBindG grundsätzliche Regelungen über die Berechtigung, eine Sozialwohnung zu beziehen, die von der Einhaltung bestimmter Einkommensgrenzen abhängt.

Achtung: Gehören Sie oder Ihr Angehöriger zu dem wohnungsberechtigten Personenkreis, so muss auch dies im Kündigungsschreiben mitgeteilt werden.

Haben Sie ein berechtigtes Interesse?

Sie müssen als Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Eigenbedarfskündigung haben. Das ist dann der Fall, wenn Sie vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnräume für sich oder eine begünstigte Person haben.

Wichtig: War der Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrags für Sie bereits vorhersehbar, können Sie keine Eigenbedarfskündigung aussprechen.

Die folgenden Gründe können ein berechtigtes Interesse an einer Eigenbedarfskündigung darstellen. Sie müssen sie im Einzelnen jedoch auch begründen können.

Beispiele für Eigenbedarfsgründe

  • Ihr volljähriges Kind will einen eigenen Hausstand gründen.

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  • Sie wollen in eine Wohnung ziehen, die Sie als Altersruhesitz gekauft haben.
  • Sie wollen in das eigene Haus einziehen, um Wartungsarbeiten vorzunehmen und um das Haus verwalten zu können.
  • Ihre jetzige Wohnung weist im Vergleich zu der zu kündigenden Wohnung erhebliche Mängel auf und Sie wollen in die mangelfreie Wohnung umziehen.
  • Die zu kündigende Wohnung liegt wesentlich näher an Ihrem Arbeitsplatz. Dabei muss eine erhebliche Verkürzung der Entfernung vorliegen. Das gilt auch dann, wenn Sie durch einen Arbeitsplatzwechsel die erhebliche Verkürzung der Entfernung herbeigeführt haben.
  • Der Wunsch nach einer größeren, besser geschnittenen, besser gelegenen oder besser ausgestatteten Wohnung begründet ebenfalls ein berechtigtes Interesse.
  • In der zu kündigenden Wohnung besteht im Gegensatz zu Ihrer bisherigen Wohnung die Möglichkeit, ein Arbeitszimmer oder weitere Schlafzimmer für Kinder oder Enkelkinder einzurichten.
  • Das gleiche gilt auch, wenn Sie dringend eine Pflegeperson unterbringen müssen.
  • Sie wollen vom Obergeschoss in das vermietete Erdgeschoss einziehen, da Sie auf Grund Ihres Gesundheitszustandes die Obergeschosse nicht mehr oder nur noch mit Mühe erreichen können.
  • Sie trennen sich von Ihrem Ehe- oder Lebenspartner und möchten in die zu kündigende Wohnung einziehen.
  • Sie möchten mehrere Wohnungen zusammenlegen, um für sich einen größeren Wohnraum zu schaffen.

Wichtig: Begründen Sie den Eigenbedarf in der Kündigung ausführlich, auch wenn Sie dabei mitunter sehr persönliche Umstände mitteilen müssen. So lassen sich viele Rechtsstreitigkeiten vermeiden.

Beispiel

Sie möchten aus gesundheitlichen Gründen aus Ihrer bisherigen Wohnung im 1. Obergeschoss in die Erdgeschosswohnung umziehen. Beide Wohnungen haben den gleichen Zuschnitt und beide besitzen einen Balkon sowie eine eingerichtete Küche.

Begründen Sie hier ausführlich, weshalb Sie nicht mehr ohne Weiteres in die Obergeschosswohnung gelangen können.

Übrigens: Für die Wirksamkeit Ihrer Kündigung ist unschädlich, wenn Sie Ihren Eigenbedarf etwas „dramatisieren“ (BGH, Urteil v. 17.03.10, Az. VIII ZR 70/09).

Checkliste: Das muss vor der Eigenbedarfskündigung geklärt werden

Punkte der ChecklisteGegeben?
Benötigen Sie die Wohnung für sich, einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen Ihres Haushalts?
Haben Sie berechtiges Interesse
Ist Ihr Wohnbedarf vielleicht überhöht?
Eignet sich die Wohnung überhaupt zur Bedarfsdeckung
Haben Sie bei der Kündigungserklärung alle Formalien beachtet?
Haben Sie insbesondere auf eine ausführliche Begründung Ihres Eigenbedarfs geachtet?
Haben Sie die Kündigungsfrist richtig berechnet
Haben Sie den Mieter auf sein Widerspruchrecht hingewiesen?
Haben Sie die Kündigung dem Mieter beweissicher zugestellt?

17. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.