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Erbschaft oder Schenkung: 3 Regeln zur Steuerersparnis

Seit einem Jahr berät die große Koalition über die Reform der Erbschafts- und Schenkungssteuer, aber herausgekommen ist dabei bisher noch gar nichts. Die Politiker sind sich uneins, und auch die Finanzverwaltung zeigt sich wenig angetan von den bisherigen Reformvorschlägen.

Doch muss das Immobilieneigentümer beunruhigen? Zum Glück nicht! Denn solange das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz noch nicht reformiert ist, gelten die bisherigen Regelungen.

Und die sind bei der Übertragung von Immobilien an die nächste Generation meistens durchaus günstig. Die drei wichtigsten Regeln sollte man kennen, um zu sehen, wie sich die potenzielle Belastung mit Erbschafts- und Schenkungssteuern senken oder sogar ganz umgehen lässt.

Regel 1: Freibeträge mehrfach ausschöpfen!

Je näher Empfänger und Geber (bzw. Erbe und Erblasser) sich familiär stehen, desto höher sind auch die Freibeträge bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Freibeträge sind das, was steuerfrei vererbt bzw. verschenkt werden darf. Für Ehepartner gibt es beispielsweise einen Anspruch auf einen Freibetrag von 500.000 Euro, als Kind 400.000 Euro.


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So viel kann man also via Erbe oder Schenkung steuerfrei erhalten. Bei Enkeln sind es immerhin noch 200.000 Euro. Nur Geschwister, Nichten, Neffen und Nicht-Verwandte haben nur einen Freibetrag von 20.000 Euro – und damit deutlich zu wenig für eine Immobilie.

Der Wert der Immobilie wird einfach zum Wert des restlichen Erbes bzw. der restlichen Schenkung hinzugezählt. In aller Regel zählt der Verkehrswert laut Gutachterausschuss. Was den Freibetrag übersteigt, unterliegt der Steuerpflicht. Aber: Diese Freibeträge dürfen nach 10 Jahren erneut in Anspruch genommen werden.

Was bei teuren Immobilien heißt: Sie können diese auch im 10-Jahres-Rhythmus peu a peu übertragen, um Erbschaftssteuern zu sparen. Im Übrigen beträgt der Erbschafts- und Schenkungssteuersatz 7 bis 50 Prozent – je nach Wert des Nachlasses oder Geschenks und je nach Stellung des Empfängers zum Erblasser oder Schenker.

Regel 2: Familienheim steuerfrei vererben!

Wenn das Eigenheim an den/die Ehepartner/in, die Kinder oder Enkel vererbt werden soll, bleibt ein solches Erbe steuerfrei, sofern die Immobilie bis zum Lebensende von einem selbst bewohnt wurde (nur ein Heimaufenthalt ist unschädlich).

Auch der Erbe oder die Erben müssen die Immobilie selbst nutzen und das mindestens 10 Jahre lang. Dann bleibt die Immobilie, egal ob Zwei-Zimmer-Appartement oder Luxusvilla, steuerlich unberücksichtigt.

Bei Kindern und Enkeln ist die Steuerfreiheit allerdings beschränkt auf 200 Quadratmeter. Was darüber hinausgeht, wird zum restlichen Nachlass dazugezählt und führt sofern die Freibeträge überschritten sind zur Erbschaftsteuerpflicht.

Zudem gilt: Enkel können nur dann das Familienheim steuerfrei erben, wenn derjenige Elternteil nicht mehr lebt, der in direkter Linie vom Erblasser abstammt.

Regel 3: Bei Mietimmobilien 10-Prozent-Abschlag nutzen!

Mietshäuser und Mietwohnungen müssen mit ihrem Wert versteuert werden, falls die Freibeträge überschritten sind. Aber auch hier gibt es eine Erleichterung: Der Fiskus gewährt nämlich einen Bewertungsabschlag von 10 Prozent. Bei einer Immobilie im Wert von einer Million Euro dienen also nur 900.000 Euro als Bemessungsgrundlage.

Wichtig: Das ist nicht nur bei Objekten der Fall, die zum Zeitpunkt der Erbschaft oder Schenkung schon vermietet sind. Auch Häuser oder Wohnungen, die von vornherein nur zu Vermietungszwecken (um)gebaut wurden, profitieren von diesem Abschlag. Deshalb sollte man alle Nachweise aufheben, aus denen sich eine solche Vermietungsabsicht ableiten lässt.

Fazit: Dem Fiskus ganz legal ein Schnippchen schlagen

Jetzt wissen Sie, mit welchen drei Regeln sich im  Zusammenhang mit Immobilien viel Erbschafts- und Schenkungssteuer sparen lässt. Auch wenn Sie womöglich rechtliche und steuerliche Beratung brauchen, um diese Regeln umzusetzen: Unterm Strich sparen Sie damit richtig viel Geld!

7. April 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Yannick Esters
Von: Yannick Esters. Über den Autor

Yannick Esters schreibt für den GeVestor-Newsletter "Immobilien-Telegramm" und ist Fachmann für die Immobilien-Branche.