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Eigentums-Wohnanlagen bewirtschaften: Damit keine Engpässe entstehen

Eigentums-Wohnanlagen umsichtig bewirtschaften: Damit keine finanziellen Engpässe entstehen

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Ein „Immobilien-Berater“-Beitrag von Dr. Peter Herz. Er arbeitet als Rechtsanwalt in der Industrie. Zugleich ist er als Fachautor unter anderem zu Themen aus dem Bau-, Grundstücks- und Mietrecht tätig.

Ein „Immobilien-Berater“-Beitrag von Chefredakteur Heinz-Wilhelm Vogel, Hamburg, Rechtsanwalt, Fachautor und geschäftsführender Gesellschafter einer Medienagentur und Verlagsgesellschaft. In mehr als 70 Büchern liefert er praktischen Nutzwert speziell auch zum Miet-, Immobilien- und Steuerrecht. Sein Motto: „Klartext statt Fachchinesisch“.

Wie Wohnungseigentümer-Gemeinschaften ihre Liquidität jederzeit sicherstellen

Egal, ob Sie eine Eigentumswohnung selbst nutzen oder vermieten: Um die Bewirtschaftungskosten im Griff zu haben, müssen Sie wirtschaftlich denken und kaufmännisch handeln. Der Wirtschaftsplan ist der Haushaltsplan der Wohnungseigentümer-Gemeinschaft für das folgende Kalenderoder Wirtschaftsjahr. Er ist vom Verwalter aufzustellen.

Die im Wirtschaftsplan festgelegten Ansätze führen immer wieder zu kontroversen Diskussionen auf Wohnungseigentümer-Versammlungen. Immer häufiger müssen sich auch die Gerichte mit diesem Thema befassen. Dass sich unter den Wohnungseigentümern immer wieder Gruppen bilden, die ihren jeweiligen Standpunkt so vehement und entschieden vertreten, hat in erster Linie finanzielle Gründe. Die Bewirtschaftungskosten sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Das gilt insbesondere für die kommunalen Gebühren.

Aber auch das zeigt sich in Wohnungseigentümer-Versammlungen immer wieder: Manche Wohnungseigentümer haben eine falsche Vorstellung vom Zweck und der Funktion des Wirtschaftsplans. Insbesondere wird dieser oft mit der Jahresabrechnung verwechselt, die ebenfalls vom Verwalter zu erstellen ist.

Achtung: Während bei der Jahresabrechnung die tatsächlichen Ausgaben den Einnahmen gegenübergestellt werden, handelt es sich beim Wirtschaftsplan um eine Vorausschau, die letztlich zur Ermittlung der von jedem Wohnungseigentümer monatlich zu leistenden Hausgeldraten dient.

Genauso, wie die staatlichen Einnahmen und Ausgaben in einem Haushaltsplan gegenübergestellt werden, stellt der Wirtschaftsplan einer Wohnungseigentümer-Gemeinschaft einen Voranschlag über die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dar. Da die Ansätze des Wirtschaftsplans immer in die Zukunft gerichtet sind, kann es sich sowohl bei den Einnahmen als auch bei den Ausgaben immer nur um Schätzungen handeln. Diese beziehen sich im Normalfall jeweils auf das nächste Wirtschaftsjahr.

Auf diese Kostenpositionen kommt es an

Der Wirtschaftsplan betrifft immer nur solche Einnahmen und Ausgaben, die dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden können. Einnahmen, wie etwa Mieten, und Ausgaben, die allein Ihre Eigentumswohnung betreffen, sind nicht Gegenstand des Wirtschaftsplans.

Nach der gesetzlichen Regelung ist das Wirtschaftsjahr mit dem Kalenderjahr identisch. So ist es in den meisten Fällen auch in der Praxis.

Bei Verwaltern, die eine größere Anzahl von Wohnungseigentümer-Gemeinschaften verwalten, kann es mitunter zu zeitlichen Engpässen kommen, solange es nicht allgemein üblich ist, die Wohnungseigentümer-Versammlungen auch am Tag abzuhalten.

