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Eigentümerversammlung: Öffentlichkeit ist nicht zugelassen

In der Versammlung der Wohnungseigentümer ist die Öffentlichkeit ausgeschlossen.

Sofern durch Teilungserklärung oder Vereinbarung nichts anderes bestimmt ist, sind nur die Wohnungseigentümer persönlich oder deren bevollmächtigte Vertreter zur Teilnahme befugt.

Der Zweck dieser Nichtöffentlichkeit ist es nicht, Beratung und Beschlussfassung der Eigentümerversammlung geheim zu halten.

Vielmehr sollen die Wohnungseigentümer in die Lage versetzt werden, auftretende Meinungsverschiedenheiten allein unter sich auszutragen und Angelegenheiten der Gemeinschaft in Ruhe und ohne Einflussnahme Außenstehender zu erörtern.

Wegen dieses Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit muss die Anwesenheit Dritter in der Versammlung grundsätzlich nicht geduldet werden. Daher haben Sie als Wohnungseigentümer generell nicht das Recht, einen Dritten, etwa einen Rechtsanwalt oder Architekten, zur Versammlung mitzunehmen, um sich von ihm beraten zu lassen.

Nimmt ein anderer Wohnungseigentümer einen Dritten zur Versammlung mit, können Sie verlangen, dass dieser die Versammlung verlässt.

Hinzuziehung eines Beraters bei berechtigtem Interesse möglich

Die Rechtsprechung erkennt jedoch an, dass ein Wohnungseigentümer in bestimmten Fällen ein berechtigtes Interesse an der Hinzuziehung eines Dritten haben kann.

Das ist jedoch nur dann der Fall, wenn er Gründe vorweisen kann, die gewichtiger sind als das Interesse der übrigen Wohnungseigentümer an einer nicht öffentlichen Versammlung.

Hohes Alter kann die Teilnahme eines Dritten erfordern

Ein solches berechtigtes Interesse kann in der Person des betroffenen Wohnungseigentümers liegen. Ist ein Wohnungseigentümer etwa aufgrund seines hohen Alters oder seiner geistigen Gebrechlichkeit nicht mehr in der Lage, der Eigentümerversammlung zu folgen, darf er einen Dritten zur Beratung hinzuziehen.


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Allerdings: Wer trotz seines Alters noch rüstig und geistig beweglich genug ist, um der Eigentümerversammlung folgen zu können, darf keinen Berater mitnehmen.

Schwierige anstehende Beratungsgegenstände können präsente Beratung erfordern

Auch die Schwierigkeit der anstehenden Beratungsgegenstände kann die Hinzuziehung eines Beraters erforderlich machen.

Hierbei prüfen Sie die einzelnen Tagesordnungspunkte danach, ob sie außergewöhnliche oder besonders schwierige Beratungspunkte enthalten.

Finden sich solche Aspekte, kann es sogar im Interesse der Gemeinschaft liegen, einen sachkundigen Dritten hinzuzuziehen.

So hat es etwa das Oberlandesgericht Köln für einen Fall entschieden, in dem es im Rahmen von komplizierten Sanierungsmaßnahmen und deren Finanzierungen sowie zu erwartenden Änderungsanträgen in der Eigentümerversammlung um die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts durch den Verwalter ging.

Das Gericht entschied, dass Beratungsbedarf vorliege, welcher sachgerecht nur in der Versammlung erfüllt werden könne und damit allen anwesenden Eigentümern diene.

Wenn keine Interessengegensätze auftreten und kein Wohnungseigentümer widerspräche, sei die Hinzuziehung des Rechtsanwalts kein Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit (OLG Köln, Urteil v. 22.06.09, Az. 16 WX 266/08).

Hinweis: Kann sich der die präsente Beratung wünschende Eigentümer vorher anhand der mitgeteilten Tagesordnung und der ihm vorliegenden Unterlagen auf die Versammlung vorbereiten, schließt das die Hinzuziehung des Beraters zur Versammlung aus.

Sie haben beispielsweise Verständnisschwierigkeiten hinsichtlich der Jahresabrechnung oder des Wirtschaftsplans. Dann können Sie noch vor der Versammlung einen Rechtsanwalt hinzuziehen und sich von diesem beraten und auf die Versammlung vorbereiten lassen. Dessen beratende Teilnahme an der Versammlung ist dann nicht erforderlich.

Uneinigkeit rechtfertigt nicht die Hinzuziehung eines Dritten

Gerade in kleineren Eigentümergemeinschaften kommt es häufiger vor, dass einige der Mitglieder derart untereinander zerstritten sind, dass eine ordnungsgemäße Durchführung der Versammlung nur schwer möglich ist.

Dennoch ist das Interesse der übrigen Wohnungseigentümer, von äußeren Einflussnahmen ungestört beraten und abstimmen zu können, höher zu werten. Zerstrittenheit der Wohnungseigentümer untereinander rechtfertigt nicht die Hinzuziehung eines Dritten.

Beschluss der Eigentümer erforderlich

Wünschen Sie die Hinzuziehung eines Dritten, können Sie diesen auch bei Vorliegen eines wichtigen Grundes nicht einfach zu der Versammlung mitnehmen.

Vielmehr muss ein entsprechender Beschluss der Versammlung herbeigeführt werden. Vor diesem Beschluss sind die Gründe, die für und gegen die Hinzuziehung des Dritten sprechen, anzuhören und abzuwägen.

Dazu ist Ihnen als Beratung wünschender Wohnungseigentümer Gehör zu geben, damit Sie Ihre Argumente für die Anwesenheit des Beraters vortragen können. Sie können die Gründe den übrigen anwesenden Wohnungseigentümern mündlich vortragen oder im Fall der Gebrechlichkeit etwa durch einen Rechtsanwalt schriftlich vortragen lassen.

Vorratsbeschluss ist unzulässig

Die Frage, ob ein Dritter an der Versammlung teilnehmen darf, muss für jeden Einzelfall gesondert entschieden werden.

Die Wohnungseigentümer dürfen keinen Beschluss fassen, nach dem ein von einem Wohnungseigentümer beauftragter Berater stets an zukünftigen Eigentümerversammlungen teilnehmen darf. Ebenso ist eine Entscheidung unzulässig, zukünftig keine Berater mehr zuzulassen.

Für die abwägende Entscheidung kommt es auf Art und Bedeutung der jeweils anstehenden Tagesordnungspunkte an. Daher kann erst in der konkreten Versammlung darüber befunden werden, ob ein gewünschter Berater für eine konkrete Erörterung und Beschlussfassung anwesend sein darf oder nicht.

Der Dritte darf sich auch zu Wort melden

Haben die Wohnungseigentümer entschieden, dass Ihr Berater an der Versammlung teilnimmt, darf sich dieser auch für Sie zu Wort melden, in Ihrem Namen Erklärungen abgeben und Antragsvorschläge zur Diskussion stellen. Abstimmungsberechtigt bleiben Sie als Eigentümer selbst, dieses Recht kann Ihr Berater nicht für Sie ausüben.

Dafür benötigen Sie die Eigentümerversammlung

Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist das oberste Beschluss-, Willensbildungs- und Selbstverwaltungsorgan der Eigentümergemeinschaft. Auf dieser Versammlung werden alle Dinge besprochen, die in Zusammenhang mit Ihrem Wohnungseigentum stehen.

Insbesondere werden Beschlüsse über ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahmen, Gebrauchsregelungen des gemeinschaftlichen Eigentums und Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen getroffen.

20. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.