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Einzelfallprüfung Fiskus: Prüfungskriterien und Fallstricke

Das Wissen um die Prüfungskriterien des Fiskus ist essentiell, möchten Sie das Beste aus Ihrer individuellen Situation machen. Darum die beiden Prüfungskriterien im Anschluss.

Dem folgend schließlich Tipps im Umgang mit dem Fiskus.

1. Wurde ein leer stehendes Gebäude gekauft?

Wenn Sie zwischen Juni 2002 und dem 31. Dezember 2003 ein leer stehendes Objekt gekauft haben, sieht es schlecht aus.

Kosten für die Reparatur und Modernisierung werden stets als Herstellungskosten angesehen, wenn diese nötig sind, um das Gebäude „in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen“. Das heißt, um es überhaupt vermieten zu können.

Dabei spielt es keine Rolle, ob durch die Reparaturen nur der ehemalige Wohnstandard wieder hergestellt oder ein höherer Standard erreicht wird. Die Kosten der Sanierung sind kein sofort absetzbarer Erhaltungsaufwand.

Sofort absetzbar bleiben Kosten für unerlässliche Reparaturen, zum Beispiel bei einer defekten Heizung oder bei Wasser- und Brandschäden.

2. Wurde ein bereits genutztes Gebäude gekauft?

Besser dran sind Sie als Käufer einer bereits genutzten Immobilie. Hier kommt es auf den Umfang der Renovierung an.

Faustregel: Beim Zusammenfallen von mindestens drei Reparaturgewerken liegen keine sofort abzugsfähigen Reparaturkosten vor, wenn gleichzeitig der ursprüngliche Zustand des Gebäudes wesentlich verbessert wird.

Es handelt sich dabei um Sind andererseits an der Sanierung nur ein oder zwei Gewerke beteiligt, handelt es sich bei den damit zusammenhängenden Kosten stets um sofort absetzbaren Erhaltungsaufwand.


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Allerdings gilt dies nur, wenn der Standard der Immobilie durch die Sanierung nicht wesentlich erhöht wurde.

Um dies zu prüfen, muss das Finanzamt das Objekt vor und nach den Arbeiten in eine der Kategorien „sehr einfach“, „mittel“ und „sehr anspruchsvoll“ einstufen und danach entscheiden, ob sich der Standard des Objekts durch die Arbeiten erhöht hat.

Das Verteilen über mehrere Jahre hilft nicht

Trickreiches Verteilen der Instandhaltungsarbeiten auf mehrere Jahre hilft übrigens nicht, wenn man Ihnen nachweisen kann, dass Sie dies schon zu Beginn der Renovierungsarbeiten vorhatten.

Das Finanzamt darf auch nachträglich sofort absetzbaren Aufwand für Instandsetzung und Modernisierung zu langfristig abschreibbaren Herstellungskosten machen, wenn eine Sanierung für sich gesehen nicht zu einer wesentlichen Verbesserung, aber mehrere Sanierungen zusammen zu einem Standardwechsel führen (so genannte Sanierung „in Raten“).

Lassen Sie daher vorab von einem Baufachmann klären, was möglich ist, ohne den Standard des Objekts zu erhöhen.

  • Sanitärinstallation
  • Elektroinstallation
  • Heizungsanlage
  • Fenster

Die Einzelfallprüfung bringt Immobilienbesitzern keine Sicherheit

Steuerexperten sind sich einig: Die Einzelfallprüfung ist nur auf den ersten Blick für die Immobilienbesitzer positiv.

Denn der damit verbundene Wegfall der starren 15%-Grenze bei den Gebäudekosten innerhalb von 3 Jahren nach dem Kauf bringt den Betroffenen Unsicherheit.

Immerhin entscheidet der Fiskus in der Einzelfallprüfung von Fall zu Fall, welche Kosten er als sofort absetzbare Werbungskosten anerkennt und welche er erst über die Nutzungsdauer verteilt, als Anschaffungskosten akzeptiert.

Die Finanzbeamten werden besonders bei teuren Sanierungen eher zu Herstellungskosten als zu Erhaltungsaufwand tendieren.

Außerdem gefährlich für Sie als betroffener Immobilienbesitzer: Das Finanzamt trägt zwar die Beweislast, ob eine „wesentliche Verbesserung“ vorliegt und die Ausgaben als Herstellungskosten behandelt werden; doch das Finanzamt kann in der Regel nicht feststellen, in welchem Zustand sich Ihr Gebäude beim Kauf befand.

Machen Sie das Beste aus Ihrer Mitwirkungspflicht

Damit aber trifft Sie eine erhöhte Mitwirkungspflicht. Wenn Sie dieser nicht nachkommen, kann das Finanzamt die Miete als Indiz für eine „wesentliche Verbesserung“ heranziehen.

Ist diese dann nach der Sanierung erheblich höher als vorher, ist die Sache für das Finanzamt klar: Es handelt sich bei den geltend gemachten Kosten um Herstellungsaufwand.

Deshalb: Dokumentieren Sie exakt, in welchem Zustand sich das Gebäude beim Kauf befunden hat, zum Beispiel durch Fotos, Videoaufnahmen, Zeugen und Gutachten.

Sonst kommt für Sie spätestens nach 3 Jahren das „böse Erwachen“, wenn das Finanzamt von Ihnen die gesparten Steuern zurückfordert.

7. Juni 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.