Es liegt speziell in Ihrem wirtschaftlichen Interesse als Vermieter, Ihren Mietern die Betriebskostenabrechnungen so frühzeitig wie möglich vorlegen zu können. Dies gilt umso mehr, als die Mieter aufgrund der stetig steigenden kommunalen Gebühren und Ausgaben für Versorgungs- und Entsorgungsleistungen immer öfter Nachzahlungen zu leisten haben.

Deshalb kann es sich durchaus empfehlen, das Wirtschaftsjahr umzustellen. Ein entsprechender Beschluss kann beispielsweise wie folgt lauten:

Das bisher geltende Wirtschaftsjahr (Kalenderjahr) wird in der Weise geändert, dass das Wirtschaftsjahr vom 1. Juli eines Jahres bis zum 30. Juni des folgenden Jahres läuft. Die Neuregelung wird wirksam ab …

Auch im folgenden Fall kommt in Betracht, das Wirtschaftsjahr abweichend vom Kalenderjahr zu regeln:

Die Ferienanlage in einem Wintersportort wird nicht das ganze Jahr über betrieben. Hier ist es sinnvoll, das Wirtschaftsjahr jeweils mit Ablauf der Saison enden zu lassen.

Was Sie vom Verwalter erwarten können

Für die Erstellung des Wirtschaftsplans ist der Verwalter zuständig. Der von ihm vorgelegte Wirtschaftsplan wird jedoch erst durch einen entsprechenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft rechtlich verbindlich.

Achtung: Solange dieser Beschluss nicht vorliegt, ist der Wirtschaftsplan lediglich als Vorschlag oder Entwurf zu verstehen.

Wichtig: In den meisten Teilungserklärungen ist vorgesehen, dass bis zur Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan immer der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan die Rechnungsgrundlage für die Vorauszahlungen der Wohnungseigentümer bleibt.

Nach dem Gesetz haben die Wohnungseigentümer die Möglichkeit, durch Mehrheitsbeschluss einen Verwaltungsbeirat einzurichten. Dieser besteht regelmäßig aus drei Eigentümern, von denen einer als Vorsitzender und die beiden anderen als Beisitzer fungieren.

Das Gesetz sieht vor, dass der Wirtschaftsplan vor der Beschlussfassung durch die Eigentümergemeinschaft vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden soll.

Achtung: Der Verwaltungsbeirat erhält damit in Bezug auf den Wirtschaftsplan keine eigenen Entscheidungsbefugnisse. Auch seine Stellungnahme ist ebenfalls nur als Vorschlag an die Eigentümergemeinschaft zu sehen.

Praxis-Tipp: In der Regel genügt es, wenn ein Verwaltungsbeirat die Einnahmen- und Ausgabenansätze des Verwalters auf ihre Plausibilität hin überprüft. Hält der Verwaltungsbeirat diese für unrichtig, kann er die Meinungsverschiedenheiten mit dem Verwalter noch im Vorfeld der Wohnungseigentümer-Versammlung klären oder aber er versieht den Wirtschaftsplan mit einer eigenen Stellungnahme für die Wohnungseigentümer.

Welche Angaben im Wirtschaftsplan nicht fehlen dürfen

Die Einteilung des Wirtschaftsplans ist durch die gesetzliche Regelung vorgegeben. Neben der eigentlichen Gegenüberstellung der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben muss er den geschätzten Finanzbedarf der Eigentümergemeinschaft ausweisen und darüber hinaus regeln, in welcher Höhe Beiträge zur Instandhaltungsrücklage erbracht werden sollen.


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Dabei gliedert sich die Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben in zwei Teile:

Praxis-Tipp: Das von Ihnen zu zahlende Hausgeld können Sie jeweils dem auf Ihre Wohnung lautenden Konto des Einzelplans entnehmen. Dabei genügt es, dass die Konten der einzelnen Wohnungen mit ihrer im Aufteilungsplan aufgeführten Wohnungsnummer bezeichnet werden. Ein guter Wohnungsverwalter zeichnet sich jedoch unter anderem auch dadurch aus, dass er zur Vermeidung von Missverständnissen immer den Namen des jeweiligen Wohnungseigentümers mit angibt.

