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Eigentümergemeinschaft hat Ansprüche gegenüber einzelnen Eigentümern

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist Trägerin von Rechten und Pflichten.

Sie kann auch gegenüber den einzelnen Eigentümern, welche Mitglied der Gemeinschaft sind, Ansprüche geltend machen.

Sie haften also nicht nur gegenüber den anderen Eigentümern oder Dritten, sondern auch gegenüber der Eigentümergemeinschaft direkt.

Sie haften für Hausgeld

Nach dem WEG müssen Sie als Eigentümer die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums tragen. Diese Kosten werden als Hausgeld oder Wohngeld bezeichnet.

Die von Ihnen zu leistenden Beiträge legt der vom Verwalter erstellte Wirtschaftsplan fest. Hierüber beschließen Sie dann mit den anderen Wohnungseigentümern in der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Gemeinschaft zieht Rückstände ein

Die Hausgeldforderung steht der Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Dies ergibt sich aus § 10 Abs. Satz 1 WEG. Die Einziehung der Gelder gegenüber den einzelnen Eigentümern ist Sache der Gemeinschaft.

Sollten Sie mit Ihren Beiträgen im Rückstand sein, kann die Gemeinschaft diese gerichtlich gegen Sie durchsetzen. Voraussetzung ist natürlich ein Beschluss der Eigentümer.

Der Verwalter kann dann ermächtigt werden, Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den einzelnen Eigentümer durchzusetzen.


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Gemeinschaft kann gerichtlich vorgehen

Bei unzulässigen baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum haben nicht nur die einzelnen Eigentümer einen Anspruch auf Wiederherstellung des alten Zustandes, sondern auch die Gemeinschaft als Rechtssubjekt.

Im obigen Beispiel hat ein Eigentümer auf dem Dach ohne Rücksprache eine Parabolantenne angebracht. Jeder einzelne Eigentümer kann den Rückbau verlangen.

Die Eigentümergemeinschaft kann aber auch beschließen, dass gerichtlich vorgegangen werden soll, da die Gemeinschaft ebenfalls einen Anspruch auf Rückbau hat.

Insgesamt besteht also sowohl eine Haftung gegenüber den einzelnen Eigentümern als auch gegenüber der Gemeinschaft.

Sonderfall: Gesamtschuldnerische Haftung für kommunale Gebühren

Wie bereits dargestellt, haften Sie sowohl als Eigentümer direkt gegenüber Dritten als auch gegenüber der Gemeinschaft.

Als Teil der Gemeinschaft haften Sie gegenüber Dritten nur zweitrangig, wenn die Gemeinschaft Ansprüchen ausgesetzt ist, beispielsweise aus vertraglichen Ansprüchen.

Hiervon gibt es jedoch eine Ausnahme:

Eine gesamtschuldnerische Haftung besteht bei kommunalen Abgaben und Gebühren.

Dies bedeutet, dass der Versorger oder die Behörde seine/ihre Leistung je nach Belieben von jedem Eigentümer in voller Höhe verlangen kann. Jeder Eigentümer haftet im Außenverhältnis in Höhe der vollen Schuld.

Daran hat auch die Teilrechtsfähigkeit nichts geändert, da hierdurch die kommunalen Versorger nicht geschwächt werden sollen (BGH Urteil v. 18.06.09, Az: VIII ZR196/08).

Öffentliche Abgaben sind grundstücksbezogen

In dem Fall hatte ein öffentlich-rechtliches Abfallentsorgungs- und Straßenreinigungsunternehmen von einem Eigentümer als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft und als Gesamtschuldner mit den anderen Wohnungseigentümern Entgelt für Straßenreinigung und Abfallentsorgung verlangt.

Der Eigentümer hatte argumentiert, er hafte nicht in voller Höhe. Diesem ist der BGH nicht gefolgt.

Die Richter waren der Auffassung, dass der Eigentümer eines Teileigentums der Wohnungseigentumsanlage zugleich Miteigentümer des betroffenen Grundstücks ist, für das das kommunale Unternehmen Reinigungs- und Entsorgungsleistungen erbracht habe.

Er hafte deshalb ebenso wie andere Miteigentümer gegenüber kommunalen Unternehmen als Gesamtschuldner.

Eine Haftung ergäbe sich direkt aus den landesgesetzlichen Kommunalabgabengesetzen und stünde der Teilrechtsfähigkeit nicht entgegen (BGH, Urteil v. 18.06.09, Az. VII ZR 196/08).

Diese Rechtsprechung hat der BGH jetzt aber aufgeweicht. Die Richter haben aber eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer gegenüber einem Wasserversorger abgelehnt.

Auch hier gelte die Haftungsbegrenzung auf die Miteigentumsanteile (BGH, Urteil v. 21.01.10, Az.VIII 329/08).

17. Februar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.