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Eigentümerversammlung: Fehler in der Einladung macht WEG-Beschlüsse anfechtbar

Für jeden Wohnungseigentümer ist eine aktive Teilnahme an der Eigentümerversammlung von grundlegender Bedeutung, denn dort geht es nicht nur um die Durchsetzung Ihrer Wünsche, sondern vor allem um Ihr Geld.

Doch seien Sie auch schon vor der Versammlung auf der Hut.

Bereits die Einladung kann Fehler enthalten, die Ihre Beschlüsse anfechtbar machen können. Der Sinn der Einladung zur Eigentümerversammlung erschöpft sich nicht allein darin, den Eigentümern Ort und Zeit der Versammlung mitzuteilen.

Durch die Einladung sollen diese auch die Möglichkeit erhalten, sich auf die Versammlung vorbereiten zu können.

Wurde Ladungsfrist zur Eigentümerversammlung eingehalten?

Nach dem WEG (Wohnungseigentumsgesetz) beträgt die Ladungsfrist 2 Wochen. Daher müssen Sie die Einladung mindestens 2 Wochen vor der Versammlung in Textform erhalten.

Textform bedeutet, dass die Ladung keine Originalunterschrift enthalten muss und daher auch per Fax oder E-Mail erfolgen kann. Ist ein Beschluss unter Missachtung der Ladungsfrist zur Eigentümerversammlung zustande gekommen, kann er anfechtbar sein.

Das ist aber nur dann der Fall, wenn der Beschluss bei Einfluss der abwesenden Eigentümer so nicht zustande gekommen wäre. Waren alle Eigentümer trotz einer zu kurzfristigen Einladung in der Versammlung anwesend, scheidet die Anfechtbarkeit des Beschlusses aufgrund des Ladungsfehlers aus.

Prüfen Sie daher:

  • Sind einige Eigentümer aufgrund der kurzfristigen Einladung nicht zur Versammlung gekommen?
  • Wäre die Entscheidung bei Einhaltung der Ladungsfrist gegebenenfalls anders ausgefallen?

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Sind die anstehenden Beschlüsse bei der Eigentümerversammlung genau bezeichnet?

Die Tagesordnung soll Sie und die anderen Eigentümer über die anstehenden Beschlussgegenstände informieren.

Sie sollen anhand der Tagesordnung entscheiden können, ob Sie an der Versammlung teilnehmen oder nicht.

Vor allem aber soll Ihnen die Möglichkeit gegeben werden, sich anhand der Tagesordnungspunkte (TOP) auf die Beratung und Beschlussfassung in der Versammlung vorzubereiten. Das können Sie aber nur, wenn die Beschlüsse in der Tagesordnung genau bezeichnet sind.

Beschluss anfechten: Überprüfen Sie Zeit und Ort der Eigentümerversammlung

Die Versammlungszeit muss auch berufstätigen Eigentümern die Teilnahme ermöglichen, ohne dass diese sich beurlauben lassen müssen. Eine Versammlung ab 17 oder 18 Uhr ist durchaus zumutbar.

Eine Versammlung an Sonn- oder Feiertagen vor 11 Uhr dagegen nicht.

Der Versammlungsort muss für die Öffentlichkeit unzugänglich sein. Daher ist der Balkon Ihrer Wohnung ebenso ungeeignet für Ihre Versammlung wie ein öffentliches Restaurant. In einem abgetrennten Raum einer Gaststätte kann Ihre Versammlung aber problemlos stattfinden.

Eigentümerversammlung Grundsatz: Je brisanter das Thema, desto genauer die Bezeichnung

Wie konkret die einzelnen Beschlussgegenstände bezeichnet werden müssen, richtet sich danach, wie kompliziert das Thema ist.

Ein einfaches Thema kann man mit einigen Worten benennen. Aber je komplizierter und brisanter das Thema ist, desto größer ist auch das Informationsbedürfnis der  Wohnungseigentümer.

Beispiel 1: Für die beabsichtigte Bestellung des Hausmeisters reicht es, wenn dieser TOP mit „Wahl des Hausmeisters“ bezeichnet wird.

Beispiel 2: Der TOP „Reparaturen und Neuanschaffungen“ genügt dem Interesse der Wohnungseigentümer nicht, wenn es konkret um die Reparatur der Heizungs- und Wasserleitungen sowie die Anschaffung einer Sprech- und Klingelanlage mit Videokameras geht.

Beispiel 3: Für die geplante Großsanierung einer mittelgroßen Wohnanlage reicht die Angabe in der Ladung „Beschluss über ergänzende und weiterführende Beschlüsse zur Großsanierung“ nicht aus, wenn über konkrete bauliche Einzelmaßnahmen beschlossen werden soll (OLG München, Urteil v. 14.09.06, Az. 34 Wx 049/06).

„Sonstiges“ als Tagesordnungspunkt bei der Eigentümerversammlung ungeeignet

Vielmehr müssen die konkreten Einzelmaßnahmen erkennbar in der Ladung umrissen sein. Möchten Sie einen Beschluss über einen Punkt herbeiführen, der nicht in der Ladung aufgeführt ist, kommen Sie nicht auf die Idee, Sie könnten dies unter dem TOP „Sonstiges“ erledigen. Das funktioniert nämlich nicht.

Unter dem TOP „Sonstiges“ können Sie nur über Beschlussgegenstände von untergeordneter Bedeutung beraten und beschließen.

So etwa über die Nutzungszeiten des Wasch- und Trockenraums oder den Standort der Müllcontainer. Würde die Eigentümerversammlung unter diesem TOP eine aufwendige und teure Balkonsanierung beschließen, wäre dieser Beschluss anfechtbar.

Fazit: Sie sehen, es lohnt sich, wenn Sie sich die Einladung zur Eigentümerversammlung genau ansehen. Sei es, dass Sie einen Beschluss anfechten, oder Ihren eigenen Beschluss absichern wollen.

Praxis-Tipp für die Eigentümerversammlung: Ergänzung der Ladung verlangen

Ist das von Ihnen gewünschte Thema nicht als Tagesordnungspunkt in der Ladung aufgeführt, heißt das nicht, dass Sie über dieses Thema nicht mehr beschließen können. Beantragen Sie in einem solchem Fall bei Ihrem Verwalter die Ergänzung der Ladung.

Das ist Ihr gutes Recht, Sie haben einen Anspruch auf diese Ergänzung, sofern Ihr Antrag ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und nicht offensichtlich ohne sachlichen Grund erfolgt.

Ihr Verwalter muss diesen Punkt in die Ladung aufnehmen und diese, um Ihren Punkt ergänzt, erneut den Eigentümern zukommen lassen.

Hierbei muss er wiederum die 2-wöchige Ladungsfrist einhalten.

28. April 2014

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.