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Erbschaftssteuer: Wer zahlt wieviel fürs Haus?

Wie viel Erbschaftssteuer zahlen meine Nachkommen für mein Haus? Wie kann ich vorsorgen, dass es nicht so teuer wird? Diese Fragen stellen sich viele sehr spät.

Verständlich, denn mit dem eigenen Todesfall mag sich nicht jeder beschäftigen. Doch wer zeitig das Thema Erbschaft anpackt, erspart den Erben unnötige Überraschungen.

Erbschaftssteuer fürs Haus – schenken oder vererben?

Zunächst gibt es zwei Möglichkeiten, ein Haus zu übertragen. Man kann es vererben oder zu Lebzeiten verschenken. Eine Schenkung empfiehlt sich zum Beispiel, wenn Mitglieder aus dem weiteren Familienkreis das Haus erhalten sollen – etwa Nichten, Neffen oder Geschwister. Diese indirekten Verwandten haben nämlich vergleichsweise geringe Erbschaftsfreibeträge.

Weil die aber im 10-Jahresrhytmus aufgebraucht werden können und dann wieder neu aufleben, kann man ein Haus schrittweise über einige Jahrzehnte hinweg verschenken, ohne Steuer.

Erbschaftssteuer fürs Haus – Kinder und Ehepartner meist steuerfrei

Direkte Verwandte hingegen wie Ehepartner und Kinder haben mit 500.00 € bzw. 400.000 € viel höhere Pro-Kopf-Freibeträge. Das reicht oft für den Wert eines Hauses – erst recht, wenn sie zusätzlich ihren Versorgungsfreibetrag in Anspruch nehmen.

Bei ihnen kommt aber zum Freibetrag noch etwas anderes hinzu: Der „sachliche Freibetrag“. Das ist nichts anderes als die Bezeichnung für ein selbstgenutztes Haus, also das typische Eigenheim. Die Betonung liegt dabei auf „selbstgenutzt“. Denn nur dann und unter anderen Voraussetzungen kann es komplett ohne Erbschaftssteuer übernommen werden.

Ob das Haus viel mehr wert ist als der Erbschaftsfreibetrag, spielt dabei keine Rolle. Der persönliche Freibetrag ist eigenständig. So kann eine Witwe kann ihr geerbtes Haus steuerfrei übernehmen, egal wie wertvoll es ist – vorausgesetzt, sie wohnt darin, und das mindestens für die nächsten 10 Jahre.

Selbstgenutztes Haus: Wann die Steuerbefreiung entfällt und wann nicht

Zieht die Witwe vorher um, kommt ein Schreiben vom Finanzamt mit der Aufforderung, die volle Erbschaftssteuer zu zahlen. Die Steuerbefreiung entfällt dann rückwirkend, selbst wenn der Umzug kurz vor Ablauf der 10 Jahre stattfindet. Sie entfällt auch, wenn das Haus vorher verkauft, vermietet oder nur als Zweitwohnsitz genutzt wird.

All das gilt ebenso für Kinder. Bei denen kommt noch eine weitere Voraussetzung hinzu: Die Wohnfläche im vererbten Haus oder auch Wohnung darf nicht größer sein als 200 m². Was darüber hinausgeht, kostet anteilig Erbschaftssteuer. Die geht dann vom hohen persönlichen Freibetrag ab. Damit müssen Ehepartner und Kinder meist immer noch nichts ans Finanzamt überweisen.

Was den vorzeitigen Auszug angeht, so gibt es allerdings Ausnahmen, sogenannte zwingende Gründe. Klassisches Beispiel ist der Wechsel in ein Pflegeheim.

Mit dieser Härtefallregelung soll verhindert werden, dass ein Erbe plötzlich die volle Erbschaftssteuer zahlen muss, nur weil er wegen Krankheit oder Gebrechen nicht mehr in der Lage ist, bis zum Ablauf der 10 Jahre im eigenen Hause zu wohnen, ganz zu schweigen von den finanziellen Zusatzbelastungen für ein Pflegeheim.

Entfernte Verwandte und Freunde zahlen mehr

Sollte Erbschaftssteuer fällig werden, gleich ob anteilig oder voll, so richtet sich die exakte Steuerhöhe nach dem Verwandtschaftsgrad. Je näher der Erbe mit dem Verstorbenen verwandt ist, desto niedriger ist der Steuersatz.

Ehepartner und Kinder zahlen also mit ihren hohen Freibeträgen und unter der genannten Voraussetzungen meist nichts. Indirekte Verwandte zahlen mehr. Und wenn kein Verwandtschaftsverhältnis besteht, ist meist die volle Erbschaftssteuer fällig.

Generell gilt: Wer Erbschaftssteuer zahlen muss, dies aber nicht kann, ohne sein Haus zu verkaufen, dem gewährt das Gesetz eine Stundung bis zu 10 Jahren.

Erbschaftssteuer: Wie viel ein Haus wert ist

Wie viel ein Erbe mit seinem Steuersatz zahlen muss, richtet sich nach dem Wert des Erbstücks. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen werden nach dem Vergleichswertverfahren bewertet. Dabei wird im Vergleich mit mindestens 10 ähnlichen Objekten der reelle Marktpreis ermittelt.

Dieser Verkehrswert zählt seit 2009 in voller Höhe. Die vormals hohen Abschläge bis zu. 65% gibt es nicht mehr. Der Einheitswert ist entfallen, dafür sind die Freibeträge gestiegen. Ist diese Form der Bewertung nicht möglich, kommt der Sachwert zum Tragen, der sich aus dem Gebäude- und dem Bodenwert zusammensetzt.

Bei Mietshäusern fließen die Jahresmiete und Bewirtschaftungskosten in die Berechnung ein. Also Erträge und Aufwendungen. Deshalb die Bezeichnung Ertragswertverfahren.

Wichtig: Vom jeweils ermittelten Wert eines Hauses können auch die Schulden und Verbindlichkeiten des Verstorbenen abgezogen werden. Das beinhaltet sogar die Bestattungskosten und die Rechnung für den Grabstein. Der Rest ist dann die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer.

Erbschaftssteuer fürs Haus: Details beim Steuerberater

Mit dieser Darstellung ist natürlich nur das Wesentliche abgedeckt. Im Detail jedoch ergeben sich naturgemäß die unvermeidbaren Streitigkeiten mit dem Finanzamt.

Stimmt die angegebene Wohnfläche? Welche Rolle spielt beim vorzeitigen Auszug eine Pflegestufe? Wer vorher fachmännischen Rat einholt, erspart sich viel Ärger.

26. August 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Ralf Hartmann
Von: Ralf Hartmann. Über den Autor

Ralf Hartmann arbeitet seit vielen Jahren im Bereich Wirtschaft und Finanzen und hat dabei stets besonders das Wohl des Lesers im Blick. Sein Ziel: Aufklären über Anlagemöglichkeiten und Chancen für interessierte Anleger.