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Ein Blick in die Teilungserklärung: In diesen 3 Fällen hätte er helfen können

Ein Blick in die Teilungserklärung kann bei vielen Streitigkeiten in der Eigentümergemeinschaft für die nötige Erleuchtung sorgen. Auch in diesen 3 Fällen hätte er helfen können:

1. Rechtswidrige Nutzung einer Eigentumswohnung

In der Teilungserklärung zu einer Wohnungseigentumsanlage ist festgelegt, wie einzelne Räume genutzt werden dürfen. Verstößt ein Miteigentümer dagegen, können die anderen Miteigentümer Unterlassung verlangen. Spannend wird es an der Stelle, an der eine rechtswidrige Nutzung bereits seit über 30 Jahren vorliegt.

In einer Wohnungseigentumsanlage sah eine Teilungserklärung vor, dass eine Eigentumseinheit im Souterrain als Hobbyräume, einem Vorratskeller, einem Flur und einem weiteren Kellerraum genutzt werden durfte. Der Eigentümer scherte sich nicht darum und die Räume wurden bereits seit 1980 als Wohnräume genutzt. Nun erfolgte im Jahr 2007 eine Neuvermietung.

Das wollte sich ein anderer Eigentümer nicht länger bieten lassen und zog vor das Gericht. Schließlich musste der Bundesgerichtshof entscheiden:


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Der sah die Neuvermietung im Jahr 2007 als eine Zäsur an und die danach erfolgte erneute Vermietung als Wohnraum war eine neue, weitere Störung des bestehenden Rechts des Miteigentümers. Deshalb waren die Ansprüche des Miteigentümers auf Unterlassung der vertragswidrigen Nutzung weder verjährt, noch verwirkt (BGH, Urteil vom 08.05.2015, Az.: V ZR 178/14).

2. Ein „Laden“ ist keine Gaststätte

So begann alles: Es gab Streit in einer Wohnungseigentumsanlage. Dort wurde seit 2007 eine Gaststätte betrieben, die bis in die frühen Morgenstunden geöffnet hatte. Natürlich gefiel das nicht allen Eigentümern und auf einer Wohnungseigentümerversammlung wurde ein Beschluss gefasst, nach dem eine Öffnung nur noch bis 1:00 Uhr morgens erlaubt sein sollte.

Darüber kam es zum Streit, der schließlich vor dem Bundesgerichtshof landete (Urteil vom 10.07.2015, Az.: V ZR 169/14). Der hatte als erstes eine faustdicke Überraschung parat: Denn die Gaststätte durfte überhaupt nicht betrieben werden. Die Räume der Gaststätte waren in der Teilungserklärung nur als „Laden“ bezeichnet worden. Ein „Laden“ ist jedoch keine Gaststätte.

Zum anderen kann zwar auch eine jahrelange zweckwidrige Nutzung dazu führen, dass die anderen Eigentümer sich nicht mehr auf ihre Rechte berufen dürfen und diese verwirkt sind. Das gilt aber dann nicht, wenn neue und nachteilige Veränderungen vorgenommen werden.

Hier war vor dem Jahr 2007 die Gaststätte nicht in den Nachtstunden betrieben worden, insoweit lag eine Änderung der tatsächlichen Voraussetzungen vor. Also: Ein Blick in die Teilungserklärung ist in solchen Rechtsstreitigkeiten in aller Regel sehr sinnvoll. Denn ein Ladengeschäft ist nun einmal keine Gaststätte.

3. Ein „Laden“ ist auch kein Imbiss

Auch in diesem Fall hätte ein Blick auf die Formulierung in der Teilungserklärung viel Ärger ersparen können: Wie so häufig bereiten gewerblich zu nutzende Flächen in einer Wohnungseigentumsanlage große Probleme. In diesem vom Amtsgericht München entschiedenen Fall ging es um die Frage, ob eine Imbissstube ein Ladengeschäft ist oder nicht (Amtsgericht München, Urteil vom 26.06.2014, Az.: 483 C 2983/14 WEG).

Das war geschehen: Die Gewerbefläche war in der Teilungserklärung der Wohnungseigentumsanlage als „Laden im Erdgeschoss“ beschrieben. Nun wurde der „Laden“ an einen Pizza- und Dönerbäcker vermietet. Das passte der Wohnungseigentümergemeinschaft allerdings nicht. Man zog vor Gericht und war der Auffassung, dass ein „Laden“ keine Imbissstube ist.

Dieser Auffassung hat sich das Amtsgericht München angeschlossen. Unter Androhung von Zahlung eines Ordnungsgelds muss der Eigentümer der gewerblichen Flächen dafür sorgen, dass keine Imbissgaststätte dort betrieben wird. Eine Nutzung als Gaststätte ist nicht von der Zweckbestimmung umfasst. Denn ein „Laden“ ist nur ein Geschäftsraum, bei dem der Charakter einer Verkaufsstätte im Vordergrund steht, so die Münchner Richter.

Fazit: Das Urteil ist sicherlich gut nachvollziehbar. Diese 3 Fälle zeigen aber auch, dass bei Erstellung der Teilungserklärung genau aufgepasst werden muss, wie die gewerbliche Fläche definiert wird.

16. September 2015

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