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Eigenheimzulage und Grundsteuer: Kennen Sie den rechtlichen Rahmen

Zu einem selbstbestimmten Investor zu werden bedeutet vor Allem eines: Den rechtlichen Rahmen zu kennen.

Erst wenn Sie wissen, was legal ist, und wo Sie entgegen erster Annahmen doch noch über Handlungsspielraum verfügen, ist es Ihnen auch möglich, das Maximum aus Ihren Geschäften zu machen.

Ganz in diesem Sinne also im Anschluss rechtliche Rahmungen der Eigenheimzulage und Grundsteuer.

Neues Urteil schafft Rechtssicherheit beim Erwerb von Genossenschaftsanteilen

  • 256 € pro Kind und Jahr Kinderzulage für den gleichen Zeitraum.

Achtung: Die Summe der im Laufe von acht Jahren gezahlten staatlichen Zulagen darf nicht höher sein als die Höhe des ursprünglichen Investments!

Beliebtes Investment für Kapitalanleger

Was ursprünglich als Fördermittel für Mieter in genossenschaftlichen Wohnanlagen gedacht war, entwickelte sich rasch zur beliebten Anlageform für Kapitalanleger – zum Leidwesen der Finanzbeamten, die immer öfter Zulagen an Fremdinvestoren zahlen mussten.

Darauf reagierte im Jahr 1998 das Bundesfinanzministerium mit einem Erlass, der die Zulage für „Genossen“, die nicht in einer Wohnung der von ihnen mitfinanzierten Anlage wohnten, die Auszahlung der Eigenheimzulage für ihre Anteile verweigerte.

Anteile von Wohnungsgenossenschaften gelten als attraktive Geldanlage. Weniger wegen der meist äußerst bescheiden ausfallenden Ausschüttung sondern eher aufgrund der steuerlichen Vorzüge.


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Denn: Gemäß § 17 Eigenheimzulagegesetz (EigZulG) haben Eigentümer von Anteilen an Wohnungsgenossenschaften Anspruch auf Eigenheimzulage, wenn sie mindestens 5.113 Euro investieren.

Wichtig: Die Genossenschaftszulage führt nicht zu Objektverbrauch – und damit kann bei einem späteren Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum die staatliche Hilfe nochmals in Anspruch genommen werden.

Allerdings wird die Förderung aus den Genossenschaftsanteilen auf die künftige Eigenheimzulage angerechnet.

Gesetzesänderung nur im ordentlichen Verfahren möglich

Zu Unrecht, wie der Bundesfinanzhof (BFH) in einem aktuellen Urteil vom 15.01.02 dem Finanzministerium ins Stammbuch schrieb. „Der Verwaltungserlass ist unwirksam, weil damit nachträglich die Zulage an die Selbstnutzung der Wohnung gebunden werden soll“, begründeten die Richter ihren Spruch.

Damit habe der Bund versucht, per Erlass ein Gesetz nachträglich abzuändern. Dies sei jedoch juristisch nicht statthaft, weil eine Gesetzesänderung nur im Rahmen des parlamentarischen Gesetzgebungsverfahrens möglich sei.

Achtung: Inzwischen tummeln sich in der Branche der Wohnungsgenossenschaften einige schwarze Schafe auf dem Markt, bei denen die spätere Rückzahlung der Genossenschaftsanteile mangels Finanzkraft und Seriosität durchaus bezweifelt werden kann.

Mit dem BFH-Urteil haben nun Wohnungsgenossenschafts-Investoren Rechtssicherheit, was die Zahlung der Eigenheimzulage betrifft. Gerade für Familien mit Kindern bietet diese Anlageform eine attraktive Rendite.

Schon bei einem zulagenberechtigten Kind und einer Anlagesumme von Praxis-Tipp: Informieren Sie sich deshalb vor Ihrer Anlageentscheidung beim Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen (GdW), ob die betreffende Genossenschaft dort Mitglied ist oder ob gegen den Anbieter irgendwelche Beschwerden vorliegen.

Zur Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf den Mieter

Als Vermieter sind Sie daran interessiert, die Betriebskosten des Objekts möglichst weitgehend auf den Mieter umzulegen.

In der Praxis zeigt sich immer wieder, dass die wirksame Umlegung von Betriebskosten auf den Mieter an formalen Hürden scheitert. So auch im Urteil des OLG Jena vom 16.10.2001:

Ein Mieter setzte sich gegen seine Inanspruchnahme auf Zahlung anteiliger Grundsteuer zur Wehr. Der Vermieter berief sich auf den Mietvertrag.

Die Regelung in § 4 a. des Mietvertrags reichte nach Auffassung für eine solche Umlegung nicht aus. Der Vermieter argumentierte vergeblich, dass dieser Passus einen Verweis auf die in Anlage 3 des § 27 der II. Berechnungsverordnung (II. BVO) aufgezählten Betriebskostenpositionen darstelle. Das Gericht argumentierte:

„§ 4 a. Der Vermieter trägt die Kosten für Reparaturen an Dach und Fach sowie die Gebäudeversicherungen. Zusätzlich zum Mietzins trägt die Mieterin anteilig alle mit dem Mietobjekt verbundenen Betriebskosten.“

Ein Verweis auf die II. BVO könne schon deshalb nicht beabsichtigt gewesen sein, weil dort – wie zum Beispiel die Grundsteuer – auch solche Betriebskosten genannt sind, die nicht durch den Betrieb entstehen, sondern unabhängig von der Nutzung auf der Sache lasten. (Aktenzeichen: 8 U 392/01)

Auf der Grundlage dieser Klausel verlangte der Vermieter die Zahlung anteiliger Grundsteuern vom Mieter. Das Gericht wies die Klage des Vermieters auf Zahlung der Grundsteuern zurück.

Begründung war die gesetzliche Lage: Danach sind mangels einer anderweitigen Vereinbarung sämtliche Betriebskosten vom Vermieter zu tragen.

Tipp: Derartige Unsicherheiten können Sie bei der Vermietung von preisfreiem Wohnraum vermeiden, indem Sie die in der II. BVO genannten Betriebskostenpositionen, die umgelegt werden sollen, einzeln im Mietvertrag aufzählen oder auf die in der II. BVO genannten Positionen ausdrücklich verweisen.

Achten Sie darauf, dass Sie auch den zur Anwendung gelangenden Verteilungsschlüssel festhalten.

28. Juni 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.