MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Ein Abnahmeprotokoll spart Zeit und Ärger

Das Wohnungsabnahmeprotokoll erfüllt zwei Funktionen:

In erster Linie dokumentiert es den Zustand der Mieträume und der dazugehörenden Einrichtungen im Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe.

Das unterschriebene Protokoll wird als vollständige und abschließende Zustandsbeschreibung der Mieträume angesehen.

So können spätere Streitigkeiten über das Vorhandensein oder Art und Umfang von Mängeln und Schäden in den gemieteten Räumen verhindert werden.

Darüber hinaus können in das Abnahmeprotokoll Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter aufgenommen werden, die die Durchführung notwendiger Schönheitsreparaturen, Maßnahmen zur Schadensbeseitigung oder andere Arbeiten im Zusammenhang mit dem festgestellten Wohnungszustand betreffen.

Achtung: Nicht ins Abnahmeprotokoll gehören Vereinbarungen zur Rückzahlung der Kaution oder Erklärungen, dass keine weiteren Ansprüche mehr bestehen.

Meist lässt sich frühestens nach einer noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung sicher beurteilen, ob es noch gegenseitige Ansprüche gibt.

Konzentrieren Sie sich im Abnahmetermin auf den Zustand der Wohnung.

Keine Pflicht zur gemeinsamen Wohnungsabnahme

Eines vorweg: Sie sind als Vermieter nicht dazu verpflichtet, eine ausführliche Wohnungsbegehung durchzuführen und ein Abnahmeprotokoll zu erstellen.

Tun Sie es aber trotzdem, denn sonst verschenken Sie eine hervorragende Möglichkeit, spätere Streitigkeiten über den Wohnungszustand bei Rückgabe zu vermeiden.

Ihren Mieter trifft ebenfalls keine Pflicht, an einer gemeinsamen Wohnungsabnahme mitzuwirken oder zumindest anwesend zu sein.

Auch haben Sie keinen Anspruch darauf, dass er das Abnahmeprotokoll unterschreibt.

Seine Pflicht besteht nur darin, die Schlüssel zu übergeben und dann die Wohnung zu verlassen.

Den Termin zur Wohnungsabnahme sollten Sie nach Möglichkeit persönlich wahrnehmen, da Sie in der Regel Ihre Wohnung am besten kennen und am sichersten Abweichungen vom Wohnungszustand bei Mietbeginn zu beurteilen wissen.


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Sind Sie verhindert, können Sie sich jedoch durch den Hausmeister, Wohnungsverwalter oder eine andere Person Ihres Vertrauens vertreten lassen.

Gleiches gilt natürlich für Ihren Mieter.

Auch er kann eine andere Person den Abnahmetermin wahrnehmen lassen. Ihnen und dem Mieter steht es darüber hinaus frei, weitere Personen als Zeugen mitzubringen.

Wissen Sie beispielsweise vorab, dass in der Wohnung erheblicher Renovierungsbedarf besteht, die Ursache von Schäden zu beurteilen ist oder Baumaßnahmen des Mieters in größerem Umfang rückgängig zu machen sind, kann die Beiziehung eines Handwerkers zum Abnahmetermin sinnvoll sein.

Ergänzend können auch mit einem Photoapparat Mängel und Schäden der Mieträume dokumentiert werden.

Die rechtlichen Folgen des Abnahmeprotokolls

Gehen Sie bei der Aufnahme eines Abnahmeprotokolls auf jeden Fall sehr sorgfältig vor! Ist nämlich das Protokoll von beiden Mietvertragsparteien unterschrieben, dann hat es weit reichende Konsequenzen.

Achtung: Sie können Ihren Mieter später nur für solche Mängel und Schäden in Anspruch nehmen, die im Abnahmeprotokoll aufgeführt sind.

Sie können nicht argumentieren, dass Sie diese Mängel im Abnahmetermin nicht gesehen oder nicht als Schäden erkannt haben. Bestehen Zweifel, müssen Sie notfalls einen Fachmann, z. B. einen Handwerker oder Bausachverständigen zum Abnahmetermin mitbringen.

