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Eigentümerversammlung: nur Wohnungseigentümer oder ihre Stellvertreter dürfen teilnehmen

Ein Wohnungseigentümer, der sich durch einen bevollmächtigten Vertreter in einer Eigentümerversammlung vertreten lässt, darf an dieser Eigentümerversammlung nicht selbst teilnehmen.

Nimmt ein Wohnungseigentümer neben seinem bevollmächtigten Vertreter an einer Eigentümerversammlung teil, liegt ein Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit vor. Denn der Vertreter wird damit zum nicht zur Teilnahme berechtigten Dritten. Dies stellte das Landgericht Karlsruhe im Juli 2015 klar.

Der Fall: Bevollmächtigung von Vertretern trotz Teilnahme

Ein Wohnungseigentümer, der 2 Eigentumswohnungen in einer Wohneigentumsanlage besaß, hatte eine Eigentümerversammlung als Versammlungsleiter geleitet. Seinen Sohn und seine Ehefrau hatte er als Vertreter bevollmächtigt, für ihn als Wohnungseigentümer an der Versammlung teilzunehmen und abzustimmen.

Ein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft reichte später eine Anfechtungsklage gegen die gefassten Beschlüsse ein. Der anfechtende Wohnungseigentümer war der Ansicht, dass durch die Teilnahme der Ehefrau und des Sohnes des die Versammlung leitenden Wohnungseigentümers der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit verletzt wurde.


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Die Entscheidung des Gerichts: Grundsatz der Nichtöffentlichkeit wurde verletzt

Zu Recht! Das Landgericht Karlsruhe entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des anfechtenden Wohnungseigentümers und stellte die Rechtswidrigkeit der gefassten Beschlüsse fest. Der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit war verletzt worden.

Durch die Bevollmächtigung zweier Vertreter für jede Eigentumseinheit kam es zu einer unzulässigen Verdopplung der Mitgliedschaftsrechte. Zudem bestand die Gefahr, dass beide Vertreter unterschiedlich abstimmen. Jeder Wohnungseigentümer durfte seine Stimmen aber nur einheitlich abgeben.

Eigentümerversammlung: nur Wohnungseigentümer sind teilnahmeberechtigt

Gemäß § 23 Absatz 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) erfolgt die Willensbildung einer Wohnungseigentümergemeinschaft in der Versammlung der Wohnungseigentümer. Daraus folgt, dass Personen, die nicht Wohnungseigentümer sind, grundsätzlich nicht teilnahmeberechtigt sind. Eine Eigentümerversammlung ist also nicht öffentlich; so schon der Bundesgerichtshof (BGH, Beschluss vom 29.01.93, Az. V ZB 24/92 -, BGHZ 121, 236).

Die Nichtöffentlichkeit dient dem Zweck, eine Eigentümerversammlung von fremdem Einfluss freizuhalten. Die Wohnungseigentümer sollen in ihrer Versammlung auftretende Meinungsverschiedenheiten grundsätzlich allein unter sich austragen.

Grundsätzlich können Vertreter bevollmächtigt werden

Außenstehende Dritte sollen nicht auf den Ablauf der Versammlung und dadurch womöglich auf die Meinungsbildung der Wohnungseigentümer Einfluss nehmen können. Allerdings dürfen sich die Wohnungseigentümer durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen, sofern diese Möglichkeit in der Teilungserklärung oder durch andere Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern nicht beschränkt worden ist.

Im entschiedenen Rechtsstreit gab es keine Einschränkung des Rechts zur Bevollmächtigung. Der die Versammlung leitende Wohnungseigentümer durfte daher im Grundsatz einen Vertreter zur Versammlung schicken.

Der Verstoß gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit ergibt sich jedoch daraus, dass der die Versammlung leitende Wohnungseigentümer neben seinen Vertretern selbst an der Versammlung teilgenommen hat.

Das Gebot der Nichtöffentlichkeit einer Eigentümerversammlung soll ja sicherstellen, dass die Wohnungseigentümer ihre Meinungsunterschiede unter sich austragen. Daraus folgt, dass ein Wohnungseigentümer, der sich durch einen Bevollmächtigten vertreten lässt, nicht selbst an der Eigentümerversammlung teilnehmen darf. Ist dies der Fall, wird ein Bevollmächtigter zum nicht teilnahmeberechtigten Dritten.

Ansonsten läge eine Umgehung des Verbots vor, Begleiter in eine Eigentümerversammlung mitzunehmen. Selbst wenn ein Wohnungseigentümer als Verwalter und Versammlungsleiter in einer Eigentümerversammlung auftritt, ist dies keine Rechtfertigung dafür, sich als Wohnungseigentümer vertreten zu lassen. Der formelle Fehler des Verstoßes gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit war auch ursächlich für die Beschlussfassung geworden (LG Karlsruhe, Urteil v 21.07.15, Az. 11 S 118/14).

15. März 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.