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Eigentümergemeinschaft: Rechte und Pflichten

Mitunter werden Käufer einer Eigentumswohnung später mit Forderungen konfrontiert, bei denen sie sich fragen, ob wirklich sie oder nicht vielleicht noch der Verkäufer der Immobilie hierfür haftet.

Oft geht es dabei um die Zahlung von längst beschlossenen Sonderumlagen, um die Haftung aus der Jahresabrechnung oder um die Haftung von Hausgeldzahlungen.

Auch ist in der Praxis oft von Bedeutung, wer auf Eigentümerversammlungen stimmberechtigt ist – Sie als Erwerber oder noch der Veräußerer.

  •  erworben, gilt als Zeitpunkt des Eigentumserwerbs schon das Datum des Zuschlagsbeschlusses.

Gemeinschaftsordnung: Der Grundsatz

Die Wohnungseigentümer können die Beitragspflicht bei einem Eigentümerwechsel aber auch abweichend von diesem Grundsatz regeln.

Erforderlich hierfür aber ist eine im Grundbuch eingetragene einstimmige Vereinbarung aller Eigentümer, ein bloßer Mehrheitsbeschluss wäre insoweit nichtig.

Bei einem Eigentümerwechsel geht nicht nur das Wohnungseigentum, sondern grundsätzlich auch die Pflicht zur Lasten- und Kostentragung auf Sie als Erwerber über.

Dabei ist zunächst wichtig, sich klar zu machen, wann sich der Eigentumsübergang genau vollzieht.

  • Wird, wie im Regelfall, eine Eigentumswohnung verkauft, ist nicht der notarielle Kaufvertrag für den Eigentumserwerb maßgebend, sondern allein das Datum Ihrer Eintragung als Eigentümer im Grundbuch.

So kann die Gemeinschaftsordnung etwa eine Bestimmung enthalten, wonach der Erwerber einer Eigentumswohnung neben ihrem Veräußerer gesamtschuldnerisch für dessen etwaig vorhandene Beitragsrückstände haftet.

Um Ihre mögliche Haftung als Erwerber prüfen zu können, müssen Sie vor einem Erwerb das Grundbuch daher stets sehr sorgfältig nach einer solchen Vereinbarung durchsehen.


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  • Wird das Eigentum an der Wohnung im Wege der Zwangsverstei-

Wichtig: Erwerben Sie Ihre Immobilie durch Zwangsversteigerung, würde Sie eine solche Vereinbarung jedoch nicht treffen können.

Denn bei Zwangsversteigerungen ist die Vereinbarung einer Haftung des Erstehers für Schulden des Voreigentümers immer unzulässig.

Eigentümergemeinschaft: wichtige Beschlüsse

Ist eine solche Vereinbarung von der Eigentümergemeinschaft nicht getroffen worden, bleibt es beim gesetzlichen Regelfall. Dieser sieht vor, dass Sie als Erwerber einer Eigentumswohnung an zuvor gefasste Beschlüsse stets gebunden sind.

Als Neueigentümer haben Sie deshalb etwa ab Eigentumswechsel Hausgeldzahlungen in der Höhe zu leisten, wie sie vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurden.

Ein anderes Beispiel ist die Haftung für Sonderumlagen, etwa zur Sanierung der Fassade. Wenn vor Eigentumswechsel also beschlossen wurde, dass ab einem Zeitpunkt nach Eigentumswechsel eine Sonderumlage zu zahlen ist, sind Sie als Erwerber zur Zahlung dieser Umlage verpflichtet.

Beispiel: Die Gemeinschaft hat vereinbart, dass die Kosten für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nicht nach Miteigentumsanteilen (so der gesetzliche Regelfall), sondern nach Wohneinheiten zu verteilen sind.

Diese Vereinbarung wird nicht im Grundbuch eingetragen. Zwar ist die Vereinbarung zunächst wirksam. Sie wird jedoch dann unwirksam, wenn es zu einem Eigentumswechsel kommt.

Als Erwerber einer Eigentumswohnung können Sie nämlich verlangen, dass die Kosten nach dem gesetzlichen Regelfall verteilt werden, also nach den jeweiligen Miteigentumsanteilen.

