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Einheitlicher Mietvertrag Wohnung einschließlich Stellplatz

Wenn Sie bei Abschluss eines Wohnraummietvertrags ausdrücklich regeln, dass zur Mietsache nicht nur die Wohnräume und der Kellerraum gehören, sondern auch ein bestimmter Stellplatz oder eine Garage, liegt ein einheitliches Mietverhältnis vor.

Beispiel: In Ihrem Wohnungsmietvertrag ist folgende Regelung enthalten: „Mitvermietet wird eine Garage“ (siehe auch § 1 Ziffer 2 des Wohnraummietvertrages Ihres „Immobilien- Beraters“).

Daraus ergeben sich für Sie folgende rechtliche Auswirkungen:

Aber: Eine Ausnahme besteht, wenn Sie eine Garage oder einen Stellplatz benötigen, weil Sie auf deren Fläche weiteren Wohnraum schaffen oder neu zu schaffenden Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen ausstatten wollen.

  • Sie vermieten Wohn- oder Gewerberaum mit einer oder mehreren Garagen.

  • Die Vermietung Ihrer Garage bzw. Ihres Stellplatzes erfolgt unabhängig vom bestehenden Wohn- oder Gewerberaummietvertrag.

  • Ihre Garage bzw. Ihr Stellplatz wird an eine Person vermietet, die nicht gleichzeitig Wohn- oder Gewerberaummieter ist.


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Keine Teilkündigung

Grundsätzlich können Sie nur das gesamte Mietverhältnis kündigen. Es ist also nicht etwa möglich, eine Teilkündigung über die Garage auszusprechen, weil Sie diese für sich oder Ihre Angehörigen benötigen oder ein anderer Mietinteressent bereit ist, Ihnen eine höhere Miete dafür zu zahlen.

Beispiele: Ihr Miethaus mit acht Wohnungen verfügt über sechs Garagen. Die Garagen sind aufgrund eines einheitlichen Mietvertrags an Bewohner Ihres Hauses vermietet.

Sie möchten die Erdgeschosswohnungen vergrößern und mit Wintergärten versehen. Für die baulichen Erweiterungen müssen zwei Garagen abgerissen werden.

In diesem Fall liegt ein Grund für eine Teilkündigung der Mietverträge mit den betreffenden Wohnungsmietern vor.

Sie planen, das Dachgeschoss Ihrer Immobilie auszubauen. Die Wohnung soll auch behindertengerecht ausgestattet sein. Um einen Außenaufzug anzubauen, muss eine Garage entfernt werden, die mit dem Gebäude verbunden ist.

Auch hier ist eine Teilkündigung des Mietvertrags mit dem betroffenen Wohnraummieter hinsichtlich der Garage zulässig.

Sie können in diesen Fällen bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats die Teilkündigung aussprechen.

Beispiel: Wenn die Teilkündigung zum 30. Juni eines Jahres wirksam werden soll, muss das Kündigungsschreiben Ihrem Mieter bis zum 3. Werktag des Monats April zugehen.

Allerdings: Wenn sich der Beginn der von Ihnen geplanten Bauarbeiten verzögert, kann Ihr Mieter verlangen, dass sich das Mietverhältnis um diesen Zeitraum verlängert.

Ihr Mieter kann auch verlangen, dass die Miete angemessen gesenkt wird. Die Reduzierung hat sich dabei am Nutzwert der Garage zu orientieren.

Praxis-Tipp: Um Streit über den Nutzwert der Garage oder den Stellplatz zu vermeiden, empfiehlt es sich, durch Auskünfte bei geeigneten Stellen (Nachbarn, Vermieter- und Mieterorganisationen, Makler) die Miete für eine vergleichbare Garage oder einen ähnlichen Stellplatz zu ermitteln. Auf dieser Grundlage sollten Sie einvernehmlich mit Ihrem Mieter eine reduzierte Miete festlegen.

Beispiel: Eine Wohnung einschließlich Garage wurde für monatlich 500 Û vermietet. Die Miete für eine vergleichbare Garage in Ihrem Stadtteil beträgt 60 Û. Die Teilkündigung hinsichtlich der Garage wurde zum Ablauf des Monats Juni ausgesprochen.

Der Mieter kann verlangen, dass ab dem 1. Juli die Miete für die Wohnung auf 440 Û gesenkt wird.

Vielmehr gelten dann insgesamt die Regelungen, die Sie bei Mieterhöhungen beachten müssen. Sie können also zum Beispiel nur unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel oder auf drei Vergleichswohnungen eine Erhöhung begründen.

Vorteile eines einheitlichen Mietverhältnisses

Ein einheitlicher Mietvertrag über eine Wohn- oder Gewerbeeinheit und eine Garage kann in folgenden Fällen sinnvoll sein:

Keine Teilmieterhöhung

Wenn ein einheitliches Mietverhältnis über eine Wohnung und eine Garage oder einen Stellplatz vorliegt, können Sie nicht einseitig nur die Miete für die Garage erhöhen.

8. Juni 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.