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Erbschaftsteuer: Wann laut BFH der 10-%-Abschlag für Mietobjekte greift

In den kommenden zehn Jahren werden in Deutschland Immobilien im Wert von 664 Milliarden Euro von einer Generation an die folgende weitergegeben und  4,3 Millionen Häuser und Grundstücke vererbt.

Das ist das Ergebnis einer in 2015 veröffentlichten Studie des Deutschen Instituts für Altersvorsorge. Es ist also sehr wahrscheinlich, dass man selbst auch zu den Glücklichen zählt. Umso interessanter ist dann auch die Frage: Wann greif der 10% Abschlag?

„Rabatt“ auf Erbschaftssteuer für Mietobjekte

Grundsätzlich gilt hier folgendes: Wer ein Mietobjekt erbt, bekommt einen „Rabatt“ auf die Erbschaftsteuer. Dieser Rabatt sieht folgendermaßen aus:  Vom Verkehrswert der Immobilie, der in der Regel als Bemessungsgrundlage genutzt wird, werden 10 % abgezogen.

Doch es gibt eine Ausnahme, wie der Bundesfinanzhof in einem Urteil entschieden hat: Der Rabatt gilt nicht, wenn die Immobilie beim Tod des Erblassers noch nicht vermietet oder zur Vermietung vorgesehen war. Das bedeutet im Einzelnen: Wenn man eine Immobilie erbt, die vorher noch das Eigenheim des Erblassers war, entfällt der Rabatt.


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Einstiges Eigenheim des Erblassers nach knapp 2 Jahren vermietet

Der konkrete Fall: Als Vermächtnis hatte der Kläger das einstige Eigenheim der Erblasserin erhalten. Allerdings befand sie sich zum Zeitpunkt des Todes nicht mehr in dem Haus, weil sie zuvor in ein Pflegeheim umgezogen war. Allerdings hatte sie ihren geänderten Wohnsitz weder der Meldestelle mitgeteilt, noch hatte sie Vorkehrungen getroffen, ihr einstiges Eigenheim bald zu vermieten.

Das holte der Vermächtnisnehmer zwar nach, der die Immobilie am 31.12.2012 übernahm und gut ein Jahr später das Haus räumte. Doch als er zwei Jahre später die Immobilie vermietete, machten ihm die Richter einen Strich durch die Rechnung.

Denn mit seinem Einspruch gegen den Erbschaftsteuerbescheid und den damit beanspruchten 10-prozentigen Abschlag für Mietobjekte hatte er keinen Erfolg. Denn dieser wurde ihm nicht gewährt, was der BFH jetzt in letzter Instanz bestätigte.

Bundesfinanzhof: Zustände zum Zeitpunkt des Erbfalls entscheidend

Die Richter des Bundesfinanzhofs stellten klar: Der 10-prozentige Abschlag für Mietobjekte greift nur, wenn sie zum Zeitpunkt des Erbfalls bereits Mietobjekte waren oder wenn der Erblasser bereits Vorkehrungen zur Vermietung getroffen hat. Dass das hier der Fall war, müsste der Nachlassempfänger beweisen. Doch dieser Beweise blieb in dem Fall aus.

Dieser Fall zeigt jedoch: Wenn man Verwandte hat, die auf ein Pflegeheim angewiesen sind, lohnt es sich zu prüfen, ob die Ummeldung tatsächlich stattgefunden hat und Vorkehrungen für eine Vermietung getroffen wurden. Wenn man selbst Inhaber einer Immobilie ist, gilt das natürlich auch für einen selbst, sollten sich die Umstände ändern und diese zum Vermietungsobjekt werden.

12. Oktober 2015

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Yannick Esters
Von: Yannick Esters. Über den Autor

Yannick Esters schreibt für den GeVestor-Newsletter "Immobilien-Telegramm" und ist Fachmann für die Immobilien-Branche.