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Entfernung von Graffiti: Ansprüche des Mieters

Graffiti können im Einzelfall einen Mangel der Mietsache im Sinne der §§ 535, 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) darstellen.

Ist das der Fall, kann Ihr Mieter von Ihnen die Beseitigung des Mangels, also der Graffiti, verlangen.

Sie haben nämlich auch die Grundstücks- und Gebäudeteile in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten, die zum Zugang der Mietsache bestimmt oder zur gemeinschaftlichen Benutzung vorgesehen sind.

Davon sind Hauseingang und Außenfassaden auf jeden Fall umfasst.

Vertragsgemäßer Zustand und Ortsüblichkeit entscheidend

Zu berücksichtigen ist dabei jedoch immer der Umstand des Einzelfalls, insbesondere die örtlichen Verhältnisse (Villenviertel oder „sozialer Brennpunkt“), der Nutzungszweck und der Preis der Mietsache sowie deren Zustand bei Anmietung.

So hatte das Amtsgericht Hamburg einen Fall zu entscheiden, in dem im Eingangsbereich eine Wand mit 2 qm großen Graffiti besprüht wurde. Unterhalb des Hausnummernschilds waren zwei Signaturen der Sprayer, sogenannte Tags, aufgebracht worden und die Haustür war ebenfalls beschmiert worden.


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Die Wohnung der Mieter lag in einem Stadtbezirk, in dem Graffiti häufig vorkommen. Da sich der Vermieter weigerte, die Schmierereien zu entfernen, wurde er verklagt.

Gerichtsurteil zur Graffiti-Entfernung

Das Amtsgericht fällte ein Urteil, das teilweise zulasten des Vermieters ausging: Die Schmierereien im Eingangsbereich überschritten das ortsübliche Maß.

Die zwei Tags unterhalb der Hausnummer allerdings nicht. Diese brauchte der Vermieter deshalb nicht zu entfernen, den Rest allerdings schon (AG Hamburg, Urteil v. 22.04.04, Az. 44 C 209/03).

In diesen Fällen darf Ihr Mieter die Miete mindern

Handelt es sich nach den vorbezeichneten Grundsätzen um einen Mietmangel, kann Ihr Mieter auch Minderungsansprüche haben.

So hatte das AG Berlin-Schöneberg einem Mieter eine 2-prozentige Minderung der Kaltmiete zugestanden, da im Eingangsbereich, im Treppenhaus sowie im Durchgang zum Hof Graffiti-Schmierereien vorhanden waren (AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 19.07.02, Az. 17 C 521/01).

Minderung nicht immer möglich

Aber: Ein Mieter darf die Miete nur dann kürzen, wenn ein Mangel während der Mietzeit auftritt. Das Mietminderungsrecht ist also ausgeschlossen, wenn

  • dem Mieter der Mangel bei Vertragsschluss bekannt war oder
  • dieser ihm infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist oder
  • der Mieter den Mangel nicht angezeigt hat.

Mangel bestimmt Minderungshöhe

Allgemein gültige Regelungen über die Höhe von Mietminderungen gibt es nicht. Entscheidend ist der Umfang der Beeinträchtigung.

Je stärker sich der Mangel auswirkt, desto mehr darf die Miete gekürzt werden. Letztendlich ist entscheidend, wie viel weniger wert die Wohnung aufgrund des vorhandenen Mangels ist. Auch hier kommt es wieder insbesondere auf die Ortsüblichkeit an.

Wichtig: Gehören Graffiti zum normalen Umfeld der Immobilie, scheidet eine Minderung regelmäßig aus.

6. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.