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Bauliche Veränderung oder Instandsetzung: Das ist hier die Frage

Darüber, ob eine Baumaßnahme als bauliche Veränderung oder noch als ordnungsgemäße Instandhaltung bzw. -setzung anzusehen ist, gibt es in Wohnungseigentumsgemeinschaften besonders häufig Streit.

Dies ist verständlich, da diese Unterscheidung weit reichende Folgen hat: Zum einen können bauliche Veränderungen nicht mit Stimmenmehrheit sondern nur einstimmig beschlossen werden. Ein Mehrheitsbeschluss ist also anfechtbar.

Folge: Bei fristgerechter Anfechtung innerhalb eines Monats müssen die baulichen Veränderungen auf Verlangen des Wohnungseigentümers, dessen Zustimmung übergangen wurde, wieder beseitigt werden.

Ganz klar: Innerhalb Ihres Sondereigentums können Sie als Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen selbst vornehmen. Voraussetzung aber ist, dass anderen Wohnungseigentümern hierdurch kein Nachteil entsteht.

Ist dies ausgeschlossen, entscheiden allein Sie über die Baumaßnahme, die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer ist dann nicht erforderlich.

Beispiel: In Ihrer Wohnung ziehen Sie Zwischenwände ein und verändern damit die Raumaufteilung. Eine Erlaubnis der anderen Eigentümer brauchen Sie hierfür nicht.

Einstimmiger Beschluss: Kostentragungspflicht

Zum anderen ist die Unterscheidung auch für die Kostentragungspflicht bedeutsam.

Denn die Kosten einer baulichen Veränderung sind nicht von allen Wohnungseigentümern entsprechend ihres Miteigentumsanteils zu zahlen, sondern nur von denjenigen, die der Maßnahme zugestimmt und sich nicht zugleich gegen die Kostentragung verwahrt haben.


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Handelt es sich um eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum, muss hierüber einstimmig entschieden werden.

Dies gilt aber nur dann, wenn alle Eigentümer von der Maßnahme betroffen sind, wie es zum Beispiel bei der Errichtung eines Maschendrahtzauns um die gesamte Anlage der Fall wäre.

Fehlende Betroffenheit

Ist dies nicht der Fall, müssen Sie der baulichen Veränderung nur dann zustimmen, wenn Sie von ihr auch betroffen sind.

Betroffen sind Sie als Wohnungseigentümer von einer Maßnahme dann, wenn die bauliche Veränderung kommt es aber immer wieder vor, dass Beschlüsse über bauliche Veränderungen nicht wie gesetzlich vorgeschrieben einstimmig erfolgen, sondern von der Mehrheit der Eigentümer.

  • in die Statik und Substanz des Gebäudes eingreift, beispielsweise bei einem Durchbruch durch eine tragende Wand zum Einbau einer Tür

  • zu einer Gefahr für Ihr Sondereigentum führt, beispielsweise wenn ein Eigentümer Änderungen an der Dachterrasse vornimmt, die zu Feuchtigkeitseintritt in Ihre darunter gelegene Wohnung führen kann

In diesen Fällen ist der Beschluss also nicht wirksam. Doch Vorsicht: Wenn niemand aus der Gemeinschaft den Beschluss binnen eines Monats anficht, wird er bestandskräftig.

Folge: Sie können sich nicht mehr darauf berufen, dass der Beschluss nicht wirksam zustande gekommen ist. In diesem Fall ist die bauliche Veränderung also trotzdem zu dulden.

Anfechtung trotz Zustimmung

  • zu einer Beeinträchtigung des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage führt, beispielsweise bei einem neuen Farbanstrich der Außenfassade

  • zu einer intensiveren Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums führt, beispielsweise beim Umbau von Wirtschaftsräumen (Dachboden, Keller) zu Aufenthaltsräumen.

Wichtig: Das Recht auf Anfechtung eines solchen Beschlusses haben Sie auch dann, wenn Sie in der Versammlung für die Baumaßnahme gestimmt haben sollten und Sie es sich dann später anders überlegen. Wichtig ist allein, dass Ihre Anfechtung innerhalb eines Monats nach Verkündung des Beschlusses erfolgt.

Bestandskraft

Sind Sie insoweit von der baulichen Veränderung betroffen, bedarf es Ihrer Zustimmung. Wird sie von Ihnen nicht erteilt, muss die bauliche Veränderung unterbleiben.

In der Praxis: Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist eine bauliche Veränderung gegeben, wenn die Maßnahme über die Pflege, Erhaltung oder Bewahrung des gegenwärtigen Gebäudezustandes hinausgeht.

Weil mit dieser Definition in der Praxis nicht sonderlich viel anzufangen ist, ersehen Sie in der nachfolgenden Übersicht, wann die Gerichte eine bauliche Veränderung angenommen haben – und wann nicht.

Die beabsichtigte Maßnahme besteht darin<br /><br />
              Bauliche Instandhaltung Veränderung bzw. -setzung<br /><br />
              einen Balkon anzubauen ? einen Baum zu fällen ?<br /><br />
              mehrere Bäume zurückzuschneiden ? erstmalig eine<br /><br />
              Hecke anzupflanzen ? erteilte Auflagen der Baubehörde<br /><br />
              zu erfüllen ? eine Grünfläche zu pflastern<br /><br />
              ? objektiv notwendige Reparaturen vorzunehmen ? eine<br /><br />
              tragende Wand zu durchbrechen ? Thermostatventile im<br /><br />
              Gemeinschaftseigentum ? anzubringen einen Zaun um das<br /><br />
              Gebäude zu errichten ? Entlüftungsrohre zu<br /><br />
              verlängern ? ein größeres Werbeschild an<br /><br />
              der Hausfassade ? anzubringen mechanische<br /><br />
              Außenrollläden durch solche mit ? Elektromotor<br /><br />
              zu ersetzen eine Trinkwasserenthärtungsanlage<br /><br />
              einzubauen ? einen behördlich vorgeschriebenen<br /><br />
              Spielplatz zu ? errichten einen Balkon voll zu verglasen<br /><br />
              (Bau einer Loggia) ? eine Funkantenne für den<br /><br />
              künftigen UMTS-Betrieb ? zu errichten im Treppenhaus<br /><br />
              die bisherige Raufasertapete durch ? eine Glasfasertapete<br /><br />
              zu ersetzen die gemeinschaftliche Rasenfläche<br /><br />
              für die klein? gärtnerische Nutzung<br /><br />
              umzugestalten zwei Dachterrassen zu einer Dachterrasse zu<br /><br />
              verbinden ? zwei Wohnungen mittels Deckendurchbruch zu ?<br /><br />
              verbinden Farbmarkierungen auf den Parkplätzen zu<br /><br />
              ändern ? oder anzubringen Betonschwellen zur<br /><br />
              Verkehrsberuhigung zu errichten ? eine Blitzschutzanlage<br /><br />
              zu installieren ? einen Müllcontainerplatz neben dem<br /><br />
              Gebäude zu ? errichten ein Gerätehaus auf der<br /><br />
              Rasenfläche zu errichten ? die Zeitschaltuhr für<br /><br />
              die Außenbeleuchtung durch ? einen<br /><br />
              Dämmerungsschalter zu ersetzen den einer Person zur<br /><br />
              alleinigen Nutzung zugewiesenen ? Parkplatz durch<br /><br />
              Absperrpfähle zu sichern einen Wintergarten zu<br /><br />
              errichten ?

23. Juli 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.