Erfolgt der Eigentumswechsel dagegen während der laufenden Zahlung einer Sonderumlage, so haften bis zum Eigentumswechsel noch der Voreigentümer und erst danach Sie als Neueigentümer.

Insofern gilt die Grundregel: Bei Sonderumlagen ist eine gleichzeitige Haftung von Vor- und Neueigentümer prinzipiell ausgeschlossen.

Beispiel: Die Gemeinschaft hat einem Eigentümer durch Vereinbarung ein Sondernutzungsrecht an einer Pkw- Stellfläche zugewiesen. Ist auch diese Vereinbarung nicht im Grundbuch eingetragen, können Sie als Erwerber verlangen, dass das Nutzungsrecht aufgehoben wird.

Hausgeldzahlungen: Vereinbarungen

Auch an einstimmige Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft sind Sie Die Verpflichtung zur Zahlung von Hausgeld trifft ab Eigentumsübergang grundsätzlich den Neueigentümer.

Dies betrifft aber nur die fälligen Vorauszahlungen. Ergibt sich aus der Jahresabrechung eine Nachzahlungsforderung, haften Sie hierfür als Erwerber allein, wenn über sie zu einem Zeitpunkt beschlossen wurde, an dem Sie schon Eigentümer waren.

Wenn die Zahlungen die angefallenen Kosten übersteigen, steht dieses Guthaben auch allein Ihnen als Erwerber zu.

Beispiel: Sie werden zum 01.10.10 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Zum 02.01.10 war ein Einzelwirtschaftsplan beschlossen worden, wonach der Voreigentümer für das Jahr 2010 monatlich 300 € Hausgeld zu zahlen hatte.

Dieser Verpflichtung kam er jedoch nur für die Monate Januar bis Juni nach. Am 15.02.11 beschließt die Gemeinschaft über die Abrechnungen für das Jahr 2010, deren Einzelabrechnung für Sie einen Kostenanteil von 4.000 € ausweist.

Eigentümerversammlungen: Was Sie zu beachten haben

Auch hinsichtlich der Ladung zu Eigentümerversammlungen verbleibt es bei dem dargestellten Grundsatz:

Bis zum Eigentumswechsel ist der Voreigentümer, danach der Neueigentümer zu laden. Wie die Gerichte entschieden haben, ändert sich daran auch nichts, wenn zu Ihren Gunsten als Erwerber eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde.

Stimmrecht bei Eigentümerversammlungen

Lösung: Die Hausgeldzahlung bindet Sie als Neueigentümer, weshalb Sie für die Monate Oktober bis Dezember pro Monat 300 € Hausgeld zu zahlen haben.

Der Voreigentümer ist noch zur Nachzahlung der Vorschüsse für die Monate Juli bis September verpflichtet.

Hinsichtlich der Nachzahlung von 400 € (4.000 € Kosten abzüglich 3.600 € Vorauszahlungen) sind jedoch allein Sie als Neueigentümer zur Zahlung verpflichtet, eine anteilige Haftung des Voreigentümers besteht nicht.

Dies ergibt sich daraus, dass zum Zeitpunkt, an dem über die Jahresabrechung 2010 beschlossen wurde, nämlich am 15.02.2011, Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen waren.

Allerdings: Ergibt die Abrechnung für das Jahr 2010 ein Guthaben, weil die Vorauszahlungen die Insofern kann das Stimmrecht von Ihnen als Erwerber auch erst mit dem Eigentumsübergang ausgeübt werden. Allerdings kann der Veräußerer der Immobilie Sie ermächtigen, auch schon zuvor Ihr Stimmrecht wahrzunehmen.

In der Praxis ist eine solche Ermächtigung sehr ratsam, da Sie als Erwerber natürlich ein Interesse daran haben, die Angelegenheiten von denen künftig Sie als Neueigentümer betroffen sein werden, auch selbst zu beschließen.

Folgende Regelung sollte daher in keinem Kaufvertrag fehlen: „Der Käufer wird ermächtigt, bereits vor Eigentumsumschreibung im Grundbuch das Stimmrecht auszuüben“.

7. Juli 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.