  • Der Gesamtplan weist die Zahlen für die gesamte Anlage aus.

  • Der Einzelplan nennt die anteiligen Zahlungsverpflichtungen eines jeden Teil- oder Wohnungseigentümers nennt.

Wie der Wirtschaftsplan zustande kommt

Auch wenn im Verwaltervertrag eine entsprechende Verpflichtung nicht enthalten sein sollte, so ergibt sich die Pflicht des Verwalters zur Aufstellung eines Wirtschaftsplans aus dem Gesetz. Dennoch kommt nicht jeder Verwalter dieser Pflicht immer in ausreichender Form nach.

Für die Praxis ist besonders von Bedeutung, zu welchem Zeitpunkt der Wirtschaftsplan vorgelegt werden muss. Das Gesetz enthält dazu keinerlei Regelungen. Die Gerichte lassen es zu, dass der Wirtschaftsplan (erst) in den ersten Monaten des betreffenden Wirtschaftsjahres beschlossen wird. Vor Beginn des Wirtschaftsjahres muss der Wirtschaftsplan also noch nicht erstellt und beschlossen werden.

Praxis-Tipp: Es empfiehlt sich, im Verwaltervertrag eindeutig zu regeln, dass der Wirtschaftsplan immer rechtzeitig vor Beginn des Wirtschaftsjahrs zur Beschlussfassung vorgelegt werden muss. Damit stellen Sie sicher, dass sich der Verwalter frühzeitig mit dem Finanzbedarf der Wohnanlage befasst.

Kommt der Verwalter seiner gesetzlichen oder zusätzlich im Verwaltervertrag geregelten Pflicht zur Aufstellung eines Wirtschaftsplans nicht nach, so können Sie ihn selbst auffordern, tätig zu werden – und diesen Anspruch im Zweifel auch gerichtlich durchsetzen.

Dazu benötigen Sie keine besondere Ermächtigung der übrigen Miteigentümer. Im Einzelfall kommt auch die Erstellung eines Wirtschaftsplans durch das Gericht in Betracht, sofern dies vor Ablauf des jeweiligen Wirtschaftsjahres noch möglich ist.

Die Gerichte verlangen, dass es sich beim Wirtschaftsplan um eine geordnete Zusammenstellung der Einzelpositionen handelt. Die Einnahmen- und Kostenansätze müssen für jeden Eigentümer verständlich und nachvollziehbar sein.

Wichtig: Beschränkt sich der Entwurf des Verwalters auf die Wiedergabe von Globalbeträgen, liegt keine geordnete Zusammenstellung vor.

In einem solchen Fall genügt der Verwalter seiner Pflicht zur Aufstellung eines Wirtschaftsplans nicht. Etwas anderes gilt bei Kleinbeträgen, die je nach Größe der Anlage zwischen 25 und (maximal) 150 Euro liegen dürften.

Wann der Wirtschaftsplan verbindlich ist

Rechtlich verbindlich ist der Wirtschaftsplan erst dann, wenn die Wohnungseigentümer-Versammlung einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss gefasst hat. Dieser Beschluss kann beispielsweise wie folgt lauten:

Der vom Verwalter vorgelegte Wirtschaftsplan für das Wirtschaftsjahr 200… mit einem Gesamtvolumen von …… Euro wird genehmigt. Die sich aus dem Wirtschaftsplan für den einzelnen Wohnungseigentümer ergebenden Zahlungen sind rückwirkend ab … zu leisten.

Wenn der Wirtschaftsplan für das Vorjahr auch weiterhin gelten soll, kommt beispielsweise folgende Formulierung in Betracht:

Der Wirtschaftsplan für das Jahr 200… bleibt weiterhin gültig und gilt auch für das Wirtschaftsjahr ……… Die sich aus dem Wirtschaftsplan für den einzelnen Wohnungseigentümer ergebenden Zahlungen sind rückwirkend ab … zu leisten.

