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Eigentumswohnung: Bauliche Maßnahmen und ihre Mehrheitserfordernissen

Sobald bei einer von Ihnen geplanten baulichen Maßnahme das Gemeinschaftseigentum oder die Interessen anderer Eigentümer betroffen sind, wird es schwierig.

Möchten Sie etwa an Ihre Wohnung einen Balkon anbauen, fühlt sich der unter Ihnen lebende Eigentümer gestört, weil ihm hierdurch das Licht in seiner Wohnung genommen wird.

Geht es Ihnen um das Streichen der Hausfassade, sind andere Eigentümer vielleicht dagegen, weil sie mit Ihrer Farbwahl nicht einverstanden sind.

Meist geht es aber ums Geld

Die anderen Eigentümer sind nicht bereit, das von Ihnen geplante Vorhaben mitzufinanzieren.

Sobald das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, sind Sie jedoch nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) auf die Mitwirkung der anderen Eigentümer angewiesen.

Sie können hier nicht frei schalten und walten, sondern Sie müssen zusammen mit den anderen Eigentümern einen Beschluss über die jeweilige Maßnahme herbeiführen.

Instandsetzung und Instandhaltung: Einfache Stimmenmehrheit reicht

Bei Maßnahmen der Instandhaltung und -setzung handelt es sich, ebenso wie bei der modernisierenden Instandsetzung, um eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung nach § 21 WEG.

Damit können Sie diese Maßnahmen mit einfacher Stimmenmehrheit beschließen. Das bedeutet, es müssen mehr als die Hälfte der anwesenden stimmberechtigten Eigentümer mit „Ja“ gestimmt haben.

Enthaltungen zählen nicht

Wichtig ist es für Sie zu wissen, dass Enthaltungen bei der Abstimmung nicht berücksichtigt werden. Etwas anderes gilt nur, wenn Teilungsregelung oder Geschäftsordnung dies ausdrücklich bestimmt.

Praxisbeispiel

Eigentümer A stellt den Antrag, den Riss in der Hauseingangstür reparieren zu lassen. Die anderen 7 Eigentümer sind damit nicht einverstanden, da die Tür nicht mehr so ansehnlich, aber noch voll funktionsfähig ist.

A ist jedoch hartnäckig und verlangt die Abstimmung über diesen Punkt. Er stimmt mit „Ja“. Die anderen Eigentümer möchten den Hausfrieden nicht gefährden und enthalten sich daher. Hier ist der Beschlussantrag mit 1 Ja-Stimme mehrheitlich angenommen worden. Die Tür wird repariert.


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Unterschiedliche Mehrheiten

Im Rahmen der Beschlussfassung ist es wichtig, dass Sie genau einordnen, ob es sich bei der von Ihnen geplanten Maßnahme um eine Modernisierung oder eine Instandhaltung, Instandsetzung bzw. modernisierende Instandsetzung handelt.

Während das Gesetz für die Modernisierung nämlich die doppelt qualifizierte Mehrheit verlangt, können Sie die anderen Maßnahmen mit einfacher Mehrheit beschließen. Unterscheiden Sie die Maßnahmen anhand folgender Faustformel:

Faustformel zur Abgrenzung

  • Maßnahmen der Instandhaltung, Instandsetzung und modernisierenden Instandsetzung verlangen einen Sanierungsbedarf.
  • Bei der Modernisierung bzw. Anpassung an den Stand der Technik besteht gerade kein Sanierungsbedarf.

Doppelt qualifizierte Mehrheit für Modernisierungsmaßnahmen notwendig

Möchten Sie mit Ihrer Eigentümerversammlung eine Modernisierungsmaßnahme beschließen, benötigen Sie eine doppelt qualifizierte Mehrheit. Hierzu müssen

  1. ¾ der in der Versammlung anwesenden Eigentümer zustimmen;
  2. die zustimmenden Wohnungseigentümer mindestens 50% der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile innehaben.

