Die wichtigsten Musterformulierungen für den Mietaufhebungsvertrag

Ein Mietaufhebungsvertrag wird häufig anstelle einer Kündigung verwendet, um den Mietvertrag für nichtig zu erklären. Bei der Erstellung der Vereinbarung gibt es aber einiges zu beachten. Die folgenden Musterformulierungen helfen Ihnen, unklare Regelungen zu vermeiden.

Punkt 1: Ende des Mietvertrags

Legen Sie das Ende des Mietvertrags kalendarisch genau fest. Vermeiden Sie Vereinbarungen, die hierzu keine klare Aussage treffen (z. B. „Der Mieter zieht aus, wenn er eine neue Wohnung gefunden hat“ oder „Der Mieter zieht schnellstmöglich aus“). Solche Regelungen sind viel zu unbestimmt und daher wenig praxistauglich, zumal sie eine Menge Streitstoff in sich bergen.

Achtung: Wird im Mietaufhebungsvertrag nicht angegeben, wann der Mietvertrag endet, endet dieser automatisch an dem Tag, an dem der Mietaufhebungsvertrag geschlossen wird. In der Praxis fallen Vertragsende und Auszugstermin meist zusammen.

Musterformulierung

„Das zwischen den Vertragspartnern durch Mietvertrag vom … begründete Mietverhältnis über die im Gebäude … gelegene Wohnung wird im beiderseitigen Einvernehmen zum … beendet. Auf die Einräumung einer darüber hinausgehenden Räumungsfrist verzichtet der Mieter.“

„Der Mieter verpflichtet sich, zu dem vorstehend genannten Termin die Mieträume mit Nebenräumen und sämtliche, auch auf eigene Kosten beschaffte, Schlüssel an den Vermieter herauszugeben.“

Punkt 2: Räumungsfrist

Möglich ist auch, dass die Termine der Beendigung des Mietverhältnisses und der Räumung nicht zusammenfallen, etwa weil die neue Wohnung verspätet bezugsfertig wird.

In diesem Fall empfiehlt sich der klarstellende Hinweis, dass der Mieter bis zu seinem Auszug zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der vertraglich geschuldeten Miete sowie der anteiligen Betriebskosten verpflichtet ist.

Musterformulierung:

„Das Mietverhältnis endet am …. Dem Mieter wird bis zu seinem Auszug und bis zur Rückgabe der Mietsache am … eine Räumungsfrist eingeräumt.“

Punkt 3: Schönheitsreparaturen

Streit gibt es bei der Beendigung von Mietverhältnissen erfahrungsgemäß „gerne“ um die Schönheitsreparaturen. Ihr Interesse ist in aller Regel eine schnelle Weitervermietung der Wohnung und damit ein präsentabler Zustand der Wohnung. In einem Aufhebungsvertrag können Sie den Zustand der Wohnung schriftlich dokumentieren und die mit dem Mieter ausgehandelten Renovierungspflichten formulieren.

Folgende Gestaltungsmöglichkeiten haben Sie:

• Der Mieter muss keine Schönheitsreparaturen durchführen.
• Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen.
• Der Mieter ist grundsätzlich verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen und Sie einigen sich aber, dass ein bestimmtes Unternehmen die Arbeiten auf Kosten Ihres Mieters durchführt.
• Ihr Mieter ist grundsätzlich verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen, kann sich dieser Pflicht aber entledigen durch die Zahlung eines Pauschalbetrages.

Musterformulierung:

„Zur Abgeltung seiner Renovierungsverpflichtung zahlt der Mieter einen Betrag in Höhe von … € bis spätestens…“

Häufig ist es in diesem Fall sinnvoll, eine Verrechnung mit der Kaution zu vereinbaren:

„Zur Abgeltung seiner Renovierungspflicht verzichtet der Mieter auf Abrechnung und Rückzahlung seiner Mietkaution.“

Punkt 4: Mietereinbauten

Ihr Mieter ist verpflichtet, sämtliche von ihm eingebaute Einrichtungen aus der Wohnung zu entfernen und die Wohnung wieder in ihren ursprünglichen Zustand zu versetzen. Folgeschäden hat er zu beseitigen.

Musterformulierung:

„Der Mieter verpflichtet sich, die während der Mietzeit in die Mietwohnung eingebrachten Einrichtungen, bestehend aus … zu entfernen, den ursprünglichen Zustand bei Mietvertragsabschluss wieder herzustellen sowie Folgeschäden fach- und sachgerecht zu beseitigen.“

Punkt 5: Mietkaution

Auch hinsichtlich der Mietkaution ist eine klare Regelung wichtig, wenn sie vereinbart werden kann.

Musterformulierung:

„Die Mietkaution nebst Zinsen in Höhe von … € wird nicht an den Mieter ausgezahlt, weil sie zur Verrechnung mit folgenden Gegenansprüchen des Vermieters dient: …“

Punkt 6: Abfindungsvereinbarung

Häufig wird ein Mieter einen Mietaufhebungsvertrag nur gegen eine finanzielle Abfindung akzeptieren. Die besteht in der Praxis oft darin, dass der Mieter nicht renovieren muss und der Vermieter noch zusätzlich den Umzug bezahlt. Umgekehrt sollten Sie, wenn der Wunsch zur Aufhebung des Mietverhältnisses von Ihrem Mieter ausgeht, eine Abfindung für den Aufwand erhalten, der Ihnen durch die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses entsteht.

Musterformulierung:

„Für den erhöhten Verwaltungs- und Vermietungsaufwand der vorzeitigen Vertragsauflösung zahlt der Mieter eine Pauschalvergütung in Höhe einer Netto-Monatsmiete ohne Betriebskosten an den Vermieter.“

Punkt 7: Ausgleichsklausel

Auch für den Vermieter kann es sinnvoll sein, eine allgemeine Ausgleichsklausel zu vereinbaren.

Musterformulierung I – Falls sämtliche Ansprüche erledigt werden sollen:

„Mit dem Mietaufhebungsvertrag und seiner Erfüllung sind sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis abgegolten.“

Musterformulierung II – Falls nicht alle Ansprüche bereits an dieser Stelle erledigt sein sollen:

„Mit dem Mietaufhebungsvertrag und seiner Erfüllung sind sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis abgegolten. Von dieser Vereinbarung unberührt bleiben Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter wegen Beschädigung der Mietsache, auf rückständige Miete und Nebenkosten sowie Nachzahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen.“

Bei Mietaufhebungsvertrag gibt es einigen zu beachten. Mit diesen Musterformulierungen gestalten Sie Ihre Mietaufhebungsvereinbarung rechtssicher.