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Einkünfteerzielungsabsicht – Sie werden beobachtet!

Gerade Sie als Vermieter befinden sich permanent im Visier der Finanzverwaltung.

Der Grund hierfür: Sie machen im Rahmen Ihrer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Werbungskosten geltend.

Mit Argusaugen beobachten die Finanzbeamten, ob diese Werbungskosten auch wirklich mit Ihren Mieteinnahmen im Zusammenhang stehen.

Das Finanzamt prüft Ihre Einkünfteerzielungsabsicht

In der Sprache des Finanzamts bedeutet dies, dass Ihre Absicht, Mieteinkünfte zu erzielen – kurz: Einkünfteerzielungsabsicht –, geprüft wird. Denn nur wenn Sie die Werbungskosten auch tatsächlich in der Absicht tätigen, auf Dauer Mieteinnahmen zu erzielen, können Sie diese steuerlich mindernd zum Abzug bringen.

Ihre auf Dauer angelegte Einkünfteerzielungsabsicht ist daher das entscheidende Kriterium für Ihren steuermindernden Werbungskostenabzug.


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Ausgegangen wird von der Einkünfteerzielungsabsicht

Immer, wenn Sie einen auf Dauer angelegten Mietvertrag mit Ihrem Mieter abschließen, wird regelmäßig vom Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen.

Ohne weitere Prüfung durch das Finanzamt können Sie Ihre Werbungskosten dann steuermindernd ansetzen. Dies ist die mittlerweile gefestigte Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Sie wurde kürzlich wieder von ihm bestätigt (BFH, Beschluss v. 24.02.10, Az. IX B 53/09).

Ihre „auf Dauer angelegte“ Vermietung entscheidet

Hervorzuheben ist dabei, dass das oberste Finanzgericht unter „auf Dauer angelegt“ Folgendes versteht: Ihre Vermietungstätigkeit darf nach den bei Beginn Ihrer Vermietungshandlungen ersichtlichen Umständen keinen Befristungen unterliegen.

Besonderheiten, die in der Individualität Ihres Einzelfalls begründet sind, sind zu berücksichtigen (BFH, Urteil v. 09.07.02, Az. IX R 47/99).

Dauerhaftigkeit zu Beginn der Vermietung anstreben

Auch wenn dies kompliziert klingt, ist diese Definition für Sie als Vermieter durchaus positiv. Aufgrund des Blickwinkels „bei Beginn“ Ihrer Vermietung wirkt es sich für Sie nämlich nicht nachteilig aus, wenn die tatsächliche Nutzung aufgrund neuer Umstände kürzer ausfällt, als zunächst geplant.

Wichtig ist lediglich, dass Sie zu Beginn eine dauerhafte Vermietung angestrebt haben. Ob es jedoch in der rückblickenden Betrachtung tatsächlich zu einer Vermietung auf Dauer gekommen ist, ist nicht relevant.

Verschiedene Möglichkeiten der unbefristeten Vermietung

Eine auf Dauer angelegte Vermietung erfordert nicht, dass es sich nur um ein einziges Mietverhältnis handelt, welches auf Dauer angelegt ist.

Auch dann, wenn Sie als Vermieter im Anschluss an die Auflösung eines Mietverhältnisses ein neues unbefristetes Mietverhältnis eingehen, erfüllen Sie die Kriterien. Die Gesamtvermietungen Ihrer Immobilie sind daher auf alle Fälle von Bedeutung.

Selbst wenn Sie beabsichtigen, auf unbestimmte Zeit mehrere befristete Mietverträge hintereinander abzuschließen, haben Sie nichts zu befürchten. In der Summe würde eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit vorliegen, die aus verschiedenen Mietverhältnissen besteht.

So beispielsweise, wenn Sie Wohnungen an im Jahresrhythmus wechselnde Mitarbeiter ausländischer Firmen vermieten (BFH, Urteil v. 14.12.04, Az. IX R 1/04).

1. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.