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Eigentumswohnung: Ordnen Sie Ihre bauliche Maßnahme richtig ein

Wenn Sie eine bauliche Maßnahme planen, ist es wichtig für Sie, diese rechtlich richtig einzuordnen.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) knüpft nämlich an unterschiedliche Maßnahmen jeweils andere Stimmenerfordernisse.

Würden Sie eine Maßnahme rechtlich falsch einordnen und sie mit einer zu geringen Stimmenmehrheit beschließen, wäre Ihr Beschluss anfechtbar.

Damit könnte ein Eigentümer, der mit dem Beschluss nicht einverstanden war, diesen durch Erhebung der Anfechtungsklage hinfällig machen.

Folgende bauliche Maßnahmen sieht das WEG vor:

  • Instandhaltung und Instandsetzung
  • modernisierende Instandsetzung
  • Modernisierung
  • bauliche Veränderung

Instandhaltung: ursprünglichen Zustand erhalten

Eine Instandhaltung dient der Aufrechterhaltung des ursprünglichen Zustands der Wohnanlage. Sie umfasst alle Maßnahmen, mit denen Sie normale und gebrauchsbedingte Abnutzungserscheinungen beseitigen oder ihnen vorbeugen.

Darunter fallen Wartungsarbeiten, etwa an Elektro- oder Sanitäranlagen oder an Aufzügen. Aber auch Kleinreparaturen oder Pflege- und Reinigungsarbeiten zählen zur Instandhaltung.

Instandsetzung: Schäden/Mängel beseitigen

Mit einer Instandsetzungsmaßnahme gehen Sie einen Schritt weiter: Sie stellen den ursprünglich vorhandenen Zustand und den bestimmungsgemäßen Gebrauch wieder her.


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Sie möchten also Schäden und Mängel der Wohnanlage aufgrund von Alterung, Abnutzung oder aber dem Einwirken Dritter beseitigen. Beispiele hierfür sind: der Austausch von defekten Rollläden, die Reparatur einer Kellertür oder die Erneuerung des aufgrund von Witterungseinflüssen beschädigten Außenputzes.

Beachten Sie: Für eine Instandsetzungsmaßnahme ist es nicht erforderlich, dass bereits ein Defekt oder Schaden an der Anlage eingetreten ist. Es muss jedoch nach dem normalen Lauf der Dinge in Kürze damit zu rechnen sein.

Modernisierende Instandsetzung: auch Verbesserung

Durch die Option der modernisierenden Instandsetzung sind Sie und Ihre Eigentümergemeinschaft nicht dazu gezwungen, es bei der bloßen Beseitigung von Schäden zu belassen und damit unter Umständen in eine veraltete Anlage zu investieren.

Durch eine modernisierende Instandsetzung ersetzen Sie schadhafte Anlagen und Einrichtungen nicht durch gleichwertige, sondern durch neuere, technisch bessere und vielleicht auch kostspieligere.

Dies ist beispielsweise der Fall, wenn Sie defekte von Hand zu betreibende Rollläden durch elektrische Rollläden ersetzen oder einen maroden Jägerzaun gegen moderne Zaunelemente austauschen.

Modernisierung: Wertsteigerung, Verbesserung oder Energieeinsparung

Zur Bestimmung des Begriffs „Modernisierung“ verweist das WEG auf § 559 BGB, der Modernisierungen definiert als

  • Maßnahmen, die den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen:

Das sind zum Beispiel Maßnahmen zur Verbesserung der sanitären Einrichtungen, der Belichtung oder Belüftung, des Zuschnitts der Wohnung und des Schallschutzes.

  • Maßnahmen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern:

Einer Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse dienen die Anlage und der Ausbau von nicht öffentlichen Gemeinschaftsanlagen, beispielsweise Stellplätze, Grünanlagen oder Kinderspielplätze. Auch der Ausbau bisheriger Nebenräume oder des Dachgeschosses fallen hierunter.

  • Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken:

Dies ist gegeben bei wesentlichen Verbesserungen der Wärmedämmung von Fenstern, Außentüren, Außenwänden, Dächern sowie bei Maßnahmen zur Verminderung des Energieverlusts und -verbrauchs der Heizungs- und Warmwasseranlage.

Alternativ: Anpassung an Stand der Technik

Alternativ zur Modernisierung können Sie auch eine Anpassung an den Stand der Technik beschließen. Dabei geht es Ihnen darum, eine Einrichtung oder Anlage auf den Stand des derzeit technisch Machbaren zu bringen. Das ist etwa bei einer Sanierung der Brandschutzanlage der Fall.

Ausgewogenes Kosten-Nutzen- Verhältnis beachten

Sowohl die Modernisierung als auch die Anpassung an den Stand der Technik können Sie nur beschließen, wenn ein vernünftiger und wirtschaftlich denkender Hauseigentümer die konkret zur Beschlussfassung stehende Maßnahme durchführen würde und sie ein ausgewogenes Kosten-Nutzen-Verhältnis aufweist.

Letzteres ist nur gegeben, wenn sich Ihre Modernisierung in einem überschaubaren Zeitrahmen von etwa 10 Jahren amortisiert. Dies ist im Übrigen auch für die modernisierende Instandsetzung erforderlich.

Bauliche Veränderung: alle anderen Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum

Die „bauliche Veränderung“ lässt sich nach dem Ausschlussverfahren definieren und liegt vor, wenn Baumaßnahmen weder eine Instandsetzung noch eine modernisierende Instandsetzung darstellen und auch keine Modernisierung vorliegt.

Zudem müssen die Baumaßnahmen das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, dessen Substanz verändern und auf Dauer angelegt sein. Folgende 3 Punkte sprechen für das Vorliegen einer baulichen Veränderung:

  1. Die Maßnahme ist auf Dauer angelegt und nicht nur vorübergehend.
  2. Sie gestaltet das gemeinschaftliche Eigentum um.
  3. Sie geht weiter als eine Modernisierung oder Instandhaltung.

So liegt eine bauliche Veränderung etwa vor, wenn Sie in das Dach ein Fenster oder eine Gaube einbauen lassen. Aber auch der Anbau einer Markise ist eine bauliche Veränderung, wenn keine der sonstigen Wohnungen über eine Markise verfügt.

15. Mai 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.