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Einspruch Betriebskostenabrechnung: „völlig überhöht“ kein Argument

Es gehört wohl leider zum Vermieter-Alltag, dass sich Mieter gegen die Betriebskostenabrechnung sträuben und einen Widerspruch einlegen.

Doch dieser Einspruch gegen die Zahlung der Betriebskostenabrechnung muss auf konkreten Argumenten basieren, damit die Einwendungsfrist von 12 Monaten gewahrt wird:

Innerhalb dieses Zeitraums kann ein Einspruch gegen die Betriebskostenabrechnung vorgebracht werden, durch den ein Weiterlaufen der Einwendungsfrist bis zur endgültigen Klärung des Einwands angehalten wird.

Einwände gegen Betriebskostenabrechnung müssen bewiesen werden

In einem Fall, den das Amtsgericht Frankfurt verhandeln musste, hatte ein Mieter jedoch bloß mit dem Hinweis darauf, dass die Reinigungskosten „völlig überhöht“ seien, die Zahlung der Betriebskostenabrechnung verweigert.

Nachdem die Einwendungsfrist von 12 Monaten verstrichen war, klagte der Vermieter deshalb auf die Zahlung der ausstehenden Betriebskosten.

Seine Klage begründete der Vermieter damit, dass ihm der Mieter keinen ausreichend begründeten und somit auch in keiner Weise konkreten Grund für den Einspruch genannt habe.

Dies sahen auch die Richter des Frankfurter Amtsgerichts so: Ein pauschaler Hinweis darauf, dass die Reinigungskosten völlig überhöht sind, reicht nicht für einen Einspruch gegen die Betriebskostenabrechnung.


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Deshalb sei auch irrelevant, ob die Höhe der Reinigungskosten berechtigt oder unberechtigt ist.

Amtsgericht Frankfurt, Aktenzeichen 33 C 1783/08-57

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Betriebskostenabrechung: Inhaltliche Fehler führen eben nicht zu Unwirksamkeit

Der BGH wies deshalb die Klage des Mieters zurück, der die Betriebskostennachzahlung mit der Begründung verweigerte, dass die Betriebskostenabrechnung inhaltliche Fehler aufweise und damit formell unwirksam sei.

Doch die zuständigen BGH-Richter urteilten, dass die Abrechnung auf Grundlage der vereinbarten Vorauszahlungen statt der an den Vermieter überwiesenen Vorauszahlungen gültig ist.

Ob die Abzüge korrekt berechnet wurden, betrifft deshalb den Inhalt der Betriebskostenabrechnung, nicht aber die formelle Umsetzung. Deshalb kann zwar ein Fehler vorhanden sein, der aber an der formellen Wirksamkeit nichts ändert.

Mieter kann Abzüge ohne weitergehende Kenntnisse nachkontrollieren

Wie der BGH weiter ausführte, ist es einem Mieter auch ohne entsprechende BWL- und Jurakenntnisse möglich, die Ist-Vorauszahlungen mit den Soll-Vorauszahlungen abzugleichen und dadurch zu ermitteln, ob die geleisteten Vorauszahlungen auch korrekt berücksichtigt wurden.

Bundesgerichtshof Karlsruhe, Aktenzeichen VIII ZA 2/08

Der Unterschied zwischen einem formellen und einem inhaltlichen Fehler ist maßgeblich. Denn der Vermieter kann nur bei einer formell einwandfreien Betriebskostenabrechnung Nachzahlungen vom Mieter verlangen.

Daher immer ein genauer Blick auf die Betriebskostenabrechnung: Inhaltliche Fehler allein sind weniger prekär, als gedacht.

Außerdem müssen in der Betriebskostenabrechnung alle Formalien eingehalten werden, um die Abrechnungsfrist zu wahren. Dieses Urteil ist deshalb eine gute Nachricht für alle Vermieter, da das Mietrecht jetzt vorsieht, dass dieser Fehler lediglich inhaltliche und keine formellen Auswirkungen besitzt.

1. Oktober 2009

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Tino Hahn
Von: Tino Hahn.