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Eigentümerversammlung: Unterbrechung wegen Anwaltstelefonats unzulässig

Wenn eine Wohnungseigentümerversammlung unterbrochen wird, verzögert sich die Beschlussfassung nicht nur, sie kann sogar für nichtig erklärt werden, wenn die gesetzlichen Regeln zur Unterbrechung nicht eingehalten wurden. Denn die legen genau fest, wann eine Unterbrechung rechtens ist.

Die Versammlung darf zum Beispiel unterbrochen werden, wenn sie die angesetzte Dauer maßgeblich überschreitet oder wenn es zu heftigen Auseinandersetzungen kommt und die Teilnehmer in Einzelgesprächen beschwichtigt werden müssen. Bei einigen Beschlüssen kann es auch erforderlich sein, eine angemessene Wartefrist einzuhalten, so z.B. wenn mit dem Erscheinen eines maßgeblich betroffenen Eigentümers gerechnet wird. Eine Unterbrechung kann dann genutzt werden, um diese Frist einzuhalten.

Unterbrechung zugunsten eines Wohnungseigentümers unzulässig

Hingegen ist es unzulässig, eine Eigentümerversammlung zu unterbrechen, um einem Wohnungseigentümer Gelegenheit für eine Besprechung mit seinem Rechtsanwalt zu geben. Das entschied der BGH im Juli 2016.

Auf einer Wohnungseigentümerversammlung hatten die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft mehrheitlich die Wiederbestellung des Verwalters beschlossen. Ein Wohnungseigentümer hatte gegen diesen Beschluss eine Anfechtungsklage eingereicht. Auf der nächsten Eigentümerversammlung wurde der noch laufende Rechtsstreit erörtert und der Verwalter sollte durch einen weiteren Beschluss endgültig bestellt werden.

Der anfechtende Wohnungseigentümer nahm an der Versammlung teil und bat darum, die Versammlung zu unterbrechen, damit er über die weitere Verfahrensweise eine Rücksprache mit seinem Rechtsanwalt halten könne. Der Versammlungsleiter schloss den Wohnungseigentümer jedoch gegen dessen Protest von der Versammlung aus.

Die Versammlung wurde fortgeführt und nach erneuter Diskussion die Wiederbestellung des Verwalters beschlossen. Auch gegen diesen Beschluss reichte der ausgeschlossene Wohnungseigentümer eine Anfechtungsklage ein, weil er seinen Ausschluss für rechtswidrig hielt.

Auschluss schränkt Teilnahmerecht nicht ein

Ohne Erfolg! Durch den Ausschluss ist der anfechtende Wohnungseigentümer nicht in seinem Recht auf Teilnahme an der Eigentümerversammlung verletzt worden. Das Fehlen eines sachlichen Grundes für eine Unterbrechung kann dazu führen, dass eine Unterbrechung einer Eigentümerversammlung rechtswidrig ist.

Denn eine Wohnungseigentümerversammlung darf nur ausnahmsweise unterbrochen werden. Die Unterbrechung der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung wäre aber ermessensfehlerhaft gewesen.

Denn ein Versammlungsleiter darf eine Eigentümerversammlung nur unterbrechen, wenn dies durch den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung gerechtfertigt ist. Die Unterbrechung einer Eigentümerversammlung, um einem Wohnungseigentümer ein Informationsgespräch mit seinem Rechtsanwalt zu ermöglichen, ist eigentlich unzulässig.

Rechtsberatung kann zulässig sein

Nur bei besonderen Umständen kann eine Unterbrechung zum Zwecke einer Rechtsberatung zulässig sein, etwa wenn kurzfristig rechtlicher Beratungsbedarf bei einem direkt durch einen Beschluss betroffenen Wohnungseigentümer besteht. Solche Umstände lagen aber nicht vor. Auch muss eine Unterbrechung einer Eigentümerversammlung für einen vorher genau festgelegten Zeitraum erfolgen (BGH, Urteil v. 08.07.16, Az. V ZR 261/15).

10. November 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.

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