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Eigenkapitalrendite für Immobilien berechnen und aufbessern

Es finden sich oft gute Gründe für ein Immobilien-Investment. Nicht nur in Zeiten einer ungelösten Staatsschuldenkrise im Euroraum bleiben Häuser und Wohnungen eine attraktive Anlagemöglichkeit.

Man sollte bei einem Immobilien-Investment aber nicht voreilig zuschlagen. Es empfiehlt sich eine genaue Analyse und Kalkulation.

So ist die Berechnung der Eigenkapitalrendite bei Immobilien eine gute Möglichkeit, wenn man einschätzen möchte, wie rentabel eine Immobilie ist. Doch hierbei sind einige Dinge zu beachten.

Mietrendite für Immobilien berechnen

Um zunächst die Mietrendite für Immobilien zu berechnen, kann man eine einfache Formel anwenden:

Mietrendite = Mieteinnahmen / Kaufpreis * 100

Die Mieteinnahmen betreffen hier die Nettokaltmieten. Diese Berechnung ist jedoch stark vereinfacht, da bei der Formel sowohl bei den Mieteinnahmen als auch bei dem Kaufpreis Besonderheiten zu beachten sind.

So müssen beispielsweise auch die Erwerbsnebenkosten wie Notar- und Maklergebühren berücksichtigt werden. Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sind ebenso wichtig wie die Berücksichtigung von eventuellen Mietausfällen.

Mehr zum Thema: Rendite von Mieteinnahmen berechnen


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Viele Anleger finanzieren eine Immobilie jedoch nicht komplett selbst, sondern nehmen hierfür einen Kredit auf. Berücksichtigt man dies, ist von der Eigenkapitalrendite für Immobilien die Rede.

Eigenkapitalrendite bei Immobilien – die Kreditaufnahme

Die Eigenkapitalrendite für Immobilien lässt sich durch die Aufnahme eines Kredits unter bestimmten Voraussetzungen steigern. Ein Beispiel:

Geht man von einer Wohnung aus, für die man aus eigener Tasche 100.000 € bezahlt hat und für die man Mieteinnahmen in Höhe von 6.000 € pro Jahr hat, so ergibt sich diese Rechnung:

Rendite = 8.000 / 100.000 * 100

Rendite = 8%

Diese Rendite ließe sich theoretisch steigern, wenn man beispielsweise die Hälfte des Kaufpreises über einen Kredit finanzieren würde, sofern die Kreditzinsen unterhalb der Rendite liegen.

Finanziert man also 50.000 € des Kaufpreises zu einem Zinssatz von 5%, so muss man 2.500 € Zinsen zahlen, welche vom Gewinn abgezogen werden. Zeitgleich werden aber die finanzierten 50.000 € beim Kaufpreis nicht mehr berücksichtigt.

So ergibt sich:

Eigenkapitalrendite = ((8.000 – 2.500) / 50.000 ) * 100

Eigenkapitalrendite = 11%

Diese Rechnung ist natürlich stark vereinfacht, verdeutlicht jedoch das Prinzip hinter dem Einfluss von Fremdkapital auf die Eigenkapitalrendite von Immobilien.

Risiken bei Fremdfinanzierung

Es klingt verlockend, auf diese Weise die Rendite zu steigern. Es ist auch kein unübliches Vorgehen – die Nutzung eines solchen Hebels nennt sich Leverage-Effekt und ist weit verbreitet.

Mehr zum Thema: Der Leverage-Effekt

Doch der Effekt kann sich ins Gegenteil umkehren und einen negativen Einfluss auf die Eigenkapitalrendite bei Immobilien haben.

Beispielsweise können unvorhergesehene Ausgaben den Gewinn schmälern. Auch muss stets damit gerechnet werden, dass es zu Mietausfällen kommt – beispielsweise weil es vorübergehenden Leerstand gibt oder ein Mieter nicht zahlt.

Wenn dadurch die Rendite sinkt und die Kreditzinsen die Mietrendite übersteigen, kommt es zu einem negativen Leverage-Effekt.

Natürlich hat man als Immobilienkäufer nicht immer die Wahl, ob man nun einen Kredit aufnimmt oder nicht. Man sollte aber wissen, welche Folgen unter welchen Umständen eintreten können.

Mit einer Schönrechnerei – wenn beispielsweise eventuelle Mietausfälle nicht berücksichtigt werden – schadet man letztlich nur sich selbst. Man sollte bei einer Kalkulation also alle Eventualitäten berücksichtigen.

21. Mai 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.