Wichtig: Für den Fall, dass ein Wirtschaftsplan nicht beschlossen wird, muss trotzdem sichergestellt sein, dass die Verwaltung der Wohnanlage ordnungsgemäß fortgesetzt werden kann.

Sollte – aus welchen Gründen auch immer – ein Wirtschaftsplan nicht beschlossen werden, gilt die von der Wohnungseigentümer-Versammlung beschlossene (letzte) Jahresabrechnung als Grundlage für die Ermittlung der Vorauszahlungen der Wohnungseigentümer auf das Hausgeld.

Praxis-Tipp: Auch wenn Sie persönlich der Auffassung sind, die angesetzten Kosten seien zu hoch oder auch zu niedrig, müssen Sie die im Wirtschaftsplan enthaltenen Vorschüsse leisten. Sind die Vorschussbeträge zu hoch angesetzt, führt dies bei der Jahresabrechnung entsprechend zu einem Guthaben. Bei zu niedrigen Ansätzen weist die Jahresabrechnung eine Deckungslücke auf, die dann zu Nachforderungen führt.

Wichtig: Wird der beschlossene Wirtschaftsplan durch einen Wohnungseigentümer gerichtlich angefochten, so ändert dies an der Zahlungspflicht der einzelnen Wohnungseigentümer zunächst nichts. Erst, wenn der Beschluss rechtskräftig für ungültig erklärt wurde, entfällt die rechtliche Verbindlichkeit des Wirtschaftsplans und damit auch die Zahlungspflicht der einzelnen Wohnungseigentümer.

Wann Sie das Hausgeld zahlen müssen

Das Gesetz sieht vor, dass die Vorschüsse nach Abruf durch den Verwalter zu leisten sind. Nach der gesetzlichen Regelung werden die Zahlungen also nicht automatisch mit der Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan fällig. Hinzukommen muss eigentlich noch die Anforderung der jeweiligen Hausgeldrate durch den Verwalter.

Da dieses Vorgehen jedoch mit unnötigem Verwaltungsaufwand verbunden ist, werden in der Praxis die einzelnen Fälligkeitstermine immer schon im Wirtschaftsplan mit beschlossen. Die Regelung sieht dann üblicherweise so aus, dass die Raten jeweils am 3. eines jeden Monats oder zu Beginn eines Quartals zu leisten sind.

Oftmals ist auch bereits schon in den Teilungserklärungen geregelt, dass die Wohnungseigentümer monatliche Vorauszahlungen zu erbringen haben. Eine solche Bestimmung ist für alle Wohnungseigentümer bindend und kann nur einstimmig geändert werden.

Ein Wohnungseigentümer, der die Raten zu den vereinbarten Terminen nicht erbringt, gerät automatisch in Verzug. Einer besonderen Aufforderung (Mahnung) des Verwalters bedarf es dazu nicht mehr. Als Folge des Verzugs ist der säumige Miteigentümer zum Beispiel zur Zahlung von Verzugszinsen an die Gemeinschaft verpflichtet.

Aber auch weitere Kosten, die durch seine Säumigkeit entstehen, hat er unter dem Gesichtspunkt des Verzugsschadens zu ersetzen. Dazu zählen auch die Gebühren eines Rechtsanwalts, den der Verwalter mit der Beitreibung der Rückstände beauftragt.

Praxis-Tipp: Die Pflicht zur Zahlung der Verwaltervergütung ergibt sich nicht aus dem Wirtschaftsplan, sondern aus dem zwischen dem Verwalter und den einzelnen Wohnungseigentümern geschlossenen Verwaltervertrag.

Achtung: Dabei können die Regelungen über die Fälligkeit des Verwalterhonorars durchaus von den Zahlungsterminen abweichen, die der Wirtschaftsplan vorsieht.

Mit der Zahlung der sich aus dem Wirtschaftsplan ergebenden Hausgeldraten ist Ihre Zahlungspflicht als Wohnungseigentümer noch nicht unbedingt erschöpft. Es ist ohne weiteres möglich, dass nicht vorgesehene Ereignisse es erforderlich machen, zusätzliche finanzielle Mittel aufzubringen.