Fehlt eine dieser beiden Voraussetzungen, können Sie eine Modernisierung nicht beschließen. Dann bleibt Ihnen nur übrig, so lange abzuwarten, bis ein konkreter Instandsetzungsbedarf eintritt, um dann eine modernisierende Instandsetzung zu beschließen. Diese bedarf dann nur der einfachen Mehrheit.

Praxisbeispiel

Sie möchten eine energiesparende Wärmedämmung unter dem Dach Ihres Hauses anbringen. Solange das Dach in Ordnung ist, handelt es sich um eine Modernisierung, für die Sie eine doppelt qualifizierte Mehrheit benötigen.

Ist das Dach aber ohnehin sanierungsbedürftig, können Sie im Zuge dieser Sanierung auch die wärmedämmenden Maßnahmen beschließen. Dann handelt es sich lediglich um eine modernisierende Instandsetzung, die Sie und Ihre Gemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschließen können.

Bauliche Veränderungen verlangen nicht unbedingt Allstimmigkeit

Gemäß § 22 WEG können Sie bauliche Veränderungen beschließen oder verlangen, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen nicht nur unerheblich (in der Fachsprache „über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus“) beeinträchtigt werden.

Das bedeutet: Sind alle Eigentümer durch die bauliche Veränderung beeinträchtigt, ist Allstimmigkeit erforderlich. Dann müssen nicht nur alle in der Versammlung anwesenden, sondern alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer ihre Zustimmung zu der Maßnahme erteilen.

Praxisbeispiel

Ihre Wohnung befindet sich in einem Fachwerkhaus mit Klappläden. Die Mehrheit der Eigentümer hat den Fachwerkcharakter satt und möchte daher einen einfachen weißen Außenputz sowie elektrische Rollläden anbringen lassen.

Durch diese Maßnahmen ist jeder Eigentümer nicht nur in unerheblichem Maße beeinträchtigt, da das Wohnhaus ein völlig anderes Gesicht erhält. Es müssen alle Eigentümer zustimmen.

Mehrheitlich bei Zustimmung aller Benachteiligten

Sofern nur ein Teil der Eigentümer benachteiligt ist, können Sie die bauliche Veränderung mit einfacher Mehrheit beschließen. Dies jedoch nur unter der Voraussetzung, dass alle benachteiligten Eigentümer ihre Zustimmung zu der baulichen Veränderung erteilen.

Praxisbeispiel

Eigentümer A möchte auf seinem Balkon einen Windschutz errichten. Eigentümer B, an dessen Balkon der Windschutz angrenzt, ist mit der baulichen Veränderung einverstanden und stimmt zu. Hier kann die Gemeinschaft die Errichtung des Windschutzes mit einfacher Mehrheit beschließen.

Zustimmung Benachteiligter nur selten

Allerdings ist es in der Praxis eher selten der Fall, dass die durch eine geplante bauliche Maßnahme benachteiligten Eigentümer ihre Zustimmung erteilen.

In der Regel sind sie nicht bereit, Nachteile hinzunehmen, und stimmen gegen die bauliche Veränderung. Daher bleibt es letztlich bei der Allstimmigkeit.

Übersicht: Die einzelnen baulichen Maßnahmen des WEG und ihre Stimmenerfordernisse

 

Bauliche MaßnahmeStimmenmehrheit
InstandhaltungEinfache Mehrheit
InstandsetzungEinfache Mehrheit
Modernisierende InstandsetzungEinfache Mehrheit
ModernisierendeDoppelt qualifizierte Mehrheit: 3/4 der anwesenden Eigentümer müssen zustimmen, und sie müssen die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren
Anpassung an den Stand der TechnikDoppelt qualifizierte Mehrheit: 3/4 der anwesenden Eigentümer müssen zustimmen, und sie müssen die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren
Bauliche VeränderungAllstimmigkeit (alle eingetragenen Eigentümer), wenn nicht alle benachteiligten Eigentümer zustimmen. Einfache Mehrheit, wenn alle benachteiligten Eigentümer zustimmen

17. Mai 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.