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Einzelhandelsimmobilien: Diese Punkte bringen Geld

Der Rückgang der Durchschnittsmieten für Einzelhandelsflächen in 1a- Lagen ist seit einigen Jahren gestoppt. Mit gut 71 Euro/m2 liegt das Preisniveau aber immer noch deutlich unterhalb des Höchstwerts im Jahr 1994.

Und immer noch kommt es vor, dass Gewerbemieter von einer Verlängerungsoption keinen Gebrauch machen und die Mieträume aufgeben. Das gilt auch für Läden in 1a-Lagen. Die Leerstände sind allerdings nur kurz, da Filialisten entsprechende Angebote suchen.

Neben der Lage kommt es aber auch auf weitere Kriterien an, wie beispielsweise den Zuschnitt des Ladengeschäfts sowie die Größe der Schaufensterfront und die Verkaufsfläche. Im Einzelnen sind folgende Kriterien bei der Kalkulation des Mietpreises zu berücksichtigen:

Schaufensterfront

Das mit Abstand wichtigste Kriterium für die Kalkulation des Mietpreises bleibt die Lage. Dabei wird unterschieden zwischen der 1a-Lage (der sehr guten Lauflage) und der 1b-Lage.

Entscheidend für die Lagequalität ist die jeweilige Passantenfrequenz. Ladenlokale in 1a-Lagen sind nach wie vor die gefragtesten Mietobjekte innerhalb der deutschen Innenstädte. Ladenlokale in 1b-Lagen werden insbesondere von Spezialanbietern, wie beispielsweise Übergrößen- und Kindermodengeschäften sowie gastronomischen Betrieben, gesucht.

Mit Front-Metern wird nur die im Erdgeschoss vorhandene oder durch bauliche Umgestaltung zu errichtende Glasfront einschließlich der Eingangstür bezeichnet. Hauseingänge, Stützmauern sowie Passagen-Schaufensterfronten zählen nicht zur Front.

Nutzfläche

Die Nutzfläche eines Ladengeschäfts ist ein sehr wesentliches Kriterium für die Mietpreisgestaltung. Erfahrungsgemäß werden kleinere Ladenlokaleinheiten zu erheblich höheren Quadratmetermieten vergeben als größere Flächen.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass die Gesamtnutzfläche des Geschäfts in einem ausgewogenen Verhältnis zur jeweiligen Schaufensterfront steht.


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Ladenzuschnitt

Einzelhändler wünschen sich Ladenlokale, die gut einsehbar und transparent sind. Der Zuschnitt sollte quadratisch oder rechteckig sein. Ecken und Winkel, die häufig hinter Treppenhäusern zu Obergeschossen oder Säulen liegen, sind unattraktiv.

Ladentiefe

Überdurchschnittlich tiefe Ladengeschäfte sind nur von sehr wenigen Branchen gefragt. Solche Ladenlokale vermitteln häufig trotz einer guten Ausleuchtung einen schlauchartigen Charakter.

Lagerflächen

Der Bedarf an Lagerflächen ist nur noch bei einigen Branchen vorhanden. Immer mehr Unternehmen gehen dazu über, zentral zu beliefern und zu lagern, da Lagerflächen nicht nur zusätzliche Mietkosten verursachen, sondern häufig auch nur sehr kostenintensiv betrieben werden können.

Zugangsmöglichkeit

Alle Einzelhandelsunternehmen setzen verstärkt einen ebenerdigen, stufenfreien Zugang zu den jeweiligen Ladenlokalen voraus. Einige Einzelhändler sind der Auffassung, dass jede Stufe 10% weniger Umsatz bedeutet und wiederum auch die Miete pro Stufe um 10% reduziert werden muss.

Sozialräume

Von den Behörden wird ein Sozialraum mit Tageslicht gefordert. Dieses ist wegen der massiven Bebauung in den Innenstädten oft nicht vorhanden und nur mit erheblichem baulichem Aufwand meist im rückwärtigen Bereich oder Obergeschoss unterzubringen.