In diesen Fällen sind die Miteigentümer zur Zahlung weiterer Vorschüsse in Form einer Sonderumlage verpflichtet. Auch hierfür ist wiederum ein Beschluss der Wohnungseigentümer-Versammlung erforderlich.

Ausnahme: Der Verwalter wurde bereits zur Anforderung von Sonderumlagen ermächtigt.

Wie sich ein Eigentümerwechsel auf die Zahlungspflicht auswirkt

Zu Schwierigkeiten führt in der Praxis immer wieder die Frage, wer im Fall des Verkaufs einer Eigentumswohnung die jeweiligen Vorschüsse leisten muss. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist das immer derjenige, der zum Fälligkeitszeitpunkt im Grundbuch als Wohnungseigentümer eingetragen ist.

Da beim Verkauf einer Wohnung in der Regel Monate vergehen, bis der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, ist bis zum Zeitpunkt der Umschreibung der Vorbesitzer zur Zahlung des Hausgelds verpflichtet.

Wichtig: Eine im Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Erwerber getroffene anderweitige Regelung ändert nichts daran, dass bis zur Umschreibung im Grundbuch der Vorbesitzer gegenüber der Wohnungseigentümer-Gemeinschaft zur Zahlung verpflichtet bleibt. Die weitaus größeren wirtschaftlichen Risiken tragen allerdings eindeutig Sie als Erwerber.

Beispiel: Der Vorbesitzer leistet die Vorauszahlungen nicht. Sie werden im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen. Kurz darauf beschließt die Wohnungseigentümer-Versammlung über die Jahresabrechnung, aus der sich für Sie eine erhebliche Nachzahlung ergibt.

Obgleich diese ganz überwiegend daraus resultiert, dass der Vorbesitzer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachgekommen ist, müssen Sie die Nachzahlung leisten. Die Gerichte stellen allein und ganz formal darauf ab, dass Sie es sind, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung im Grundbuch eingetragen ist.

Praxis-Tipp: Klären Sie vor dem Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung unbedingt, ob Zahlungsverpflichtungen des Verkäufers oder anderer Miteigentümer aus den Abrechnungen früherer Jahre oder sonstige Hausgeldrückstände bestehen:

Diese Regelung vereinfacht das Inkasso

In der Praxis hat sich der Wirtschaftsplan mit Jahresfälligkeit der Vorauszahlung bewährt. In einem solchen Fall vereinbaren die Wohnungseigentümer, dass das anteilige Hausgeld für das ganze Jahr auf einmal fällig wird, der einzelne Wohnungseigentümer aber berechtigt ist, monatlich 1/12 der Jahressumme zu leisten.

Kommt er allerdings für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Hausgeldrate in Verzug oder erreicht der Zahlungsrückstand der Höhe nach den Betrag von zwei Monatsraten, wird der gesamte noch geschuldete Jahresbetrag sofort zur Zahlung fällig.

Eine solche Regelung vereinfacht das Hausgeld-Inkasso erheblich. Das gilt insbesondere dann, wenn das gerichtliche Verfahren eingeleitet werden muss.

Der Grund: In einem solchen Fall ist der gesamte noch geschuldete Jahresbetrag auf einmal fällig, während sonst immer nur die jeweilige Monatsrate eingefordert werden kann und die Zahlungsklage bei weiterer Zahlungssäumnis des Wohnungseigentümers von Monat zu Monat erhöht werden muss.

  • Erkundigen Sie sich beim Verwalter auch danach, ob die Beschlussfassung über die Abrechnung zurückliegender Jahre noch aussteht.

  • Bestehen Sie darauf, dass sich der Verkäufer vertraglich verpflichtet, etwaige Hausgeldrückstände und (Rest-)Forderungen aus bereits vorliegenden Abrechnungen früherer Jahre zu begleichen.

Checkliste: So prüfen Sie den Wirtschaftsplan leicht selbst

5. November 2003

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.