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„Einer Gebührenordnung für Immobilienmakler bedarf es nicht.“

Zum Abschluss der Themenwoche „Sittenwidrige Maklerprovision“ habe ich ein Gespräch mit dem Ombudsmann Immobilien geführt.

Der Ombudsmann spricht sich dafür aus, dass die Höhe der Provision auch weiterhin zwischen den Parteien vereinbart wird und glaubt fest an die Mechanismen des Marktes.

Erbringt der Makler eine gute Dienstleistung, gibt es keinen Streit über die Provision. Lesen Sie auch, was der Ombudsmann rät, wenn die Provision im Einzelfall einmal 8% betragen soll.

Über den Ombudsmann Immobilien

Der Ombudsmann wird bei Beschwerden von Verbrauchern tätig, die sich gegen Dienstleister in der Immobilienwirtschaft, vorrangig gegen Immobilienmakler, richten.

Hans-Eberhard Langemaack ist seit Mitte 2012 zum Ombudsmann Immobilien ernannt worden.  Die von Verbraucher eingeleiteten Verfahren vor dem Ombudsmann werden von diesem für den Verbraucher kostenfrei geführt.

Alle Verfahren werden schriftlich abgewickelt. Weitere Informationen finden sich auf der Webseite des Ombudsmanns unter www.ombudsmann-immobilien.net.

Beschwerden über die Höhe der Provision

Immobilien Insider: Herr Langemaack, als Ombudsmann Immobilien sind Sie immer wieder auch mit Fragen der Höhe der Maklerprovision und der Berechtigung der Maklerprovision betraut.

Kommt es eigentlich vor, dass sich Verbraucher bei Ihnen wegen der unangemessenen Höhe der Maklerprovision beschweren?

Langemaack: Als Ombudsmann Immobilien bin ich bei weitem nicht so sehr mit Fragen zur Höhe der Maklerprovision als vielmehr mit Fragen zu deren Berechtigung betraut.

Während meiner Amtszeit als Ombudsmann ist es bisher nicht vorgekommen, dass sich Verbraucher bei mir über Makler wegen unangemessener Höhe der Maklerprovision beschwert haben.

Die Maklerprovision ihrer Höhe nach wurde nicht beanstandet. Verbraucher sahen die Maklerprovision stets im Lichte der Maklerpflichten und Maklerleistungen.

Klare Kante in der Rechtsprechung?

Immobilien Insider: Die Rechtsprechung hat ja die Grenze zur Sittenwidrigkeit der Provision nicht ganz eindeutig gezogen.


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Wie sehen Sie diese Frage als Ombudsmann? Wäre es nicht wünschenswert, wenn die Rechtsprechung eine klare Grenze der Höhe der Maklerprovision vorgeben würde?

Langemaack: Richtig ist, dass die Rechtsprechung die Grenze zur Sittenwidrigkeit der Provision fließend handhabt.

Als Ombudsmann plädiere ich für die Beibehaltung dieser Rechtsprechungs-Grundsätze. Der Immobilienmarkt und die Maklerleistung im Markt mögen auch über Provisionsgrenzen entscheiden.

Ist im Einzelfall die dem Makler von seinem Kunden versprochene Provision im Verhältnis zur ortsüblichen Provision außergewöhnlich hoch, so ist der Maklervertrag für sich allein noch nicht sittenwidrig.

Gegenüberstellung ortsübliche und vereinbarte Provision

Zeigt die Gegenüberstellung von ortsüblicher und vereinbarter Maklerprovision ein auffälliges Missverhältnis, dann erst macht ein solches Missverhältnis den Maklervertrag sittenwidrig und damit von Anfang an nichtig und lässt zugleich den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Maklers zu.

Plädoyer für Einzelfallentscheidung

Erst dann zieht die Rechtsprechung die Grenzlinie zwischen noch vertretbarer und bereits sittenwidriger Provision. Diese Grenze sollte man auch künftig dem jeweiligen Einzelfall überlassen.

Von einer klaren Grenze der Höhe der Maklerprovision, die vom Gesetzgeber wohl vorgegeben werden müsste, halte ich nichts.

Auf den ersten Blick würde eine damit verbundene Gebührenordnung Rechtsklarheit schaffen, jedoch sämtliche Marktmechanismen außer Kraft setzen. Auch mit einer Gebührenordnung wäre Streit sicherlich nicht ausgeschlossen.

Streit über 8% Provision – Was tut der Ombudsmann?

Immobilien Insider: Als Ombudsmann unterbreiten Sie den Parteien in einem Schlichtungsverfahren Vorschläge zur Schlichtung eines Streits.

