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Entlastung des Verwalters – durch Genehmigung einer Jahresabrechnung?

Die Jahresabrechnung ist in der WEG immer mal wieder ein großes Thema. Das war auch bei einem Fall so, über den das Landgericht München I zu entscheiden hatte: Die Genehmigung einer Jahresabrechnung per Beschluss durch eine Eigentümergemeinschaft beinhaltet nicht automatisch zugleich eine Entlastung des Verwalters. Das stellte das Landgericht München I im September 2014 klar.

Wohnungseigentümern muss klar sein, dass eine Verwalterentlastung eine Entscheidung von erheblicher Bedeutung für eine Wohnungseigentümergemeinschaft darstellt. Deshalb sollten die Eigentümer vor einer Zustimmung sorgfältig prüfen, ob gegen den Verwalter Schadensersatzansprüche wegen seiner Verwaltertätigkeit in Betracht kommen.

Der Fall: Anfechtung des Beschlusses über Genehmigung der Jahresabrechnung

Ein Wohnungseigentümer hatte den Beschluss, mit dem die Mitglieder seiner Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich die letzte Jahresabrechnung genehmigt hatten, angefochten. Er hielt den Beschluss für rechtswidrig, weil dieser angeblich zugleich eine Entlastung des Verwalters enthielt.


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Die Entlastung des Verwalters entsprach nach seiner Ansicht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil Schadenersatzansprüche gegen den Verwalter im Raum stünden. Der Beschluss hatte folgenden Wortlaut: „Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt die Einzel- und Gesamtjahresabrechnung 2013 (…) abschließend (…) zu genehmigen“.

Die Entscheidung des Gerichts: Genehmigung einer Jahresabrechnung ist nicht zugleich Entlastung des Verwalters

Das LG München I entschied den Rechtsstreit zu Ungunsten des Wohnungseigentümers. Bei der Genehmigung einer Jahresabrechnung und der Entlastung eines Verwalters handelt es sich nicht um zwingend miteinander verbundene Beschlussgegenstände, sondern vielmehr um grundsätzlich getrennte Entscheidungen, welche unterschiedliche Gegenstände betreffen.

Eine Entlastung stellt die Billigung der Geschäftsführung eines Verwalters und den Verzicht auf die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen dar. In einer Jahresabrechnung hingegen, sind sämtliche Einnahmen und Ausgaben einer Eigentümergemeinschaft in einem Wirtschaftsjahr dargestellt. Eine Jahresabrechnung dient dabei sowohl der Information der Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft als auch der Kontrolle, wie der Verwalter die gemeinschaftlichen Gelder verwaltet hat.

Hieraus lässt sich jedoch nicht der Schluss ziehen, dass die Genehmigung einer Jahresabrechnung stets auch eine Billigung des Verwalterhandelns im betreffenden Wirtschaftsjahr beinhaltet. Die Genehmigung einer Jahresabrechnung durch eine Wohnungseigentümerversammlung enthält auch keine Billigung der vom Verwalter getätigten Ausgaben.

Verwalter – grundsätzlich hat er keinen Anspruch auf Erteilung einer Entlastung

Ein Verwalter hat nämlich grundsätzlich keinen Anspruch auf Erteilung einer Entlastung, wenn nicht etwas anderes vertraglich vereinbart ist. Eine Entlastung ist auch nicht ausdrücklich im Wohnungseigentumsgesetz vorgesehen.

Die Entlastung eines Verwalters hat erhebliche Bedeutung für eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Denn sie stellt ein negatives Schuldanerkenntnisses dar, weil die Wohnungseigentümer auf ihre Ansprüche gegen den Verwalter verzichten.

Anhaltspunkte dafür, dass der angefochtene Beschluss über die Jahresabrechnung auch eine Entlastung des Verwalters beinhalten sollte, lagen nicht vor. Vorliegend war weder in der Einladung zur Eigentümerversammlung noch im Protokoll der Eigentümerversammlung von einer Entlastung des Verwalters die Rede gewesen (LG München I, Beschluss v. 11.09.14, Az. 1 T 15087/14).

24. August 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.