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Eigentumswohnung: Tage- und wochenweise Vermietung zulässig

Im entschiedenen Fall ging es um die Nutzung zweier Wohnungen in einer aus 92 Wohnungen bestehenden Anlage in Berlin.

Der Eigentümer vermietete diese tage- oder wochenweise an Berlinbesucher, Geschäftsreisende und ähnliche Kurzzeit-Mieter.

In einer Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Gäste zu untersagen.

Der Beschluss erging mit Stimmenmehrheit.

Der Eigentümer der betroffenen Wohnungen erhob hiergegen Anfechtungsklage, da sich diese Form der Vermietung seiner Meinung nach im Rahmen der ordnungsgemäßen Nutzung der Wohnungen hielt.

BGH: Vermietung an Gäste ist zulässige Wohnnutzung

Der BGH gab dem anfechtenden Eigentümer Recht und erklärte den Beschluss für nichtig. Sofern in der Teilungserklärung nichts anderes bestimmt sei und auch die Wohnungseigentümer keine anderslautende Vereinbarung getroffen haben, sei die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung.

Es handelt sich weder um eine unzulässige gewerbliche Nutzung noch eine sonstige Nutzung, die nur in Teileigentumseinheiten zulässig wäre.


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Für die wohnungseigentumsrechtliche Einordnung einer Nutzung kommt es nicht darauf an, welcher steuerlichen Einkommensart die Einkünfte aus Vermietung einer Eigentumswohnung zuzuordnen sind.

Unerheblich ist ebenfalls, ob die Vermietung einer Eigentumswohnung als Teil der unternehmerischen Tätigkeit des Eigentümers anzusehen ist, wie es etwa bei gewerblichen Wohnungsunternehmen der Fall ist. Entscheidend ist allein, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfindet.

Die Wohnung dient – auch bei der Vermietung an laufend wechselnde Feriengäste – diesen als Unterkunft und damit zu Wohnzwecken.

Anderweitige Nutzung als Wohnnutzung zulässig

Die Karlsruher Richter wiesen ausdrücklich darauf hin, dass Sie als Wohnungseigentümer nicht darauf beschränkt sind, Ihre Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen. Eine anderweitige Nutzung darf jedoch die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigen, das bei einer Nutzung des Wohnungseigentums typischerweise zu erwarten ist.

An diesem Maßstab sind deshalb auch Wohnnutzungen zu messen, die von der in der jeweiligen Eigentumsanlage herrschenden Wohnnutzung abweichen.

Der durch die Vermietung an Feriengäste bedingte häufige Wechsel des Mieters führt jedoch als solcher nicht zu Beeinträchtigungen, die sich von denen anderer Formen der Wohnnutzung abheben.

Nicht gelten lässt der BGH auch das Argument, dass sich durch die Vermietung an Feriengäste häufiger fremde Personen in der Anlage aufhalten. Wenn Eigentümer Besuch empfangen, seien ebenso Fremde im Haus. Ebenso sieht der BGH keine Anhaltspunkte dafür, dass die Kurzzeitmieter mit dem Gemeinschaftseigentum weniger sorgsam umgehen als Dauerbewohner.

So können Sie Vermietung doch verhindern

Möchten Sie verhindern, dass ein anderer Wohnungseigentümer seine Wohnung an Feriengäste vermietet, schauen Sie zunächst in die Teilungserklärung.

Enthält diese eine Regelung, nach der die Vermietung von Wohnungen an Feriengäste untersagt ist, können Sie den Eigentümer zur Einhaltung dieser Regel bewegen, notfalls durch gerichtliche Schritte.

Enthält Ihre Teilungserklärung keine Regelung zur Kurzzeit-Vermietung der Wohnungen, haben Sie nur die Möglichkeit, eine entsprechende Änderung der Gemeinschaftsordnung herbeizuführen.

Schlagen Sie vor, die Vermietung an Feriengäste nicht völlig auszuschließen, sondern unter einen Genehmigungsvorbehalt zu stellen. Damit erreichen Sie die notwendige, vielfach sogar erforderliche Allstimmigkeit wahrscheinlich eher als mit einem absoluten Verbot der Kurzzeit-Vermietung.

BGH-Urteil über Vermietung einer Eigentumswohnung

Im Rahmen des Wohnungseigentumsrechts hat der Bundesgerichtshof (BGH) Anfang des Jahres eine Entscheidung getroffen, die insbesondere für Eigentümer von Wohnungen in Großstädten oder Feriengebieten interessant ist (BGH, Urteil v. 15.01.10, Az. V ZR 72/09).

Nach dieser Entscheidung ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste eine zulässige Wohnnutzung.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn sich die Unzulässigkeit der Vermietung an Feriengäste aus der Teilungserklärung ergibt, oder die Wohnungseigentümer dies in der Gemeinschaftsordnung vereinbart haben.

14. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.