Angenommen, es gäbe einen Streit, in dem ein Verbraucher sich darüber beschwert, dass ein Immobilienmakler in seinem Maklervertrag eine Provision von 8% vereinbart hat. Was sagt der Ombudsmann Immobilien in einem solchen Fall?

Langemaack: Hat ein Immobilienmakler beispielsweise eine Provision von 8% inklusive oder zuzüglich MwSt. vereinbart und beklagt sich ein Verbraucher über eine solche Provisionshöhe, die doch – wie er während der Laufzeit seines Vertrages mit dem Makler erfahren hat – lediglich 5-6% zuzüglich MwSt. ortsüblich betragen dürfte, dann wird er aller Voraussicht nach seine Beschwerde mit der Tätigkeit des Maklers in Verbindung bringen.

Hat sich der Makler wirklich als perfekter Dienstleister seinem Verbraucher gegenüber gezeigt, dürfte dieser sich wohl kaum über eine leicht erhöhte Provision oberhalb der Üblichkeitsgrenze beklagen.

Makler sollten die Dienstleistung erläutern

Dem Makler ist jedoch anzuraten, von vornherein dem Verbraucher gegenüber seine 8% zu erläutern, z. B. dann, wenn er über seine reine Nachweis und/oder Vermittlungstätigkeit hinaus weitere Dienstleistungen rund um das Objekt zu erbringen hat, schwierige Beratungstätigkeiten, Beschaffung von Dokumenten, was vor allem für ältere und nicht mehr ganz frische Immobilien, für Immobilien in besonderen Lagen, schlicht für Problemimmobilien gilt.

Provision von 8% erklären …

So wird er auch Provisionen von beispielsweise rund 8% erklären können und dann würde der Ombudsmann Immobilien in einem solchen Fall nicht gegen ihn und zugunsten des Verbrauchers entscheiden, vorausgesetzt, dass der Immobilienunternehmer keinerlei Pflichtverletzungen begangen und sich seines Lohnes als würdig erwiesen hat.

… sonst stellt ihn der Ombudsmann zu Rede

Hätte der Makler allerdings so ohne weiteres eine 8-prozentige Provision insbesondere noch zuzüglich MwSt. erhoben, würde ihn der Ombudsmann zur Rede stellen müssen. Auch hier entscheidet der Einzelfall im Immobilienmarkt.

Rat des Ombudsmanns bei niedrigpreisigen Immobilien

Immobilien Insider: In vielen ländlichen Regionen liegen die Immobilienpreise vor allem für ältere und nicht mehr ganz frische Immobilien oft nur zwischen 50.000,- € und 75.000,- €. Eine Provision von 5 oder 6% würde in einem solchen Fall nur z.B. 2.500,- € betragen.

Das ist für Immobilienmakler oft nicht kostendeckend die Vermittlung einer solchen Immobilie anzunehmen. Was raten Sie als Ombudsmann einem Immobilienmakler in einem solchen Fall, wenn dieser sich so verhalten möchte, dass sein Kunde sich später nicht bei Ihnen beschwert?

Langemaack: Die Beantwortung dieser Frage hängt sehr stark vom Zustand der Immobilien im weitesten Sinne ab.

Kommt der Immobilienmakler mit einer Provision von 5 oder 6% bei einer relativ kleinpreisigen Immobilie nicht auf seine Kosten insoweit, als diese Provision seine mit der Vermittlung oder Nachweistätigkeit verbundenen Kosten nicht deckt, dann würde ich dem Immobilienmakler raten, dies ganz offen seinem Kunden zu sagen und aus einer Vermittlungs- oder Nachweisprovision von 5 oder 6% ein Beratungshonorar zu vereinbaren.

Beratungshonorar offen vereinbaren und Dienstleistung erbringen

Am Ende kommt es auch hier auf die qualitätsvolle Dienstleistung des Immobilienmaklers an, der wegen seiner umfassenden Betreuung seines Kunden eine höhere Provision oberhalb der Ortsüblichkeiten sich verdient hat.

Je problematischer die Immobilie, je mehr Einsatz des Maklers, desto mehr Provisionsspielraum oberhalb der Provisionsortsüblichkeiten und jenseits aller Sittenwidrigkeiten aus welchen verwerflichen Gesinnungen auch immer.

Keine Gebührenordnung

Einer Gebührenordnung bedarf es dafür nicht. Die Rechtsprechung wird auch weiterhin hohe Dienstleistungsqualität des Immobilienmaklers und damit verbundenen Verbraucherschutz honorieren.

Immobilien Insider: Herr Langemaack, Vielen Dank für die Zeit, die Sie sich genommen und Ihre Arbeit dargestellt haben.

7. Dezember 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.