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Erbbauzins: Berechnung ist entscheidend

Man muss nicht unbedingt Grundstückseigentümer sein, um ein Haus bauen zu können.

Stattdessen kann man auf das Erbbaurecht zurückgreifen.

Dabei pachtet der Erbbaurechtsnehmer für eine bestimmte Zeit – meist 99 Jahre – das Grundstück vom Eigentümer.

Dieser erhält dann während des vereinbarten Zeitraums eine Gebühr, den Erbbauzins.

Auf diese Weise muss der Erbbauberechtigte nur die Kosten für das Haus aufbringen, um Bauherr werden zu können.

Die monatliche Belastung ist dadurch geringer als beim Grundstückserwerb, dafür ist die Laufzeit im Vergleich deutlich länger.Der Erbbaurechtnehmer hat das uneingeschränkte Nutzungsrecht am Grundstück, das er sogar veräußern kann.

Wird nichts anderes vereinbart, geht das Grundstück samt Haus am Ende der Laufzeit in das Eigentum des Erbbaurechtsgebers über.


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Meist sind es Städte oder Gemeinden, die das Erbbaurecht geben, selten auch Privatpersonen.

Erbauzins: Berechnung nach Grundstückswert

Der Erbbauzins wird üblicherweise zu Beginn vertraglich festgelegt. Er orientiert sich am Grundstückswert und beträgt in der Regel 3-5% davon. Er ist aber frei verhandelbar.

Früher war es üblich, die Höhe des Erbbauzinses im Voraus für die gesamte Laufzeit festzulegen. In neuen Verträgen wird aber meist ein Wertsicherungsklausel aufgenommen.

Dadurch besteht die Möglichkeit, den Zins anzupassen, wenn dies beispielsweise wegen gestiegenen Löhnen angebracht ist.

Die Erbbaurechtsverordnung bildet die gesetzliche Grundlage für das Erbbaurecht.

Wird von ihm Gebrauch gemacht, muss das Erbbaurecht auch im Grundbuch eingetragen werden. Somit ist der Bauherr auf der sicheren Seite und kann das Nutzungsrecht sogar weiterverkaufen.

Das Erbbaurecht kann ihm nur dann entzogen werden, wenn er den Erbbauzins nicht mehr aufbringen kann. Auch wenn das Gebäude anders als bei Vertragsabschluss festgelegt genutzt wird, kann das Erbbaurecht verloren werden.

Dann kann es zum sogenannten „Heimfall“ kommen. Das heißt, dass das Grundstück samt seiner Bebauung an den Erbbaurechtsgeber zurückfällt.

Ansonsten geht das Grundstück mit dem Haus erst am Ende der Vertragslaufzeit in das Eigentum des Erbbaurechtsgebers über, sofern nichts anderes im Vertrag vereinbart wurde.

Es gibt aber auch Möglichkeiten, dem Bauherren eine Option auf den späteren Erwerb des Grundstücks zu gewähren. Wird diese Option nicht genutzt, leistet der Grundstückseigentümer oftmals eine Ausgleichszahlung an den Bauherren, wenn der Erbbaurechtsvertrag endet.

Erbbauzins: Die Berechnung entscheidet

Bei der Abwägung zwischen Vor- und Nachteilen des Erbbaurechts kommt es besonders auf die Berechnung des Erbbauzinses an. Da dieser frei verhandelbar ist, kommt es für den Bauherren darauf an, hier einen günstigen Zins zu vereinbaren.

Außerdem ist es heutzutage meist so, dass eine Wertsicherungsklausel in den Vertrag mit aufgenommen wird. In diesem Fall ist der Zins während der Vertragslaufzeit veränderbar und kann so sich ändernden wirtschaftlichen Bedingungen angepasst werden.

Für den Erbbauberechtigten kann das ein erheblicher Nachteil sein, denn eine Erhöhung macht sich bei den langen Laufzeiten eines Erbbaurechtsvertrags deutlich bemerkbar.

3. September 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.