Allerdings: Hat Ihr Mieter bewusst einen Mangel versteckt und Sie getäuscht, beispielsweise Schimmelpilzflecken kurz zuvor einfach überstrichen, dann ist er in jedem Fall zum Schadensersatz verpflichtet.

Liegt ein unterschriebenes Protokoll vor, kann auch Ihr Mieter später nicht mehr bestreiten, dass die aufgeführten Mängel im Zeitpunkt der Protokollierung bestanden haben.

Ihm steht jedoch der Einwand offen, die Mängel hätten bereits bei Mietbeginn vorgelegen. Haben Sie aber bei Mietbeginn ein gemeinsames Übergabeprotokoll erstellt, dann sind Sie auf der sicheren Seite, wenn die behaupteten Mängel dort nicht aufgeführt sind.

In manchen Mietverträgen findet sich eine Klausel, die besagt, „Bei Vertragsbeginn wurde die Mietsache mangelfrei übergeben.“

Eine solche Klausel ist unzulässig und stellt deshalb keinen Nachweis für die Mängelfreiheit der gemieteten Wohnung bei Übergabe an den Mieter dar.

Führen Sie die Wohnungsabnahme notfalls ohne Mieter durch

Weigert sich Ihr Mieter, an einer gemeinsamen Wohnungsabnahme teilzunehmen, sollten Sie sich trotzdem alle Räume der Wohnung ansehen und ein Abnahmeprotokoll anfertigen.

Ziehen Sie Zeugen hinzu, die dann auch das Protokoll mit unterschreiben. Und vermerken Sie im Protokoll, dass und möglicherweise auch warum der Mieter nicht teilgenommen hat.

Ohne die Unterschrift des Mieters hat das Protokoll zwar nicht die besonderen rechtlichen Wirkungen, aber sollte es später einmal zum Streit um den Zustand der Wohnung kommen, kann das mit Zeugen gefertigte Protokoll Ihnen dennoch eine wertvolle Grundlage für Ihre Beweisführung bieten.

Ob Ihr Mieter an der Wohnungsabnahme teilnimmt, oder ob Sie notgedrungen die Wohnung allein in Augenschein nehmen:

Nehmen Sie sich auf jeden Fall Zeit und sehen Sie sich sorgfältig jeden einzelnen Raum an. Ein vorbereitetes Abnahmeprotokoll kann Ihnen ein systematisches Vorgehen erheblich erleichtern.

Tragen Sie zunächst die genaue Bezeichnung der zu besichtigenden Wohnung sowie Datum und Uhrzeit der Besichtigung in das Abnahmeprotokoll ein.

Nehmen Sie die vollständigen Namen und Anschriften aller bei der Wohnungsabnahme anwesenden Personen auf. Notieren Sie bei dieser Gelegenheit auch gleich die neue Adresse und Telefonnummer Ihres Mieters.

Achtung: Das Abnahmeprotokoll erfüllt nur dann seinen Zweck, wenn der Zustand der Räume und Einrichtungen detailliert dargestellt wird. Beschränken Sie sich deshalb keinesfalls darauf, in einem Formular anzukreuzen, ob Mängel vorhanden sind oder nicht.

Allgemeine Aussagen im Protokoll, beispielsweise der Bodenbelag sei „stark beschädigt“, die Wände seien „renovierungsbedürftig“ oder das Wohnzimmer „in katastrophalem Zustand“, sind nicht aussagekräftig. Werden Sie konkret!

7 Punkte, die bei der Wohnungsabnahme zu prüfen sind

  • Sind die Schlüssel ordnungsgemäß zurückgegeben?
  • Sind die Zählerstände (Gas, Wasser, Strom) abgelesen und notiert?
  • Ist die Wohnung inklusive sämtlicher Nebenräume vollständig geräumt?
  • Wollen Sie als Vermieter Einrichtungen des Mieters gegen Entschädigung übernehmen?
  • Hat der Mieter seine Renovierungspflichten erfüllt?
  • Muss der Mieter Schäden beseitigen?
  • Kann eine gemeinsame Vereinbarung über die Beseitigung festgestellter Mängel und Schäden getroffen werden?

20. September 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.