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Erfolglose Kündigung: Zweiter Versuch mit gleicher Begründung erlaubt

Bisher galt: Erwies sich eine Kündigung wegen Eigenbedarfs als unbegründet, durfte der Vermieter keine weitere Kündigung mit der gleichen Begründung aussprechen.

Ein neues Urteil des Bundesgerichtshofs sieht dies nun anders und erlaubt Vermietern den zweiten Versuch.

Die ursprüngliche Kündigung war erfolglos

Im Urteilsfall hatte ein Vermieter wegen Eigenbedarfs seiner Tochter zum 31.08.2005 gekündigt. Der gekündigte Mietvertrag war erst am 24.03.2003 geschlossen worden. Da der Mieter nicht auszog, erhob der Vermieter eine Räumungsklage, die seinerzeit abgewiesen wurde.

Das Gericht hielt die Kündigung so früh nach Mietbeginn für „rechtsmissbräuchlich“, da der Eigenbedarf dem Vermieter schon bei Abschluss des Mietvertrages vorhersehbar war.

Mit Schreiben vom 06.12.2006 kündigte der Vermieter mit der gleichen Begründung dem Mieter erneut wegen Eigenbedarfs. Unter Hinweis auf eine „Sperrwirkung“ wurde die Kündigung von den Instanzgerichten jedoch für unwirksam erklärt: Wurde eine Kündigung wegen Eigenbedarfs in einem Urteil als unzulässig erachtet und ist dieses Urteil rechtskräftig, darf nach diesem Urteil der Vermieter aus dem gleichen Grund kein zweites Mal kündigen.


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Revision beim BGH wurde stattgegeben

Nun blieb dem Vermieter nur noch, eine Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) einzulegen – und diese war erfolgreich. Die Karlsruher Richter meinten, dass es einem Vermieter – im Unterschied zu einem Arbeitgeber – möglich ist, aus demselben Grund erneut zu kündigen.

Anders als im Arbeitsrecht ist im Mietrecht das Recht des Vermieters auf Kündigung nach dem erfolglosen ersten Versuch nicht „verbraucht“. Da die Kündigung selbst wirksam war, wurde dem Vermieter Recht gegeben (BGH, Urteil v. 21.01.09, Az. VIII ZR 62/ 08).

Das Urteil bedeutet für Sie: Obwohl eine erste Kündigung erfolglos war, können Sie dem Mieter aus dem gleichen Grund noch einmal kündigen. Nach dieser Grundsatzentscheidung kann davon ausgegangen werden, dass dies allgemein für Kündigungen gilt und nicht auf diejenige wegen Eigenbedarfs beschränkt ist.

Zu der Frage, wann nach Mietbeginn erstmals wegen Eigenbedarfs gekündigt werden darf, hat sich der BGH jedoch leider nicht erklärt.

Frühzeitig auf Eigenbedarf hinweisen

Ist für Sie schon bei Abschluss des Mietvertrags ein Eigenbedarf vorhersehbar, sollten Sie den Mieter hierüber nachweislich in Kenntnis setzen. Haben Sie dies getan oder war der Eigenbedarf nicht vorhersehbar, kann Ihre Kündigung später nicht als „rechtsmissbräuchlich“ angesehen werden.

14. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.