Verkaufsebenen

Das Erdgeschoss ist die gefragteste Verkaufsfläche. Mehr als 50% der deutschen Einzelhandelsunternehmen suchen ausschließlich ebenerdige Verkaufsflächen.

Gebäudetechnik

Die Gebäudetechnik ist ein ganz entscheidender Faktor. So sind beispielsweise für gastronomische Betriebe Abluftanlagen und Kanäle nötig, die oftmals mit erheblichem Kostenaufwand über das Dach oder an der Rückwand des Hauses vorbeigeführt werden müssen.

Etagen-Anbindung

Mietobjekte, die sich auf mehrere Ebenen verteilen, müssen übersichtlich angebunden sein. Nur durch eine größtmögliche Transparenz ist sichergestellt, dass Kunden die häufig sehr personalintensiven und immer weniger gefragten Unter- beziehungsweise Obergeschosse begehen.

Oft bewirkt eine geschickt eingebaute Treppenanlage mehr Kundenfrequenz in den Obergeschossen als eine große, an falscher Stelle liegende Rolltreppe oder ein nur sehr schwer aufzufindender unattraktiver Aufzug.

Anlieferungsmöglichkeiten

Sie sind häufig ein Punkt, der bei Mietvertragsverhandlungen stiefmütterlich behandelt wird. Dadurch wird oft erst nach Vertragsabschluss und Umbau der Läden deutlich, dass einzelne Ladenlokale nicht entsprechend zu beliefern sind.

Konkurrenzsituation

Es ist nicht sinnvoll, gleichartige Geschäfte möglichst dicht nebeneinander zu etablieren. Ausnahme: der Food-Bereich. Bei der Neuvermietung eines Ladengeschäfts innerhalb einer Fußgängerzone muss auf das Niveau geachtet werden. So empfiehlt es sich nicht, ein Fast-Food-Restaurant neben einem „Edel-Juwelier“ anzusiedeln.

Außenwerbung

Äußerst wichtig ist, dass die werblichen Gestaltungsmöglichkeiten vor Abschluss des Vertrags erörtert werden. Viele Einzelhandelsunternehmen übertreiben die Werbung und verwandeln die Fußgängerzonen in reine „Lichterwälder“. Aufgrund der guten Kundenfrequenzen in den Top-Lagen kann der Mieter an den Werbekosten sparen.

Untervermietung

Nahezu jedes Handelsunternehmen strebt die Möglichkeit an, untervermieten zu können. Das kann von Ihnen als Vermieter bedenkenlos akzeptiert werden. Die Möglichkeit zur Untervermietung gibt den Einzelhändlern den notwendigen unternehmerischen Freiraum bei den oft langfristigen Mietverträgen.

Passantenfrequenz

Innerhalb einer Fußgängerzone gibt es unterschiedliche Ladenqualitäten. Häufig wird eine Seite der Fußgängerzone weniger frequentiert als die andere. Bäume, Brunnen und Bänke sehen zwar attraktiv aus, brechen jedoch den Lauf und können dazu führen, dass die Frequenz auf der einen Seite höher beziehungsweise niedriger ist als auf der anderen Seite. Das gleiche bewirken Kioske, Pavillons und Marktstände.

Umsatzsteuer immer klar regeln

Als Vermieter können Sie für die Umsatzsteuer optieren. Daher empfiehlt es sich, dass der Mietvertrag eine Regelung darüber enthält, ob zusätzlich zur Miete Umsatzsteuer zu bezahlen ist.

Ohne eine klare Regelung sind Sie zur Abwälzung der Umsatzsteuer auf Ihren Mieter selbst dann nicht berechtigt, wenn er seinerseits die Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen und deshalb von Ihnen als Vermieter die Aufstellung einer Rechnung beanspruchen kann, in der die Umsatzsteuer gesondert ausgewiesen wird.

8. Juni 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.