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Vorteile bei der Umwandlung eines Miethauses

Aufgrund der Diskussionen über die Neubewertung des Immobilienbesitzes bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist die Umwandlung von Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen plötzlich wieder hochaktuell.

Nach der Aufteilung eines Miethauses in Eigentumswohnungen ist es leichter möglich, den Immobilienbesitz unter Ausnutzung der Freibeträge auf nahe Angehörige zu übertragen.

Zugleich kann die Aufteilung eines Miethauses in Eigentumswohnungen auch dazu beitragen, Erbstreitigkeiten zu vermeiden.

Vorteil 1: Erhöhung des Wertpotenzials

Da Sie Ihr Miethaus im Falle des Verkaufs nicht mehr als Ganzes, sondern „scheibchenweise“ als Eigentumswohnungen veräußern können, wird Ihr Haus unterm Strich mehr wert.

Auch nach Abzug aller mit der Umwandlung verbundenen Kosten liegt die Wertsteigerung oft deutlich über 20%.

Aber auch sonst ist die Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen interessant:

Erkundigen Sie sich nach dem Quadratmeterpreis für vergleichbare Eigentumswohnungen und multiplizieren Sie ihn mit der Wohnfläche Ihres Hauses.

In einem Mehrfamilienhaus steckt sehr hohes Kapital, das Sie in Ihrer finanziellen Flexibilität stark einschränkt.

Am Immobilienmarkt ist die Nachfrage an Mehrfamilienhäusern im Vergleich zu Eigentumswohnungen sehr niedrig.

Die Folge sind vergleichsweise niedrige Quadratmeterpreise beim Verkauf.

Bei der Vermögensweitergabe an Kinder können Sie ein Mehrfamilienhaus nur als Ganzes oder in Form von Anteilseigentum weitergeben – das ist meist für alle Beteiligten eine unbefriedigende Lösung.

Vorteil 2: Bessere Liquidität

Wenn Sie Eigentümer eines vermieteten Mehrfamilienhauses sind, können Sie die Immobilie nur als Ganzes verkaufen, wenn Sie Geld benötigen oder den Gegenwert anderweitig investieren wollen.

Das bringt jedoch einige Probleme mit sich:


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  • Die Käufergruppe ist auf Kapitalanleger begrenzt, da solche Objekte für Eigennutzer meist nicht interessant sind.
  • Der Erlös aus dem Verkauf hängt stark von der aktuellen Mietersituation ab. Schon ein einziger „Problemmieter“ kann die Verkaufschancen der ganzen Immobilie deutlich beeinträchtigen.
  • Wenn Sie nur einen Teil des Immobilienwerts als liquide Mittel benötigen, müssen Sie den Rest wieder neu investieren, und das ist beim Immobilieninvestment mit hohen Nebenkosten verbunden.

Unter dem Gesichtspunkt der Wertsteigerung ist der günstigste Zeitpunkt des Verkaufs immer dann gegeben, wenn ein Mieter ausgezogen ist.

Der Käufer kann dann entscheiden, ob er die Wohnung selbst nutzt oder vermietet.

Für Sie als Verkäufer erschließt sich damit eine neue Zielgruppe, und für die leer stehende Wohnung wird in der Regel deutlich mehr bezahlt als für eine vermietete Wohnung.

Vor allem in Ballungsräumen kann es sinnvoller sein, großflächige Wohnungen in zwei kleinere Wohneinheiten aufzuteilen.

Eigentumswohnungen können Sie hingegen einzeln verkaufen.

Besitzen Sie beispielsweise ein 6-Familien-Haus mit einzelnen Wohnungen, können Sie im Bedarfsfall nur eine einzige Wohnung verkaufen – und der Rest Ihres Vermögens bleibt in den anderen Wohnungen investiert. Das spart Aufwand und mindert die Nebenkosten.

Vorteil 3: Bessere Vermietungschancen

Die Umwandlung Ihres Miethauses in Eigentumswohnungen können Sie gleich dazu nutzen, mit baulichen Veränderungen den Zuschnitt Ihrer Wohnungen den Erfordernissen des Marktes anzupassen.

Umgekehrt können Sie kleine Appartements zu größeren Wohneinheiten zusammenfassen, um als Vermieter nicht allzu sehr auf Singles und Studenten fixiert zu sein.

So können zwei 30-Quadratmeter-Appartements eine großzügigere und leichter vermietbare 2-Zimmer-Wohnung mit 60 Quadratmetern ergeben.

Prüfen Sie, ob die Wohnungen in Ihrem Haus den Erfordernissen des regionalen Mietermarktes entsprechen.

Als Faustregel gilt: In Ballungsräumen und Universitätsstädten sind kleinere Wohneinheiten gefragt, in ländlichen Regionen eher größere, familienfreundliche Wohnungen.

Vorteil 4: Mehr Spielraum bei der Vermögensweitergabe

Auch Altbauvillen eignen sich hervorragend zur Aufteilung in Eigentumswohnungen. Derartige Häuser lassen sich in der Regel mit nur geringfügigen Umbauarbeiten geschossweise in Eigentumswohnungen umwandeln.

Solche Veränderungen bieten sich beispielsweise an, wenn die Kinder ausgezogen sind und das Haus zu groß wird.

Wenn es darum geht, mit einer Schenkung die Weitergabe Ihres Vermögens an Ihre Kinder einzuleiten, wird es für Sie als Besitzer eines Mehrfamilienhauses problematisch.

Zwar können Sie einen prozentualen Anteil an der Immobilie auf Ihre Kinder überschreiben und diese auch entsprechend am Ertrag teilhaben lassen – aber flexibel sind weder Sie noch die Beschenkten mit solch einer Lösung.

Sowohl Sie wie auch Ihre Kinder müssen bei allen Entscheidungen die Mitinhaber mit einbeziehen. Wenn dann die Interessen gegensätzlich sind, ist Ärger oft programmiert.

Auch dann, wenn Ihr Grundstück mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet ist, sind Sie nicht gehindert, Ihr Miethaus in Eigentumswohnungen umzuwandeln.

Diente bislang das Grundstück als Sicherheit, haften nach der Aufteilung automatisch alle Wohnungseigentumsrechte insgesamt für die bestehenden Verbindlichkeiten.

Wenn Sie vermeiden möchten, dass Ihre Kinder das geschenkte Wohneigentum verkaufen, können Sie sich für diesen Fall ein Rücknahmerecht im notariellen Schenkungsvertrag vorbehalten.

Bei einzelnen Eigentumswohnungen haben alle Beteiligten mehr Freiraum in ihren Entscheidungen.

Wenn Sie lediglich eine einzige Wohnung übertragen, haben Sie auch weiterhin die alleinige Entscheidungsbefugnis über Vermietung oder Verkauf der anderen Wohneinheiten.

Genauso verhält es sich mit Ihren Kindern: Sie können frei entscheiden, ob Sie die Wohnung als Kapitalanlage vermieten, selbst nutzen oder aber verkaufen, um das Kapital als Grundstock für ein eigenes Haus zu verwenden.

30. September 2004

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.