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Eigentumswohnung: Dazu führt die Verteilerschlüssel-Veränderung

Die Änderung des Verteilerschlüssels ist für Sie als Eigentümer oft sowohl wünschenswert als auch berechtigt.

Denn wer kennt das nicht:

Ein Wohnungseigentümer produziert Betriebskosten, die Gemeinschaft muss sie tragen.

Der richtige Verteilerschlüssel ist ein häufiger Streitpunkt zwischen Wohnungseigentümern.

Mit diesem Umlageschlüssel werden die innerhalb der Wohnungseigentumsanlage anfallenden Betriebs- und Verwaltungskosten angemessen auf die einzelnen Eigentümer verteilt.

Je größer die Wohnanlage ist, desto häufiger kommt es vor, dass einige Eigentümer die vorhandene Verteilung als unbillig empfinden:

Verteilerschlüssel für Betriebskosten sind häufig ungerecht …

Stellen Sie sich vor, in einer Eigentumsanlage werden die Wasserkosten nach Quadratmetern verteilt. In einer Wohnung wird übermäßig viel Wasser produziert, da dort 5 Bewohner wohnen, die mehrfach am Tag duschen und darüber hinaus im Sommer viel Wasser für Ihr Gartenstück verbrauchen.


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Bei allen anderen Bewohnern des Hauses liegt der Wasserverbrauch im normalen Rahmen. Hier würden Sie sich als Eigentümer mit einem normalen Wasserverbrauch benachteiligt fühlen, wenn die Wasserkosten nach Quadratmetern aufgeteilt würden.

Denn letztlich würden Sie den hohen Wasserverbrauch der einen Wohnung mitfinanzieren. Das kann aber nicht in Ihrem Sinn sein.

Ähnlich ist es in folgendem Fall: In der Wohnungseigentumsanlage betätigen sich zwei Familien als Hobbyschreiner, wodurch besonders viel Müll in Form von Holzabfällen produziert wird. Würden die Müllgebühren hier nach Personenzahl oder Wohnfläche verteilt, müssten hier wiederum die Eigentümer, deren Müllverursachung im normalen Bereich liegt, die übermäßigen Müllkosten der beiden Familien mittragen.

… können aber von Ihnen geändert werden

Solche Situationen müssen Sie nicht hinnehmen. Vielmehr können Sie für eine gerechtere Verteilung sorgen, indem Sie den Verteilerschlüssel für die Betriebs- und Verwaltungskosten in der Wohnanlage ändern. Wie Sie eine solche Änderung vornehmen können und was Sie dabei beachten müssen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Kurzer Abriss: Alte und neue Gesetzeslage zur Änderung des Verteilerschlüssels

Die entscheidende Vorschrift für die Umlage der Betriebs- und Verwaltungskosten ist § 16 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

Diese Regelung wurde im Rahmen der Reform des Wohnungseigentumsrechts zum 01.07.2007 geändert. Während § 16 WEG der alten Gesetzesfassung eine recht starre Regelung zur Kostenverteilung enthielt, ist die neue Regelung wesentlich flexibler und eine ungemeine Erleichterung für eine Änderung des Verteilerschlüssels.

Alte Gesetzeslage für Eigentümer unflexibel

Nach der alten Regelung traf das Gesetz nur eine Aussage über die Verteilung der Kosten des Gemeinschaftseigentums, an dem alle Eigentümer einen Miteigentumsanteil innehaben. Zum Gemeinschaftseigentum gehören etwa Außenflächen, Flure und Gemeinschaftsräume.

Fielen hier Betriebskosten an, so wurden diese per Gesetz nach Eigentumsanteilen auf die Eigentümer verteilt. Über die Verteilung von Betriebskosten für das Sondereigentum, also Ihre Wohnung betreffend, sah § 16 WEG keine Regelung vor.

Hatten die Eigentümer dann keine Regelung durch Beschluss oder Vereinbarung getroffen, oder war nicht klar, ob Kosten zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum zählten, mussten im Zweifel die Gerichte herangezogen werden. Die Rechtslage war hier ausgesprochen unsicher.

Früher: Änderung nur, wenn Öffnungsklausel

Eine Änderung der Verteilerschlüssel für die Betriebskosten war durch das Gesetz gar nicht vorgesehen. Eine solche war nur möglich, wenn die Vereinbarung oder Teilungserklärung eine sogenannte Öffnungsklausel enthielt. In der Regel war aber auch dann Einstimmigkeit oder zumindest eine ¾-Mehrheit erforderlich.

Das war natürlich sehr unflexibel und machte Ihnen als Wohnungseigentümer die Änderung vorhandener Verteilerschlüssel geradezu unmöglich.

Neuer § 16 Absatz 3 WEG schafft Erleichterung

Die zuvor geschilderten Probleme wurden durch die Änderung des § 16 WEG aus der Welt geschafft. Zum einen bezieht sich diese Vorschrift nunmehr auch auf die Umlage der Betriebskosten für das Sondereigentum, sodass Sie als Eigentümer diesbezüglich eine Regelung an der Hand haben.

Zum anderen lässt die Vorschrift eine Änderung der Kostenverteilung bereits durch einfache Stimmenmehrheit zu. Damit haben Sie eine reelle Chance, die Umlage der Kostenverteilung abzuändern.

Vorteil des neuen § 16 WEG für Sie:

  1. Der Verteilerschlüssel ist auch für die für das Sondereigentum anfallenden Betriebskosten änderbar.
  2. Eine Änderung ist durch einfache Stimmenmehrheit möglich.

16. Mai 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.